2018年上半年楼市报告：强政策背景下 趋紧的楼市与诡异的市场

编者按：

2018年，对于石家庄房地产市场来讲，依旧不容乐观，上半年的房地产市场依旧是政策主导。据房掌柜统计，2018年1-6月份，石家庄共出台了20余条与房地产业相关的政策法规，而这些法规的背后，无疑是政府围绕“房住不炒”这一主题所开展的一些列工作。

从结果来看，2018年上半年，石家庄房价维持了平稳的态势。然而，正如业内人士所说，政策是把双刃剑，在实现了房价平稳的目标之后，石家庄房地产市场又将朝着怎样的方向发展？开发商、购房者及政府三方的利益该如何权衡？这无疑将是下半年楼市发展的待解命题之一。

本地篇

政策一：鼓励被动式建筑发展

2月14日，石家庄市人民政府发布《关于加快推进被动式超低能耗建筑发展的实施意见》。该《意见》指出，为打造低碳石家庄，实现绿色崛起，高标准推进石家庄市建筑节能工作，加快推进被动式超低能耗建筑发展。

政策二：开展购房公积金贷款专项整治

3月14日，石家庄住房公积金管理中心官网发布《关于开展拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动的通知》（以下简称《通知》）。通知显示，石家庄住房公积金管理中心和石家庄市住房和城乡建设局决定，2018年3月10日至5月31日，在全市范围联合开展开展拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动，进一步规范房地产开发企业和房屋销售中介机构销售行为。

政策三：加入抢人大战

3月20日，石家庄市政府对现行人才绿卡政策进行调整：各县、市、区引进全日制硕士学位研究生、大学本科一批录取的高校全日制学士学位毕业生，可享受五年内每人每年可享受房租补助，其中中心城区5000元；引进其他全日制学士学位毕业生，五年内每人每年可享受房租补助，其中中心城区2000元。

政策四：2018年度供地计划出炉

3月26日，石家庄市政府官网发布《石家庄市人民政府关于印发石家庄市2018年度国有建设用地供应计划的通知》（以下简称《通知》）。《通知》显示，2018年度石家庄市国有建设用地供应总量控制在854.64公顷以内，其中拟通过出让方式供应国有建设用地550.80公顷，占供应总量的64.45%；拟通过划拨方式供应303.84公顷，占供应总量的35.55%。

其中，长安区供地233.04公顷，桥西区供地118.61公顷，裕华区供地99.61公顷，新华区供地99.74公顷，高新技术产业开发区供地270.17公顷，井陉矿区供地33.47公顷。

3月28日，中国土地市场网发布《鹿泉市2018年度国有建设用地供应计划》。《计划》显示，鹿泉区国有建设用地供应总量控制在311.7012公顷（4675.52亩）以内，较2017年（304.4555公顷）的供地计划增加了7.2457公顷，同比增长2.38%。供应计划的计划期为一年，计划期限为2018年1月1日至12月31日。

政策五：人才政策再扩大

4月4日，中共石家庄市委办公厅、石家庄市人民政府办公厅印发了《关于实施现代产业人才集聚工程的若干措施》，自印发之日起施行。大专及以上毕业生落户手续当日办结，符合条件本科生在市域内购买首套自用商品住房的，不受住房限购政策限制，给予5万元的一次性购房补贴。同时，也在这天，石家庄市鹿泉区人民政府网站上发布了《中共石家庄市鹿泉区委组织部关于实施人才绿卡(C卡)管理办法(试行)的公告》，三类人才（含全日制学士学位及以上优秀毕业生）可申请鹿泉区人才绿卡C卡。持卡人申请公租房的,不受收入、社保年限、居住证年限等条件限制，到本区工作或创业之日起5年内可享受房租补贴,其中,引进的全日制硕士学位研究生、大学本科一批录取的高校全日制学士学位毕业生、中级职称及以上专业技术人员和紧缺工种技师,可享受每年6000元房租补贴,引进的其他全日制学士学位毕业生,可享受每年3000元的房租补贴。

政策六：完善土地二级市场

4月8日，石家庄市不动产登记中心发布《完善土地二级市场，健全便民服务体系》的通知。通知明确：以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，由市国土资源局重新颁发划拨用地决定书，直接办理不动产登记手续。明确了土地分割转让需要满足的条件和国有建设用地使用权抵押机制，同时明确投资总额未达到百分之二十五的在建工程，可以“先投入后转让”。

政策七：大力发展装配式建筑

4月17日，石家庄市人民政府发布了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》。该《意见》提到，对装配式建筑产业基地和采用装配式方式建设的商品房项目，优先保障用地；对采用装配式方式建设的商品房建筑，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上和施工进度达到主体施工的装配式建筑（已取得《建筑工程施工许可证》），可申请办理《商品房预售许可证》；装配式建筑在办理商品房价格备案时，可上浮30%。

政策八:主城区棚改计划出炉

5月7日，《石家庄市人民政府关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见》发布。《意见》指出，石家庄进一步加快推进长安区、裕华区、桥西区和新华区城市棚户区改造工作，力争2020年底前完成改造任务。

政策九：再次鼓励发展低碳节能建筑

5月9日，石家庄市住房和城乡建设局网站发布关于印发《2018年全市建筑节能、绿色建筑与装配式建筑工作方案》通知（以下简称《方案》）。《方案》指出，2018年石家庄要大力发展被动式节能建筑、绿色建筑和装配式三类建筑。

政策十：史上最严整治开启

5月12日，河北省住建厅印发《关于开展全省商品房预（销）售专项排查整治的通知》，为贯彻落实省委、省政府决策部署，进一步规范商品房预（销）售行为，促进房地产市场平稳健康发展，决定在全省开展商品房预（销）售专项排查整治活动。

紧紧围绕专项整治的重点内容，对所辖区域内（含县、市）的房地产开发项目销售现场（展示咨询中心）、中介机构进行全面排查清理，对有投诉举报的项目、公司、机构进行重点调查。

政策十一：市区做地工作流程发布

5月15日，石家庄市人民政府网站发布关于印发《石家庄市市区做地工作流程》的通知。通知显示，为落实石家庄市人民政府《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（石政发〔2017〕37号）文件(以下简称“37号文”)精神，推进做地工作开展，结合实际制定本工作流程。

具体来看，做地流程包括以下几点：做地范围选定、做地计划报批、做地方案编制、做地模式确定、做地方案报批、做地项目实施、储备土地验收入库、储备土地管护以及拨付成本及兑现政策。

政策十二：发改委发文规范住房价格

6月5日，石家庄市发展和改革委员会发布《规范商品房价格行为提醒告诫书》，旨在进一步规范石家庄市商品房市场价格行为，维护公开、透明的市场价格秩序，保护交易双方合法权益。

政策十三：严查最强阵容组建

6月13日，石家庄市人民政府办公厅发布《关于落实房地产开发销售和中介代理销售监管责任制的通知》，成立以主管副市长为组长的房地产市场监管领导小组，市住建、国土、规划、公安、综合执法、金融、物价、工商、税务、审批、文广新局等和各辖区政府为领导小组成员单位。

政策十四：住房公积金比例调整

6月19日，石家庄住房公积金管理中心发布“关于调整2018年度住房公积金缴存基数、比例的通知”。该通知公布调整范围为在石家庄住房公积金管理中心办理缴存登记的单位，分别从缴存基数计算口径及标准、缴存基数上下限和住房公积金月缴存额的计算等内容进行调整。

通知指出，为进一步降低企业成本，缴存单位可在5%-12%的区间内自主确定单位和个人住房公积金缴存比例。行政事业单位缴存比例为单位12%，个人10%。

政策十五：市内各区相继上调土地基准地价

6月21日，石家庄市人民政府办公厅发布《关于调整市内四区国有土地级别及基准地价的通知》，《通知》显示，根据原国土资源部和省国土资源厅有关基准地价更新的规定，结合石家庄经济发展及城市建设情况，市政府决定自2018年7月1日起，对辖区内长安区、桥西区、新华区、裕华区（以下简称“市内四区”）国有土地基准地价进行调整。

6月27日，继石家庄市政府办公厅发布《关于调整市内四区国有土地级别及基准地价的通知》后，高新区管委会发布《关于调整高新区土地级别及基准地价的通知》，《通知》指出，自2018年7月1日起，对高新区辖区内国有土地基准地价进行调整，根据高新区国有土地级别及基准地价表显示，商服一级基准地价调整为3699元/平方米；住宅一级基准地价调整为4441元/平方米，2012年5月17日公布的基准地价同时废止。

6月29日，在石家庄市内四区及高新区五大主城区调整土地级别及基准地价后，根据当地土地市场变化情况，鹿泉区也发布了更新土地级别与基准地价的公告，对工业用地、商服用地、公共管理与公共服务用地及住宅用地的土地级别及基准地价做了调整更新，自2018年7月1日起执行。

政策十六：住宅项目教育配套移交管理办法发布

6月25日，石家庄市人民政府印发《石家庄市居民住宅项目配建教育设施移交管理办法》，明确石家庄市行政区域内的经规划主管部门批准的居民住宅项目（含城中村改造项目回迁区、各类保障房项目）配建的教育设施适用本办法。居民住宅项目配建的幼儿园、小学和初级中学的场地、建筑物、构筑物及附属配套设施属国有公共教育资源，由开发建设单位配建，经验收合格后，无偿将产权移交辖区人民政府，并交由当地教育行政主管部门管理使用。

政策十七：政府发布商业地产去库存意见

6月29日，石家庄市政府网站上发布《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》，允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质，并结合控规动态维护方案合理确定调整比例，调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积70%。调整后，国土部门相应调整土地出让金。已供地的商业办公项目、已开发的商业办公设施，减缓预售许可办理速度，以减少上市量，减小市场库存量；已办理预售许可、不动产登记的，鼓励自持物业进行经营租赁，或发展其他功能。

掌柜解读：刚刚过去的6个月的时间里，政府这只调控的“大手”可以说被运用到了极致，先是鼓励装配式建筑、被动房等绿色建筑发展，再是构建省、市、区、街道四级联合查处房地产乱象行为，再到发布商业地产去库存意见……，可以看到，政府在用多种方式调整石家庄房地产市场这艘“大船”航行的方向，以期让它在健康、正确的轨道上扬帆远航。

全国篇：

政策一：坚持住房居住属性

2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

政策二：央行降准

4月18日，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。

政策三：住建部重申调控目标不动摇

5月20日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

政策四：央行再降准

6月24日，中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。据估算，此次降准将释放资金7000亿元。

政策五：七部委联合开展楼市乱象治理专项行动

6月28日，中华人民共和国住房和城乡建设部网站上发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等七部委严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，针对近期房地产市场乱象，决定在2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

掌柜解读：从全国政策来看，房地产调控政策持续趋紧这一趋势在短期内仍难以改变。而在这一背景下所诞生的抢人大战和摇号抢房这两个现象成为了今年上半年全国楼市的两大事件之一。

延续了去年二季度以来的人才政策，今年上半年的抢人大战掀起多个高潮。据统计，全国共有60多个城市密集出台人才政策，这其中就包括了京沪等核心一线城市及西安等普通二线城市。据相关数据显示，在西安发布人才新政后，2018年上半年西安落户人口突破了50万。而天津出台人才新政后，更是出现了连夜排队落户的现象。

对此，业内人士解读为，通过户籍人才政策放松加快人才落户，使得高质量人口在城市间再平衡，将对城市未来经济发展和房地产市场形成新一轮支撑。

此外，作为上半年全国楼市另一特点，摇号抢房成为了调控背景下的新现象，从西安融创“摇号门”事发，融创国际长安街一号项目差点成了西安住建部门公务员的家属院，到深圳“5000万蹲”，再到杭州万人摇号抢房，这一看似公平的买房政策下，隐藏着诸多待解的诡异与潜规则。