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2017年二手住宅成交直追一手 租售投资回报率仅2.1%

来源:房掌柜采编中心  整理 石家庄房掌柜  2018-02-02 11:23:16
[摘要]2017年,东莞一手住宅市场在调控压力下呈“量跌价升”之势,而以一手房为“风向标”的二手楼市,在这一年,表现又是怎样的呢

    2017年,东莞一手住宅市场在调控压力下呈“量跌价升”之势,而以一手房为“风向标”的二手楼市,在这一年,表现又是怎样的呢?

    市场

    一手房与二手房成交量比创新低

    根据东莞中原战略研究中心监测,2017年,东莞二手住宅网签量为48286套,成交量仅次于2016年,为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套,一手房与二手房成交量比是1.05,为历年最低,业界由此判断东莞楼市基本步入存量房时代。

    去年4月,东莞楼市调控升级,本市户籍和非本市户籍都限购两套,造成很多购房需求被抑制。新政之后,非本市户籍须1年(本科及以上须半年)社保或个税才可购买首套新房,2017年一手房成交量同比2016年下滑三成。反观二手房却不限购,这也致使不符合购买一手房要求的市民把目光转向二手房。

    数据统计显示,2017年一手住宅供应690万平方米,同比2016年的848万平方米,减少近两成,同时一手住宅成交均价同比上涨19%,使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。

    随着2016年“全面二孩”政策的放开,不少家庭的二居室甚至三居室已经不够住,同时对生活品质的要求也越来越高,使得这部分家庭的改善需求日益迫切。

    业内人士认为,随着房子的升值,早些年购房的家庭坐享红利,有了改善的资本。而且,由于孩子多数已经上学,这部分家庭大多选择在同一个小区或者附近小区购房,来实现“以小换大”。

    区域

    樟木头二手房成交全市最多

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,樟木头二手住宅成交8483套,占全市总成交的17.57%,同比增长0.66%,连续多年蝉联东莞二手房成交最多的镇区。

    东莞中原战略研究中心认为,樟木头由于开发房地产较早,吸引了很多香港人购房,后来深圳房价上涨后,又吸引了不少深圳客购房,房地产总体体量较大,各种生活配套也较齐全。

    “加上可选房源多、楼龄相对较高,总体二手房价格非常便宜,且有直通香港、深圳、广州的城际铁路。”一名业内人士说道。

    2017年,东城二手住宅成交5663套,仅次于樟木头,占全市总成交的11.73%,同比下跌22.32%。成交量下跌的原因主要有:今年东城的一手住宅供应量大增;石碣、茶山、寮步等地的价格相对较低,两个因素均导致了购房者的分流。东莞中原东城区域的二手房成交均价为15569元/平方米,套均总价140万元/套。

    东城成交较多的是世博广场板块和东泰板块,这两个板块临近地铁R2线路,且附近学校、商超齐全,故很受置业者青睐。花样年华和东城中心的成交均价在1万元/平方米左右,性价比颇高,非常适合刚需及过渡自住选择。

    2017年,南城二手住宅成交4748套,位列第三,占全市总成交的9.83%,同比下跌30.46%。东莞中原成交均价为15761元/平方米,套均总价157万元/套。

    数据显示,南城成交较多的是石竹板块和宏远北板块,其中石竹板块同样临近地铁R2线路,且临近南城CBD,附近商超齐全,成交均价多在1.5万元至1.8万元/平方米之间,对改善和刚需都是不错的选择。

    2017年,凤岗二手住宅成交3494套,占全市总成交的7.24%,同比下跌11.12%,跌幅相对较小。东莞中原成交均价为22540元/平方米,套均总价208万元/套。

    数据显示,凤岗成交最多的是官井头板块和凤岗体育中心,该板块有着无与伦比的区位优势,很多在深圳工作的置业者承受不了深圳的高房价,转而到凤岗购房。成交均价多在1.9万元至2.6万元/平方米之间,无论是单价还是总价都比距离仅一步之遥的深圳低很多。

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,塘厦二手住宅成交2835套,占全市总成交的5.87%,同比下跌38.06%,跌幅相对较大。塘厦镇的二手住宅成交均价为20265元/平方米,套均总价198万元/套。

    租金

    同比略涨但租售比下降 租赁投资回报率仅为2.10%

    在房产投资中,租金收入是投资回报的重要组成部分。那么,东莞的住宅租金情况又是如何呢?

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,东莞平均住宅租金同比微涨,为每月28.93元/平方米。租售比降至1∶571,投资回报率持续走低,超出1∶300的合理范围。

    数据显示,2017年东莞的平均租售比为1∶571,投资回报率仅为2.10%,租金涨幅远低于房价涨幅,投资回报率继续走低。也就是说,按照当前的租金收益和一手房价,不考虑其他因素,平均需要50年左右才能收回购房成本。

    按区域看,投资回报率靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高埗、石碣等东莞北部各镇区,而投资回报率较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。

    主要原因是东莞北部这些地区整体房价比南部的低一大截,而租金却相差不大,所以投资回报率相对较高。

    以平均租金最高和最低的两个镇街为例,平均租金最高的是东城,为每月39.17元/平方米,但其新房均价为19481.75元/平方米,过高的房价降低了投资回报率,回报率位列第四;平均租金最低的是沙田,为每月20.81元/平方米,但是由于房价仅为14903.64元/平方米,低于全市的新房均价,故拉高了回报率,排名19。

    各镇街租金较高的楼盘多是区位优势明显、周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集,其中不乏别墅区等高档小区。

  户型

  刚需中小户型最好卖

  与一手房一样,随着房价的上涨,二手房成交套均面积也越来越小,去年东莞二手住宅成交套均面积甚至跌至近6年来的最低。东莞中原战略研究中心介绍,2017年二手住宅套均成交面积同比大降,为近6年最低,仅98平方米/套;成交面积段以110平方米以下为主,且小户型比例上升趋势明显。

  东莞中原战略研究中心监测数据显示,110平方米户型是分水岭,去年二手住宅市场110平方米以下的户型成交占比从67%一路上扬到77%,随着价格的上涨,东莞市二手房套均成交面积整体向下,以刚需的中小户型为主。具体来看,占比增幅最大的是70平方米面积段户型,70~90平方米次之,而90~110平方米的占比相对稳定;110平方米以上各面积段占比逐年减少。

  楼龄

  5~10年楼龄最受欢迎

  尽管东莞房价上涨,但是东莞的购房者们仍然不习惯购买太旧的房子。从去年的成交情况来看,楼龄在15年以下的房源成交占比最多,高达9成以上,其中5~10年房源最受青睐,占据半壁江山。

  东莞中原成交数据统计显示,虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多,但2017年二手住宅成交的楼龄还是以15年以下的房源为主,占比最多的是5~10年的房源。

  东莞中原战略研究中心认为,该类房源在价格上比5年以下的次新房房源略低,在交易时又可节省不少的税费,周围配套也都基本完善,房子不会太旧,故最受市场青睐。从供应来看,房子已经住了5~15年,加上“二孩”等因素,很多家庭迎来了改善换房的需求,故这类房龄的房源供应、成交也最多。

  购房者

  外地人买房在莞最多,占比超8成

  受到非本地户籍在莞购买一手房限购政策影响,非莞籍购房者进入二手房市场比例加大。东莞中原战略研究中心介绍,2017年二手房市场主要以省外和省内非东莞籍购房者为主,共占比超8成,一方面是因为东莞的外来人口较多,另一方面一手房限购,二手房承接了一手房的部分需求。此外,目前东莞市的潜在二手房买家主要还是以三口之家和三人以上家庭为主,尽管近3年来单身和夫妻二人的比例有所提高,但是合计不到2成。

  而随着房价的升高,购房者的预算也水涨船高,占比最多的预算是总价在150万~300万元之间,占比涨幅最大的预算是150万~200万元,其次是200万~300万元;150万元以下、300万元以上的预算占比则持续2年下降。

房掌柜综合整理自广州日报、南方日报


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责任编辑:谷宾

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