郑伟峰：地产前景依然向好 文旅产业将迎来爆发期

在2016年房价一路狂涨之后，随着2017年一系列高压政策的出台，房价趋稳，转向2018年，房地产在预料之中走进了史无前例的严峻形势。房产政策收紧，租赁市场强势登陆，住房需求逐渐饱和，货币政策趋于收紧，多重因素下的房地产行业已然萎靡不振。

9月29日，万科深圳秋季例会上，一则鲜红的标语 " 活下去 "引发了行业的极大关注。位列三甲的万科都要 " 活不下去 " 了，那么房地产行业是否真的到了生死关头？

不仅是万科，恒大现房打折出售，碧桂园急销售回款，融创老总公开表达危机感，这些信号看似都在向我们传递一个消息：房地产颓势已现？

中国地产行业依然坚挺

而身居雅居乐福建文旅事业部总经理郑伟峰却表示，中国地产行业依然坚挺，与其说以上种种是房地产颓势的信号，不如说是房地产转型的信号。

在郑伟峰看来，万科的“活下去”更多的是在传输危机意识与忧患意识，在提醒大家，房地产行业正在面临一个比较大的转折。毋庸置疑，地产行业躺着赚钱的时代过去了，无论是航母级的大型地产企业，还是跟随其后的中小型地产企业，多元经营、跨域经营都将成为进一步发展的必经之路，所以对于地产企业来说，迫在眉睫的不是如何“活下去”，而是如何转型与发展。

行业形势严峻文旅难以独善其身?

文旅地产作为房地产行业的细分市场，在众人看来，势必将难以独善其身，覆巢之下安有完卵?然而雅居乐文旅事业部总兼福建区域高级营销总郑伟峰看来，今天的文旅地产已经不是房地产行业的细分附属，而是一个单独的即将崛起的新兴市场。

不可否认，以往的文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。但是，近年来我国旅游市场发展迅猛，据国家旅游局网站消息，2017年,国内旅游市场高速增长,国内旅游人数达50.01亿人次,比上年同期增长12.8%。且据相关部门预测，未来3年，我国旅游直接投资累计将超过3万亿元，并将形成10万亿级支柱产业，文旅产业将成为中国最具“钱景”的行业之一。同时，随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启新的发展周期。

城市化进程动力强劲

近年来，中国的城市化逐步加快，中国的城市化率保持快速增长，截至2016 年底，中国的城市化率水平已达到 57.4%，预计 2020 年达到 60%。业内人士分析，中国的城市化率仍将在未来十年左右的时间里实现快速增长。

城市化是人类进步的动力，同时也为房地产市场提供了强有力的支撑。同时，加之农村土地流转，使农村大量闲置的集体建设用地进入市场，这也在一定程度上缓解了城市建设用地紧张的局面，对房地产行业加以助推动力。

大国人口红利仍在，消费升级已来

房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，人口数量直接决定了住房需求。业内一致认为，中国人口红利正在逐渐褪去，中国的房市"人口红利"已经耗尽，这导致了中国楼市普遍上涨乏力。

而雅居乐福建文旅事业部总经理郑伟峰看来，中国人口红利仍在。在房价暴涨的时代，很多人由于经济能力限制，只能选择郊区购房或者购买小面积的“初级房产”。而在经济能力得到提升之后，面积更大、位置更优越的改善型住房正在成为他们的必需，由此带来的消费升级已是势在必行。

同时指出，目前中国有 55% 的人生活在城市，有近 45% 的人生活在农村，未来依然有大量的人口会进入一二线城市，人口千万以上、经济量五千亿以上的城市将会继续扩容。这既是人口红利的延伸，也是消费升级的体现。

文旅大潮喷薄欲出

在刚刚过去的国庆长假，旅游市场数据统计显示，10月1日-7日期间，全国共接待国内游客7.26亿人次，旅游收入5990.8亿元，外出旅游正在成为国人作为青睐的休闲方式。

与此同时，文旅融合发展的新时代正在悄然来临。古色古香的历史建筑、极具民俗特色的精致小店、原汁原味的地道美食……都可能促成一次说走就走的旅行。因地制宜挖掘特色优势,既满足了现代人追求“美好生活”的愿望，也助推了文旅产业的蓬勃而起。

跳出地产 运营先行，生态链是核心

郑伟峰认为，文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼，营造客户期望得到的环境和氛围，并以独特的文化为标签形成组合联动。也就是说，必须从客户角度出发，先考虑运营，从根源上去挖掘客户的旅居、度假、康养等需求，打造相应的业态，使之形成完整的生态链，而这一切要求文旅势必要跳出地产范围，进而全面打造自己的生态链及文化IP.

生态链是文旅的核心，依据生态链才能凝聚成IP,它代表着个性化和稀缺性，能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争以及传统的投资属性所带来的顽疾。郑伟峰指出，文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，运用生态链打造强势IP的内容运营无疑是破局的最佳途径。

各大房企纷纷入局 文旅地产热度升温

当前，房地产行业经历“寒冬”阵痛， 转型已是势在必行，房地产人也正在转变思路，转投文旅。据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但需要摒弃原本的地产思路，需要用宏观政策的把控和判断力，进而完成进军晋级蜕变。

作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，同时还要依靠良好的运营使资产保值、增值，最终实现项目内容创新生成并可持续运营。

文旅或将开启下一个地产黄金十年

当前，我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%;同时，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速，不同区域也呈现出各自不同的标签特征。

随着文旅地产的不断成熟，各地纷纷挖掘自身优势，开发者也开始分析解读、升级项目自身的历史文化价值，在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处，开拓出文旅产业广阔的发展前景。

郑伟峰表示，在度假旅游逐渐成为一种常态,成为消费升级的生活延伸，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。文旅领域也将迎来群雄逐鹿的激烈竞争，而众多地产公司如何通过认知升级，思考最基础的客户文旅需求出发，根据区域优势、城市文化，通过差异化的生态链组织来获取竞争优势，达成旅游和地产的资金平衡，正在成为新的竞争课题。

雅居乐福建文旅事业部总经理郑伟峰分析指出，随着中产阶级的崛起，追求更高品质的文化生活以及幸福感、获得感、体验感已逐步取代过往对物质的需求。文旅产业作为国家大力扶持的产业发展新模式，预计在未来5-10年将达到15万亿的规模，而随着这个数字逐步转化成现实，文旅产业发展的大时代正在加速到来。

（房掌柜整理来自观点地产网、品牌一号）