一周楼评：某一线品牌项目打响“金三银四”降价第一枪？

楼市进入小阳春，一线城市纷纷展现传统旺季的市场活力，但在一城一策和整体政策收紧的背景下，楼市处于供需拉锯阶段。

而在石家庄，各大视频平台上，行业人士都在预测，谁将成为打响“金三银四”楼市降价的第一枪？

果然，不管是产品调整还是如何，这几个项目的确出现了降价的趋势。

1、 购房提示

新闻背景：

上周，裕华区住建局发布风险提示，涉及两家房地产经纪公司，另外，美好置业集团微博及官网发布声明称，公司发现石家庄某些侵权主体在未经允许的情况下，涉嫌擅自冒用“美好置业”、“美好集团”名义，进行房地产开发、建设、销售等行为。并称，已委托律师事务所追究相关侵权主体的法律责任。

老杨观点：

按道理讲，五证不全就敢销售，的确不应该是一线房企的做派。但美好时光项目的前身中城·花溪畔却不是一个烂字了得。能出这样的昏招，在当下房价依然较高的石家庄，的确能吸引不少人的关注。

至于外界质疑的美好置业是否真的没有关系，现在不重要了，作为烂尾，就应该有烂尾的觉悟，哪怕之前美好集团确实有过合作意向，这么一闹，这个项目真的要一烂到底了。除非美好集团哪一天悄悄地合作，打枪的不要。但到那时，这脸打就得打烂了！

实际上，从现实角度考虑，美好时光项目的前身中城·花溪畔，是一个近十年没有动静，且因为证件产权等问题一直存在问题的烂尾项目。如果美好置业接盘，本来是一件好事。可为什么出现这种“乌龙事件”，其背后到底存在什么隐情，是值得市场关注的。

而老杨了解到，目前这一项目已经是四个证件了，仅缺少预售许可证。如此着急的违规销售，分析认为是资金紧张造成的。

另外，需要提醒各位购房者，不要对违规项目抱着以往赌博的心态去购买，一旦出现问题，也是不受法律保护的，风险太大，切勿尝试。

2、 多个项目规划出炉

新闻背景：

上周，高新区融创北豆改造部分地块、强大泵业地块和第一街区怡景园项目，中海市职教中心地块，长安区万滨·百花郡项目规划出炉，城建配套方面，包括石家庄东部将新建的3所学校东仰陵学校、二十里铺配套小学、赵卜口闺女楼配套小学规划和正定县儿童医院项目选址确定。

老杨观点：

在所有的规划项目中，融创在高新区的两大项目和中海职教中心地块的项目规划，是最受关注的。

其中，融创北豆改造部分地块，案名为融鸿府和融悦府。

其中融鸿府（东区），位于高新区秦岭大街以西、漓江道以北。融鸿府(东区)项目总建筑面积104413.74㎡，其中住宅共5栋，其中地上住宅建筑面积69230.95㎡。商业总建筑面积193.25㎡，配建于3-4#楼底商，地下车位网点、垃圾转运站、物业管理用房、公厕等。770个。另外，项目还配建有派出所、街道办事处、托老所、公益性商业。

融鸿府(西区)位于石家庄市高新区华山街西、漓江道北。总建筑面积90594.49㎡，其中住宅共5栋，地上住宅建筑面积61725.67㎡。商业总建筑面积2628.68㎡，地下车位605个。另外，配建有卫生服务站、公益性商业网点、公厕、社区回收站、物业管理和经营用房等。

而融创强大泵业地块，案名为融锦园，该项目位于高新区祁连街以西、万全道以北、漓江道以南，用地性质为城镇住宅用地。

根据项目综合经济技术指标表显示，融锦园项目规划计容的用地面积109664.819平方米，总建筑面积340491.08平方米。其中地上建筑面积257791.90平方米，规划户数1849户，建筑密度20%，容积率2.29，绿化率35%。根据项目总平面图显示，融锦园项目规划建设28栋住宅楼和1所幼儿园。

而中海在市职教中心的地块，案名为中海·叁號院，项目位于城角街以东、新石中路以北。项目总用地面积：64662.036平方米(96.993亩)，其中：道路地 4.570亩，实用地82.423亩。实用地面积包含幼儿园用地2520平方米。根据地块的规划条件，该项目用地性质为住宅、商服、教育，容积率＞1.0、≤2.4。

第四，再看长安区万滨·百花郡项目，公告显示，万滨·百花郡项目位于石家庄市长安区，本次招标包含9栋高层住宅、配套楼及地下车库等。总建筑面积:185719.90平方米。

最后，再看石家庄东部将新建的3所学校，其中东仰陵学校规划建设九年一贯制学校，小学36个班，初中18个班，容纳学生2520人。

二十里铺配套小学项目批准面积为2.0279公顷（30.42亩），赵卜口闺女楼配套小学项目面积约18.02亩。

3、 土地市场

新闻背景：

上周，正定县成功出让一宗地块，其他区域发布多则征地和挂牌公告: 鹿泉区、栾城区、藁城区、新华区连发多则征地公告，涉及方台村、南铜冶村、汪家庄村、小裴村、蔡家岗村、北席村、赵一街村，另外，藁城区4宗182亩地恢复挂牌。

老杨观点：

在此次发布的征地公告中，征地面积最大的，是北席村地块，为219.4335亩，批准开发用途为住宅用地。该地块位于东至北席村地、西至北席村地、南至北席村地、北至北席村地。

此次北席村的征地项目，只是北席村城中村改造的一小部分，从相关资料显示，石家庄北席村城中村改造项目占地1200亩，早在2018年6月份，北席村城中村改造项目举行了隆重的拆迁动工仪式。项目开发方为正阳集团。

而从正阳集团的官方网站中显示，石家庄北席村城中村改造项目占地1200亩，规划建筑面积150万平方米。计划投资40亿元，项目建设周期预计为3年，整体空间序列采用轴线对称布局，不仅建造具有古典气质的法式奢华楼宇，项目还将整合住宅、小学、中学、大型商超、五星级酒店、综合写字楼、省级甲等医院、公交枢纽站于一体，项目建成后，将有效提高社区居民的生活、教育、购物、休闲、就业、康养医疗等生活配套，打造北席村村民宜居生活圈，成为高品质的综合居住新区。

另外，藁城区张家庄镇蔡家岗的征地面积是154.47亩，位于东至蔡家岗村、西至蔡家岗村、南至蔡家岗村、北至蔡家岗村。批准开发用途为住宅用地。从位置上看，该地块位于石家庄信息工程职业学院新校区的附近，与正定新区距离很近，是石家庄通往正定机场的338国道的必经之地。预计未来能与正定新区连成片。

第三，除此之外，三个鹿泉区铜冶镇南铜冶村地块，总体体量也不小，为114.985亩，开发用途主要为住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地等。

其他地块中，包括鹿泉开发区方台村133.017亩，开发用途为工矿仓储用地、住宅用地。窦妪镇汪家庄村，57.2955亩，开发用途为住宅用地。栾城镇小裴村，3.939亩，开发用途为住宅用地。赵佗路赵一街村，5.95亩，开发用途为住宅用地、交通运输用地。

4、 价格调整

新闻背景：

上周，融创时代中心23000元/平调整为22000元/平，恒印广场19500元/平调整为12780元/平起，正基九宸·帝壹院16000元/平调整为20000元/平米。

老杨观点：

从价格调整资料显示，上周，融创时代中心23000元/平调整为22000元/平，恒印广场19500元/平调整为12780元/平起，正基九宸·帝壹院16000元/平调整为20000元/平米。

在三个调价项目中，其中恒印广场的降价原因为：将之前的精装变为了毛坯，而正基九宸·帝壹院上涨是因为从高层房源变为了洋房房源。因此，价格的涨跌属于正常调价范畴。

但融创时代中心从23000元/平米降价为22000元/平米，显然其价格幅度不小。而在其销售动态中，我们看到，之前23000元/平米的房源是16号地，而此次降价的22000元/平米的房源，则为15号地。

从融创时代中心的规划图中可以看到，16号地位于项目的中心地带，临近社区内的园林广场，为毛坯带装修交付。此次释放的15号地，位于16号地的北边，是整个社区的最北边，交付标准同样是毛坯带装修交付。

显然，两个地块的位置不同，并不能解释为何有1000元/平米的降价幅度。但根据地块和房源的不同而选择降价，对于融创来说，也不失一种新地块低开的营销策略。

不过，这也在一定程度上表明，“金三银四”楼市下，房企降价还将以一线房企领先行动。毕竟，这两年的经验证明，最先降价的项目，获得的市场份额也相对最大。