同策咨询研究部张宏伟：下半年楼市政策或将更趋严厉

       时间已挥别2017上半年，石家庄楼市曾演绎的精采故事也随之成为记忆。翘首望未来，下半年或更长一段时间的楼市的态势、趋势、走势如何？这是品牌房企、本土房企、炒房人、刚需购买者等等一个共同关注的聚焦点！同策咨询研部总监张宏伟分析指出，下半年石家庄楼市班策或将更趋严厉，楼市交易呈现平淡的态势！

      调控政策有趋严的空间

       张宏伟认为，石家庄楼市上半年调控政策在下半年仍会延续发力，甚至下半年可能再出台更加严厉的调控政策。上半年投资客基本撤离了市场，市场回归到了自主和改善状态，形成了以改善为主的楼市。下半年在上半年楼市调控贯性推动下及可能进一步的严控，市场将是以自主需求为主。

       上半年，石家庄市出台了一些楼市政策和调控措施，包括正定新区的"双限双竞"+10年限售等，比以往的政策措施，均比较严格，尤其是主城区即市内五区楼市政策和调控措施比较严格，很少有打擦边球的机会，对整个市场预期未来走向产生了比较大的影响。

      但是，在一二线核心城市中，上半年，石家庄的楼市政策和调控措施不是最严格而是较松的一个城市。下半年又遇有党的十九大召开这个时间点，楼市政策和调控措施会更加严格，楼市仍将会继续调整。楼市下半年乃至更长一段时期的发展总方向，是一个比较平淡的市场交易期。

      下半年调控政策趋严，大多品牌房企问题不大，因他们有统筹调配资源的能力。一些本土中小房企可能要面临巨大困境，有的可能因五证不全，在政策落实过程中没法开工、交付。又加上之前接二连三地实施限购、限贷等，可能面临着资金面的压力，其主城区即市内五区的一些项目在资金和销售上也可能会遇到困难。资金面撑不住的中小房企，也许率先适当降价，做些调整。

      苛刻土拍 让游戏规则更趋公正 

       正定新区土拍中的"双限双竞"+10年限售和藁城区的超熔断价停拍等，一时哗然一片，成为舆论热炒的焦点。张宏伟认为这种严苛状况，可能成为一种常态。新的土拍规则就是让房企通过比较严格方式来拿地，更好地发挥土地对楼市的传导作用。

他说，对本土房企来说，是比较苛刻，但对于品牌房企，这不是最严厉最苛刻的土拍，而且他们更愿意接受这个“苛刻”的游戏规则。

      苛刻土拍，为品牌房企进住石家庄铺路搭桥。

     土拍的苛刻，是市场公平竞争的进步，本土的一些潜规则有受到抑制，本土房企竞争力减弱。而品牌房企则借土拍苛刻之机，并在细节上做一些动作，从而实现进入和布局石家庄市场。比如万科之后，会有更多的品牌房企进住石家庄。

      苛刻土拍，本土房企择机发展

      面对土地苛拍的袭来，大多数本土房企压力巨大。本土房企资金的融资能力、周转能力比不上品牌房企。因此，不可能激进，而是可能会比较谨慎地参与公开招标拿地，甚至更愿意以城中村旧城改造方式去拿地。中心城区及鹿泉区、栾城区等都有本土房企的发展机遇。 

       发展契机，引来品牌房企纷纷落户

        今年以来，政府楼市政策和调控措施降了石家庄楼市的温度，但是品牌房企涌进石家庄的热度不降反升。张宏伟对这一现象分析认为，关键因素有三个，即石家庄的区位地理优势、调控政策创造的公平竞争环境、土地放量空间大。

       京津冀一体化的区位优势

京津冀一体化，石家庄作为第三极，其战略地位非常重要。雄安新区的获批，正定新区极将可能有重大措施和安排等，以及石家庄中心区要建火车站，市政配套设施的积极推进等，使石家庄的区位优势日益凸显。石家庄整个区域发展地位和准二线城市的市场地位不容忽视，所以必然会引起品牌房企的关注。

    规范市场 趋向相同的“国民待遇”

近三年来，石家庄一轮一轮的楼市政策和调控措施，促进地产市场不断规范，让品牌房企更乐意进住。随着规范措施不断完善和实施力度加大，石家庄楼市更加透明、更加公开、更加专业化，这为各种资质健全的品牌房企与本土房企在石家庄楼市中有了相同的“国民待遇”。品牌房企正是在石家庄楼市不断规范中看到了希望和未来，有足够的信心在石家庄发展。所以，石家庄也就成了品牌房企关注度极高的市场。

土地放量空间大

北京、天津、上海、杭州、南京等核心城市从去年10月份到现在，一些地方政府大力推地的时候，这些城市基本上没有推地或者推地节奏大幅放缓。品牌房企要想在这些城市拿地非常难，他们就要寻找市场或拿地或并购，从而抓住一些项项目。去年下半年到今年3月份，石家庄土地放量表现比较抢眼，而且未来土地放量的空间还非常大。所以品牌房企看好石家庄楼市的未来潜力，积极关注石家庄，通过公开招标拿地或者并购合作方式在石家庄开始布局。另外，自去年下半年到今年3月份，石家庄的房价涨幅虽然比较快，但仍然有很大的上涨空间，这也让品牌房企也非常感兴趣。

      下半年房价将会形成稳中有降的态势

      上半年，石家庄楼市政策和调控措施相对较严格，品牌房企量放的不够狠。品牌房企有冲刺规模，有保证销售业绩持续增长的要求和诉求。要补回上半年损失量，下半年就会积极的跑量。但是，由于楼市政策和调控措施的加码，市场不会再度火热。要保量，价格方就不会出现跳闸的状况，也许比较平稳，有些项目会因为限价出现10%甚至更多下降。

本土房企，下半年也肯定要跑一下量。能回笼资金的项目早动手赶紧卖是上策。回笼不了的项目就可能导致现资金紧张，这时应寻找合作方，尤其是借品牌房企的进入，与其合作，以解决资金压力、营销能力等一连串的问题。

       购房者注意价值洼地

       现在，中心城区二环边上的2万出头了，市中心近3万。三环边上1万左右。从价格洼地来讲， 建议有刚需的人关注一下新四区。正定新区已经开始炒，栾城区、鹿泉区还没炒得很热，鹿泉区靠近中心城区的上庄那块已经炒的有点热了，建议大家若有刚需的话，可以考虑一下还没有炒作起来的价值洼。