环京楼市谁将会是接盘侠 投资客目光从京东转向京南

在北京，一套房平均总价已超过500万元，加上有限购政策，使得环京楼市不仅成为刚需自住外地人的选择，也是投资客的投资目标，他们都希望能搭上北京“大七环”这趟车。

燕郊：价格优势逐步丧失

去年北京城市副中心的消息正式发布后，紧邻通州的燕郊楼市迎来了一轮上涨。一年前，市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米;现在，不光新盘开盘的少，而且二手房价格大多数超过23000元/平方米，个别房源甚至直逼3万元/平方米。

燕郊，过去是承接北京外溢的居住需求，而今房价经历多轮连续上涨，投资需求快速攀升。在新房供应断顿的情况下，原本流动性很差的二手房市场开始活跃起来。“燕郊一直有不少投资客。2014年之前，好多业主因为住在北京市区内，就直接把钥匙给我们，但当时一个月也带看不了几户。现在可是大不一样，上周我们门店就成交好几套。”燕郊一家房地产中介经纪人向北京晨报记者表示，现在区域内新房供应量很少，在售的70年产权新房项目可能不到3个，即使有新项目在售，推出的房源也不多。

燕郊房价已经破2万、奔3万，所谓的百万元置业京东的时代已经远去。“燕郊均价一年同比上涨幅度接近70%，单套总价已经两三百万了。不过，燕郊与环京的其他区域相比，配套等各方面都比较成熟，自住刚需的人比较多，脱手更容易。就是不知道还有多少上涨空间，不太敢冒险投资购买。”市民陈女士的担心，或许意味着， 在投资客眼中，燕郊的价格优势已逐步丧失。

香河：营销套路加剧购房恐慌

去年与燕郊一起火起来的，还有大厂和香河，这三个地方，被合称为“北三县”。就在最近一年的时间，大厂的房价奔2万，香河的房价也从不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。大厂和燕郊一样，新盘项目少之又少;香河项目一开盘，售楼处就出现“爆满”场面。

“上次来看的时候才6000多，现在都13000，有的盘都15000，后悔当时没买啊。”市民蒋女士近日看到一位销售在朋友圈发出信息，称“接内部通知，香河房价20至22日起，每平方米整体上涨1000元，从此香河再无低于15000元/平方米的楼盘”。上周末，蒋女士特意前往香河看盘，“我这次排了个号，等候正式开盘的通知。听说选房的时候更夸张，必须得速战速决。停留的时间如果太长，还会被带出场，丧失购房资格。”

所谓的“每平米上涨千元”是真的吗?香河一楼盘的销售人员称，类似的涨价消息只是销售的手段之一，选房时要求严苛，也是在营造压迫、恐慌的氛围，“这就是一种套路”。“潜规则”加剧购房的恐慌，香河的未来发展如何?一位房地产中介管理层人员向北京晨报记者透露，公司已经打算近期进入香河市场，“看一个区域的房地产情况，其中一点就是要关注当地的二手房中介门店情况。”

京南：房价比发展先行

以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿的上涨，加之推出的新盘不多，投资客的目光从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价快车道。

赵女士今年4月在永清投资买了两套房，投资的目的很简单，就是为了给家里的100多万元现金保值增值。通货膨胀和噌噌上涨的房价，因为担心存在银行里的钱贬值，赵女士选择了她最信任的投资渠道——买房。4月份，在同学的劝说下，赵女士前往永清买房，选房当天，售楼处堪比春运，“一批批的放人进去，选房的时候根本容不得多想，销售人员使劲催，整个过程下来估计就几分钟，跟抢白菜似的，当时还有人因为没抢上房在售楼处吵架。”

谈起“抢房”之旅，赵女士有些“后悔”，她认为当时并非理性选择的结果，“到现在我依然感觉这房买得稀里糊涂的，而且小区周边特别荒，什么配套都没有。”不过，25日，赵女士接到销售人员电话，称房价已经从她当时买的8000多元涨到12000左右，她又觉得“值了”。

就京南的三个区域而言，固安楼市比较成熟，价格相对较高，涿州和永清房价目前低于固安。业内人士指出，尽管未来在规划及发展上有利好，但京津冀一体化及空港经济区的概念已炒作多年，区域的发展尚未产生真正的利好效果，“发展未现利好，房价已经先行。”

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“廊七条”会影响房价吗?

“北三县”、固安、永清都归属于廊坊市。继4个月前的“廊九条”之后，8月17日廊坊市政府官网挂出《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》(简称“廊七条”)，接连的调控会影响“北三县”的房价吗?

“廊七条”中规定，开发商在销售过程中必须向购房者出示预售许可证;一次性公开全部房源，明码标价对外销售;并在签约30天内办理网签合同。

在业内人士看来，规定如果真正执行，对区域内的楼市或有较大影响，“在环京区域，违规销售并不少见，比如有的开发商会在未取得预售资质时便开始违规收取排号费。甚至有的开发商还未开工建设就开始收取首付款，首付款收取一年之后才签署正式网签合同。政策的执行会让市场更规范化，但能否影响房价还有待观察。“至少从燕郊市场来看，卖房的人少，显得买房的人多，价格显然很难下来。”一位房地产中介经纪人表示。

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投资者：未来的接盘侠是谁?

环京楼市的上涨超出很多人的想象，而且目前也没有刹车的迹象。虽然经过这一轮上涨，投资门槛已经高出了不少，但过去一年房价的涨幅让有一部分闲钱的人心动，想要出手享受上涨的福利。环京楼市是否还有上涨空间?未来的接盘侠会是谁?

“北三县等北京周边的市场，可能还是有炒的因素，我个人不是那么看好。燕郊现在还好一点，其他几个还是有一些风险。像张家口等区域房价更是难起来，差不多半年都是雪季，光是供暖费的开支都不少。”链家首席内容官徐东华透露，如果想去一个自己并不十分熟悉的地方置业，得观察该区域是否有房地产中介，以及中介的业绩水平，因为中介决定了市场是否有投资退出的机制。

“对这些区域来说，房价上涨早已超出了当地人的购买能力，巨大的市场存量只能依靠外部投资需求来解决。”一位业内分析人士表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于环京区域要区别对待，燕郊和通州较近，有较好的市场潜力;大厂和香河等虽受燕郊的影响，但公共交通等配套还没跟进;怀来和永清相对比较陌生，难以形成市场热点，此类城市后续成长性会相对较小，投资需谨慎，“这一波购房者中，还是有人会高价接盘，但风险比较大。”

自住者：配套什么时候到位?

环京区域的楼市虽然有较大的投资属性，但同时也承担了部分自住需求，比如刚需外地人群、度假养老人群等。但是，从目前的情况来看，大部分区域还处于开发建设中，尚无相应配套。

对于环北京各区县而言，京津冀一体化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题，即使有中央层面的协调，规划的落实也都需要时间。链家首席内容官徐东华直接表示，如果这些区域想借势环京发展，待配套基本成熟，“估计得20年。”

配套的成熟与房价也息息相关。一位业内人士分析，环京区域若想获得长足发展，首先要提升其产业经济状况及商业配套情况，只有自身产业获得发展，房价上涨才有内生动力，否则楼市“虚火”越旺，则越会掏空城市发展的动力。亚豪机构市场总监郭毅也认为，虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好，但如果没有大的、特别是政府推动的大项目，地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来，也就不可能给区域带来特别大的拉动。