一周楼评：石家庄传统商业迎来破局新政 这个点你Get到了吗？

上一周，石家庄土地市场依然处于暂时停摆状态，政府背后酝酿的大动作，正在逐渐揭开她神秘的面纱，一个以政府主导、国企融资、一二级市场彻底分离的土地市场新格局，正在重新构建。

而在商业地产的市场上，面对多个城市商业综合体的凉凉，政府在通过一种全新的思维逻辑，为商业地产企业破局寻找良方，文体商旅综合体概念的提出，是否能为传统商业破局带来希望？而房地产市场的开发模式的渐变，也在告诉行业，一个新的房地产时代大幕正在拉开。

1、土地市场

新闻背景：

土地市场来关注两个文件，关于《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引（征求意见稿）》和《石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见》。

老杨观点：

两个文件，老杨认为，最重要的特点，是进一步明确了国有土地上房屋征收和补贴操作的标准和明细，也将规范土地市场秩序做了再次确定与延续，让暂时停摆的土地市场吃了一颗定心丸。

首先，我们看关于《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引（征求意见稿）》。

在征求意见稿中，对认定为危房集中、基础设施落后的旧城区改建项目，各区政府应征求区域内居民改造意愿，居民支持改造率达到90%以上的项目可申报房屋征收计划。C级以上危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积50%以上的情形可认定为危房集中。

90%的支持改造率和50%的建筑面积标准，有了可细化的数据标准，不单纯以一级政府或个人意志为转移，更具法律效应和可操作性；

旧城区改建项目征收计划下达后本年度未能公布征收范围的，征收计划作废；公布征收范围后一年内未下达征收决定的，征收计划作废；征收计划作废的项目3年内不得重新申报征收计划。

征收补偿以房屋所有权证为依据，一处房屋多人共有的按一户认定，一户只能选择一种补偿方式;征收执行国家租金标准的公有住宅房屋；因征收非住宅房屋造成停产停业的，对符合条件的企业给予停产停业损失及搬迁、职工工资补助、临时安置费等费用，其标准可按照被征收房屋评估价值的8%给予一揽子补偿。

出台此次征收意见稿，意味着在房屋征收的操作上，有了更清晰的程序，未来市民在咨询或了解所在小区是否为危房或被征收房屋时，有了具备法律效力的依据。同样，对于房地产行业而言，更能从中提前了解确定性强的土地征收进程，以避免无效的准备和投资。

再看第二个文件。文件并非新文件，只是重申延续2016年《石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见》。但旧文件新解读中，我们发现了不少的新背景下石家庄城市发展的新动向。

在文件中，再次提到了实现土地一级开发、二级开发彻底分离，做到净地收储，净地供应，从源头上杜绝违法建设，促进房地产市场平稳健康发展。其中，专门提到中心城区土地一级开发实行政府主导。而且在融资主体上，中心城区城中村改造和国有土地上房屋征收项目征收与补偿安置资金由辖区政府负责筹集。辖区政府应设立融资平台，采取多渠道融资方式筹集资金，也可联合市地产集团、住建集团、城投集团等市属国有平台公司，共同开发，利益共享。

这意味着，以政府为融资主体的一二级开发模式得到了确认和加强。而从近期政府的许多新闻中，我们也发现，在城市基础设施建设、现代化、国际化、美丽省会城市的建设上，未来还会有大动作。

6月23日，石家庄市政府与农行河北省分行签署合作协议 ，中国农业银行河北省分行将为石家庄专项安排总量200亿元的金融支持，用于支持城市更新改造重点项目、城乡基础设施建设、乡村振兴战略实施、实体经济发展、水利建设和运营、旅游业高质量发展。

这意味着，在土地征收、城中村改造以及基础设施改善上，对于房地产市场而言无疑是大利好，也会为城市扩容产生极强的促进作用。

2、消费新格局

新闻背景：

石家庄市政府网站发布了关于石家庄市文化和旅游消费试点工作方案的通知。为提升石家庄市文化和旅游消费水平，增强居民消费意愿，以高质量的文化和旅游供给提高人民群众的获得感和幸福感，根据《文化和旅游部、国家发展改革委、财政部关于开展文化和旅游消费试点示范工作的通知》，制定工作方案。

老杨观点：

在此次发布的通知中，提出了打造试点的目标和时间表，即：力争到2022年，全市居民文化娱乐支出稳步增长，占消费支出的比例不断提升；全市旅游收入增速保持两位数以上增长，争创国家文化和旅游示范城市。

那么，争创国家和文化旅游示范城市，和房地产市场有何关系呢？

通知显示，从规划、土地、资金、金融、交通等方面加强对文化和旅游消费的支持力度；打造2-3条文旅商街；构建园区、街区、社区“三区一体”“三区联动”的文化和旅游消费新格局；高质量举办石家庄市旅游产业发展大会，推出一个全域旅游品牌、打造一批精品旅游片区、建设一批重点旅游项目、催生一批旅游新兴业态；培育旅游民宿；推动传统商业综合体转型升级为文体商旅综合体等。

其中，提到的打造2—3条文旅商街，肯定有别于传统意义上的商业街，如商业步行街等。更多的应该是如万达火车头步行街、土门关、正定南城门一条街等。而在文体商旅综合体的概念，是从传统的商业综合体升级而来。两者的区别在于：文商旅综合体是以大型建筑或者景观为载体，通过对建筑和景观的功能区分，以文化作为吸引物，以旅游带动人流，以商业促进消费，在旅游和购买活动中实现文化和商业的价值。最终推动文化、商业、旅游的融合式发展。

而传统的商业综合体，目前在石家庄已呈现日渐没落的态势。从建华城市广场到蜂巢，从万象天成到海悦天地等等，显示出，如果单纯依靠商业这样单一的业态来促进消费，显然不太现实。毕竟，面对电商的巨大冲击和体验化消费模式的兴起，传统商业综合体无法承担如此重任。

也因此，文体商旅综合体的诞生，恰恰给传统商业综合体的破题与突围提供了新的方向和思路。

而在通知中，更是将旅游民宿、文创购物店、博物馆、美术馆、图书馆等24小时开放等文化旅游业态，提高到了城市发展的高度。同样，在提高文旅体验品质上，同样提出了具体的措施，如提升场所设施、提高消费便捷度、推出文化旅游品牌等。

由此可以看出，那些拥有文化旅游业态的综合体项目，就能脱颖而出，如万达火车头步行街这样的文旅商街等。

3、市场动态

新闻背景：

证件方面：据统计，近期共有4个项目新获5张预售许可证，分别是东胜时间山小区、中海·云锦、龙湖天奕和佳兆业悦峰；有7个项目获10张规划许可证。

活动方面：《家有好房》财智分享会暨澜悦府项目品鉴会、福美万科翡翠四季、地铁万科蓝湾双盘联动等

老杨观点：

在获得预售许可证的所有项目中，最让市场耳目一新的，还是万科开发的两大项目：福美万科翡翠四季和地铁万科蓝湾。

首先，从开发模式上看，代表了一线房企在石家庄开疆拓土的崭新方式。

其中，与福美的合作，是万科配合福美文旅园打造的文旅小镇上的住宅社区，融合了文化、旅游、商业及住宅等多重全新城市元素的项目。既有别于传统城市住宅的融合城市传统生活配套开发模式，也有别于传统意义上文旅小镇中以享受和度假为目的的住宅开发模式。它更是一个介于城市住宅和文旅小镇的近城式生活、文旅享受于一体的全新模式。

而地铁万科蓝湾，是万科与地铁以及城投公司三家公司合作的项目，这意味着，未来石家庄的土地市场会形成国企主导拿地、一线房企开发销售的新模式。而国企的合作方式，万科早已驾轻就熟，地铁、太平河、三环等在强省会战略中的关键要素，会使这一项目具备了许多项目不具备的品牌、国企背景、城市配套、产品品质等优势，自然会产生1+1+1＞3的巨大效应。