谭浩俊：逼“地王”入市也是楼市调控的必备之举

据媒体报道,由国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声。此次检查的内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

与其他调控手段相比,此次检查可谓是又一个切中要害之举。因为,总结这些年来楼市调控的经验和教训,以前我们总是把调控的目标过多地放在房价上,从而不停地利用调控手段遏制房价,却没有对房价上涨的深层次问题进行全方位的剖析,这可能是导致调控效果不佳的原因之一。而去年以来采取的因城施策,由各地依据本地实际采取相应的调控措施,显然效果要好得多,房价的稳定性也越来越强。

但是,因城施策不代表可以忽视整体联动,更不代表可以不采取一些全局性的措施和手段。

毫无疑问,统一检查与督查,就是楼市调控必须采取的统一行动。对住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等进行检查,无疑是统一行动中非常重要的方面,也是关键点之一。如果这些工作做到位了,开发商不存在捂地惜售等问题,楼市的稳定性就会更强,楼市的健康程度也会更高。

事实也是如此。这些年来,很多开发商并没有在竞拍到土地以后立即投入开发,而是手握土地等待观望,试图通过土地涨价来获取更大利益。结果,导致很多城市都出现“晒地皮”现象。

克而瑞地产研究中心调查的数据显示,2016年50个典型的“地王”,目前仅有7个项目已经入市,43宗土地项目尚未入市,其中29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工。

既然能当“地王”,说明土地的开发价值很高。不然,开发商是不会高价拿地的。而且,凡是“地王”,大多也是经过激烈竞拍以后才成交的。按理说,开发商拿到地后应当立即投入开发。那么,为什么会出现这么多“地王”没有入市、甚至没有开工的现象呢?

有分析认为,导致开发商只拿地、不开发的原因,可能有两个方面:一是想通过等待观望获取最大的开发效益,因为在一系列政策的调控下,目前的楼市状况并不是很好,如果立即开发,可能很难获取目标效益;二是“地王”项目所需要的投入多,在信贷收紧的情况下,开发资金压力较大。

但很显然,这两个方面的原因都不能称其为原因,也不该称其为原因。要知道,开发商拿了地而不及时开发,不仅会给楼市调控带来不利影响,影响调控的效率和质量,使调控的预期目标难以实现,而且会影响社会资源利用效率的提升,如土地资源的利用效率、资金的利用效率、其他社会资源的合理流转等。也正因为如此,有关方面组织力量对住宅用地出让合同执行情况进行检查,就显得十分重要而紧迫。

因此,面对开发商只拿地不开发的问题,管理层应摸清底数。其中,对“地王”没有开发的情况尤其要引起重视,逼“地王”尽快入市。对“地王”来说,不能只造势而不开发。若房地产公司不及时开发土地,就让“地王”做“地寇”,按照国家有关规定,对其实施处罚。

需要注意的是,在监管的过程中,有关部门应注意房企与各方的利益关系,在处理的过程中一定要防止各相关方面对“地王”实施暗中保护,甚至利益输送。对“地王”拿地不开发的问题,只要触碰了红线,就一定要严格按规定处理,决不手软。如果对“地王”的处理到位了,对其他开发企业的震慑力也就能够形成。不然,会产生不良反应。

楼市调控已经到了十分关键的时刻,“房子是用来住的,不是用来炒的”理念也开始逐步形成,包括开发商在内的各个相关领域,也都能比较好地按照中央的要求去做。如果相关的政策措施不能及时跟踪到位,不能发挥作用,就有可能对已经形成的良好局面产生不利影响,甚至出现前功尽弃的现象。

从总体上讲,楼市调控只能紧、不能松,只能越来越规范、不能越来越无序。如果能够沿着调控的路走下去,楼市就一定能够步入良性发展的轨道。