美联周报：新房供应提速 一手住宅网签量环比升幅超2成

　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳新规：房企调价超出备案价15%应办备案变更

　　深圳楼市的规矩要改了!深圳市规土委官微于23日晚发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(以下简称《监管办法》)。这个《监管办法》监管的范围包括开发商销售、中介机构及人员监管各领域。并明确列出房企与租赁企业严格禁止的各类违法经营行为。

　　在房地产价格管理方面，监管办法规定，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。(来源：南方网)

　　美联评论：深圳新房销售价超出备案价15%应办备案变，并非设置了涨跌幅限制，而是规范房地产开发企业依法自主定价，避免临近年底部分房企为回流资金采取大幅降价的措施，对市场价格造成不良影响。

　　深圳房贷利率再现松动

　　近期，多地房贷利率松动的消息引人关注。而在深圳，此前已经有消息指出北京银行下调了首套房基准利率上浮比例。11月26日，向招商银行个贷经理采访时得知，该行首套住宅房贷基准利率上浮12%，二套房上浮20%。有个贷经理告诉记者，现在准备接单以完成投放任务。

　　其实，房贷利率一直是购房者关注的重点。此前，深圳绝大部分商业银行网点执行首套住宅基准利率上浮15%，二套住宅贷款利率执行基准利率上浮20%。不过，从10月份开始，全国部分城市银行首套房贷利率已开始有下调迹象。

　　美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，部分银行下调利率是基于可用额度较前期相对宽松，对置业者来说算是个利好的消息，但不会带来太多实质性的效果，对市场不会有大的影响，更不会对楼市政策带来影响。(来源：新浪地产)

　　美联评论：受楼市调控压力影响，自去年下半年以来，深圳银根基本处于收紧状态，银行放款缓慢，房贷利率上浮，至今年7月左右，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%，情况维持4个多月后终现松动，近日北京、汇丰、招商等银行陆续下调首套住宅房贷利率上浮比例。

　　从历史成交情况看，在大市走好下的利率下调能带来成交明显放量，大市转弱下的利率上调会进一步降低成交，而在大市走好下的利率上调和大市转弱下的利率下调对市场的影响则相对小，不过，考虑到房贷份额占比最高的四大行有望跟进调整，同时年底的供应放量也给客户带来更多选择，市场整体环境好过年中。

　　深圳发布城市更新新规：简化权属认定手续 延长用地行为时间

　　11月27日，广东深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，对城市更新土地信息核查及历史用地处置作出进一步规定，将于12月1日起实施。

　　其中，在关于权属认定的手续简化方面，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续，对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。

　　值得注意的是，在历史用地处置的用地行为发生时间上，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见。(来源：观点地产网)

　　美联评论：《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》重点有简化权属认定手续、取消建筑物信息核查以及延长历史用地处置对象用地时间等方面，有利于进一步规范历史用地的处置程序和城市更新项目的推进。

　　此外，规定中明确要求历史用地的处置比例。城市更新单元进行历史用地处置以后，处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，其余部分无偿移交政府;同时在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当将不少于15%的土地无偿移交政府。这些移交政府的土地都将优先用于城市基础设施、公共服务设施及城市公共利益项目的建设，有利于改善居民生活环境。

　　光明小镇部分项目年底建成 总投资300多亿元

　　为加快推进光明小镇项目建设工作，光明街道办日前专门召开光明小镇建设工作推进会，就光明小镇建设和基本农田大棚房处理工作进行了部署，制订《光明小镇建设工作实施方案》。

　　光明街道将相关工作分成七大类33项工作细项，全力将光明小镇打造成生态农业旅游小镇、国家现代农业庄园、光明绿色创新发展引擎、城乡共融生活方式的样本。

　　“最美山湖绿道”是华侨城光明小镇首个开工建设的项目，今年年底，总长度30.6公里的绿道一期工程将竣工。此外，位于光明小镇北部的国家现代农业庄园也已经完成建设规划，预计今年年底完成一期1500亩种植，明年下半年完成整个国家现代农业庄园的打造。(来源：南方都市报)

　　美联评论：光明小镇由光明区联合华侨城打造，计划投资300亿元，总规划范围11平方公里，于2017年8月开工。光明小镇以都市农业+休闲旅游+文化体验+运动生活为卖点，项目规划有一条长达75.4公里的绿道，串联起五大功能片区。

　　光明区已成功升格成行政区，区域规划具有功能划分合理、充分保留利用招牌资源、项目体量大等特点。目前，光明区规划有天安云谷、中山大学深圳分校、中山大学附属第七医院、光明小镇等重磅项目，其中，北部的天安云谷+中大深圳分校意在通过产业聚集+人才输出的模式，带动区域经济发展;中大附属第七医院为华南地区单体规模最大的医院，定位高端;而东部的光明小镇是在区域知名生态旅游资源的基础上打造，未来有望比肩世界之窗、欢乐海岸、东部华侨城等景点，成为深圳面向全国的新旅游名片。

　　二. 土地市场

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(11.26-12.2)全市共有4个项目获得预售许可证。(详见表2)

　　[楼讯]

　　上周(11.26-12.2)全市共有6个项目入市。(详见表3)

　　[住宅全市成交]

　　上周(11.26-12.2)全市共网签636套一手住宅，环比增加24.2%;总成交面积约为6.2万㎡。全市一手住宅的成交均价约为53680元/㎡，环比下跌1.3%。(详见图5)

　　分区域来看，上周仅罗湖成交量下降，环比下降41.7%，至7套;福田成交量与前一周(11.19-11.25)持平，为16套。此外，龙岗、宝安、南山和盐田成交量均上升。其中龙岗以289套的成交量稳居全市首位，环比上升20.4%;南山成交量破百套，环比上升24.7%，至106套;另盐田成交43套，环比增幅高达6.2倍。(详见图6)

　　[商业全市成交]

　　上周(11.26-12.2)全市共网签185套一手商业，总面积为11471.51㎡，环比下降42.1%;成交均价为65101元/㎡，环比上涨3.1%。(详见图7)

　　分区域来看，各区均有成交，不过南山、宝安和罗湖成交量环比下降。此外，龙岗以4728.12㎡的成交量位居全市首位，环比增加18.4%。(详见图8)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(11.26-12.2)全市共网签104套一手办公，总面积为7542.55㎡，环比下降24.6%;全市一手办公的成交均价为54296元/㎡，环比上涨13.9%。(详见图9)

　　分区域来看，罗湖和盐田无成交;福田成交量破零，成交233.11㎡。宝安成交量遥遥领先全市其他区域，共成交5649.68㎡，环比增加2.1倍;另龙岗和南山两区成交量双双下降。(详见图10)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　上周(11.26-12.2)全市共备案872套二手住宅，环比下降7.7%;总成交面积约为7.3万㎡。(详见图11)

　　分区域来看，上周龙岗和南山成交量双双上升，其他区域成交量均下降。其中龙岗成交229套，稳居全市首位，环比增加9.0%。(详见图12)