一位二手房买家遭遇评估价过低首付不够买不了房,律师表示:购房过程中,中介若有虚假承诺,责任在于中介,买方如不能举证中介有虚假承诺,则由买房承担违约责任。
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房掌柜微信群友小王向房掌柜咨询:其购买签约了南湖soho520的一套房源,已经给了3万定金给房东,2万中介费给中介,还有1千元贷款担保费和1730的评估费。现在发现因为房屋评估价偏低导致房贷额度比中介告知的要低,多出来的首付高过预算了,导致无法购买!这样的情况是哪方的责任?定金和中介费能追回来吗?
湖北大诺律师所陈进伍表示:如果中介为促成买卖行为的成立,向买方作出虚假承诺,而评估结果却出现贷款额度低于中介承诺的情形,那应该属于中介的责任,但买方如不能举证中介有虚假承诺,则由买房承担违约责任。陈进伍强调:买家提供证言或录音内容要清晰明确。
有武汉房产业内建议,最佳选择还是凑齐首付,完成交易,甚至可以使用一些金融产品完成首付。因为一旦进入扯皮阶段,费时费力。当然如果可以友好协商,另当别论。这位房产业内提出,在合同签约之时,买家应该清楚的知道自己的首付款,一般中介也会告知卖家银行测算的贷款额度。所以签约之后,告知评估偏低,首付不足,似乎另有隐情。
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此前房掌柜报道提醒:买二手房特别要注意首付资金要充足,因为老旧二手房估值太低,贷款额度受限,举例,一套72平房源,买家要净得80万,但90年代房源,估值只有8500-9000元/平,这意味着72平房源,估值只有60余万,贷款额度恐怕只能在40万上下,对应的首付则需要40万,而不是所谓的2成首付、3成首付。
据房掌柜了解,2010年前后,武汉常会出现评估价比成交价多的情况。武汉市评估机构国佳评估介绍:为防止税收的流失,房管部门把关评估价对交易价格与同地段、同时间段、同类房屋成交价格进行比对,一旦发现买卖双方提交的合同评估价格严重偏低,就有问题,要重新进行评估,否则不予成交和过户。
2012年,武汉市区二手房估价系统全部改为电脑估价,二手房过户时,成交价高于电脑评估价的,以成交价为征税基准;低于电脑评估价的,以电脑评估价为征税基准,即“就高不就低”。二手房实现电脑估价后,由武汉市房管、地税两个部门联合开发的二手房交易申报计税价格评估系统,为全市每幢房屋设立了一个基准价。一套二手房过户评估时,电脑系统会根据基准价,结合房屋特征,自动计算出评估价,让买房人省时、省评估费。
彼时,武汉市地税局介绍,由于电脑评估参考了各个小区的市场挂牌价、周边新房的合同备案价,以及此前评估公司提交的同类二手房价格等因素,加之每栋楼都有个基准价格,因此,电脑评估价格和市场价格应该是相对比较接近。
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