叶檀：全国房地产又会有一系列的政策出台

       很多人手里持有几套一线和一点五线城市的房子，觉得这辈子无忧了。央行印钞?不怕，资产荒?不怕。可现在，新的政策又出台了，很多人心里有点小忧虑。这世界，到底如何才能安稳静好?

　　十一长假前后一系列抑制过热城市房地产的政策出台后，最近个别城市又有新政出台。 

 

　　2016年11月28日，上海市住建委、人民上海分行和银监会上海监管局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，首付比例进一步提升：居民家庭购买首套房首付比例不低于35%，二套房“认房认贷”，普通住房首付比例不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%。二套普通商品房公积金首付利率上浮10%，贷款最高限额下调10万元。 关键在于，在外地有购房贷款也属于二套房，银行已联网，想抑制房贷是非常容易的事。

　　一系列的限购限贷措施出台后，房地产市场明显趋冷。政策压力下，市场从假冷变真冷，估计会震荡一到两年时间。

　　只要认准大方向，不要过度害怕。我们问三个问题，在大规模基建投资时，广义货币发行量增速会低到10%以下吗?高铁重构经济生态圈的时代，围绕着一二线城市的都市圈脚步会放缓吗?你的房地产在安全城市进行适量配置了吗?

　　一线城市成交量被硬压下去了。

　　据观点地产网的数据，截止11月27日的一周，深圳新房备案量维持在低位，实际开盘及预售量接连空缺。新房住宅成交均价每平方米5.6万元，环比下跌8.4%。

　　杭州全市成交下滑超两成，创年内第二低，仅高于9月首周。北京区域从11月7日到13日的一周，商品住宅(不含保障房与自住房)成交1139套，环比下滑36%;相应的成交面积为14.28万平方米，环比下滑26%;是今年春节后38周以来的新低。广州十月成交均价为每平米14506元，环比下跌6.6%，库存消化周期已经在半年以内。

　　上海成交量低与价格高同时并存。11月14日-11月20日，上海商品住宅累计成交13.03万平方米，环比增长27%。其中，公寓和别墅产品分别成交10.02万平方米和3.01万平方米，两者增幅分别为33%和11%。供应端降至“冰点“零供应，但周成交均价突破5万，达53971元/平方米，环比增幅达17%，主要因为高端项目占比提升。这也是上海着急的原因，房价下不去。

　　《21世纪经济报道》通过咨询中介旗下门店及开发商，11月相比10月继续降温，一线城市中上旬成交量下调23.5%。

　　一线城市成交量下行，是限购的结果。从上面的三个问题的答案，以及目前严厉限购政策，我们对市场做出三个判断。

　　1

　　一、限购将导致成交量下降，明年开发商新一轮销售任务来临，一些楼盘不得不降价求售。政策在一两年内可以起到抑制成交量和房价的效果。

　　没有被限购的一线城市圈周边郊区机会到来，高铁都市圈时代的到来，意味着下一轮城市扩张主要集中在一线城市与一点五线城市周围，都市圈在哪里崛起，哪里的安全边际就比较高。

　　轨道交通再造城市，一线都市圈清晰地浮出水面，东莞对于深圳，苏州对于上海，京津冀轨道交通规划的公布，三大都市圈范围清晰明确。不仅如此，同城化效应也已经显示，通州、廊坊对于北京，就是同城效应，未来，买昆山、买燕郊，跟买上海、北京的房地产没有太大区别。买不起一线城市的核心区，住郊区总可以吧，也算为城市化作贡献。

　　抑制一线城市的热度和去房地产库存，但市场运行逻辑难以违背，在资源高集中的经济体中，人们心向一线都市圈，就像葵花向太阳，这些城市已经实现资源溢出，从一线城市拓展到周边卫星城。

　　2

　　二、1.5线城市、市场化程度高且城市群密切相融的城市安全边际较高

　　几个GDP过万亿的城市，已经初步拥有了自己的独立品格。除北上广深外，还有重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州，南京即将进入门槛。

　　尤其是与其他城市群连接在一起的城市，特色更加鲜明，如武汉、苏州、杭州、天津。各城市基础不同，重庆、成都库存太大，重庆贫穷人口较多，武汉、郑州虽然大干快上，但还没有向远郊溢出资源的能力。

　　3

　　三、未来的困难户还是集中在资源输出城市

　　一些城市库存量已经降到危险水平，但国内楼市虽然仍有6亿多平方米的库存，主要集中在姥姥不疼、舅舅不爱的地方。戴德梁行数据显示三四线城市的去化周期为31个月，这些城市仍然难以走出困境。哪些城市现在仍在鼓励购房，估计这些城市就比较困难。

　　在不确定的时期，必须要关注租金回报率，以租金回报率覆盖房贷利息等刚性成本，既不能失去理性过度悲观，也不能把家庭所有资产集中在房地产一项，尤其是集中在安全边际低的城市。

　　最乐观的估计，房地产总体稳定，资金聚集在成熟都市圈，一些三四引城市加速去库存，城市分化的格局继续存在。