11月北京土拍强势回归 成交金额共计432.8亿元

11月北京土地市场盛况空前，在历经9个月的低迷之后成交量反转逼近1月高峰，并且创造了1天成交12宗地的超高记录，仅11月26日成交当日就揽金316.46亿元。本月土拍市场的异常活跃一方面反映出市场的回温，另一方面也是对前期低迷市场的一个补缺行为，表明对土地市场的信心回升。

11月土地成交量大增 市场回暖

房掌柜看到，根据我爱我家集团研究院统计数据显示，11月份土地成交共计15宗，其中居住类用地成交12宗，商服金融类用地成交3宗，环比10月土地成交6宗、居住类用地成交6宗，增幅翻番。

从全年月成交量来看，土地成交仅次于今年1月成交的16宗，其中居住类成交量与1月持平。本月成交的15宗土地中，有13宗为10月供地，其余2宗为9月供地。15宗成交用地总建设用地面积为89.46万平方米，规划建筑面积204.01万平方米，平均楼面价为21217元/平方米，成交金额共计432.86亿元，整体溢价率为11.69%。

另外，11月参与挂牌竞价的编号为京土整储挂（顺）【2018】033号位于顺义区北小营镇的宅地因无人报名导致流拍，该地块是10月供地。

从成交土地的区域分布来看，朝阳、房山、密云分别成交1宗，丰台、大兴、延庆分别成交2宗，昌平、顺义分别成交3宗。其中朝阳、延庆、昌平各有1宗商服金融类用地。居住类用地中，位于顺义后沙峪镇和顺义新城第13街区的两地块为共有产权住房，其余均为限竞房。

土地供应环比下降 分布均为郊区

土地供应方面，11月北京市场新增土地供应9宗，其中居住类用地供应4宗，工业用地供应3宗，其他类供应2宗。虽然与10月相比有所下降，但明显高于全年平均数。

从土地供应分布区域来看，大兴、昌平、怀柔分别供应1宗，顺义、房山、平谷分别供应2宗。其中昌平1宗、怀柔1宗、顺义2宗为居住类用地。9宗供地中，除了顺义2宗宅地挂牌竞价起始时间为11月份（截止到11月底，暂未显示竞价截止时间，并且尚未成交），其他7宗供地竞价起始时间均为12月份。预期11月新增供地将陆续在12月甚至之后成交。

郊区拉低宅地楼面平均价 出让金占比提升明显

我爱我家研究院的数据显示， 11月居住类用地楼面价23390元/平方米，微低于前11个月居住类用地平均楼面价23879元/平方米，亦低于10月居住类用地楼面价31852元/平方米。本月12宗居住类用地除2宗位于丰台外，其他10宗均位于郊区，尤其2宗位于远郊密云、延庆两区，成交楼面价仅6000+元/平方米，拉低整体市场均价。

出让金方面，11月居住类用地成交金额为329.83亿元，占今年前11个月居住类用地总成交金额的25%。受批量集中成交影响，本月出让金比重大幅提升。

溢价率方面，11月北京居住类用地成交溢价率为15.89%，相比10月13.41%上升2.48个百分点。但总体来说，溢价率仍然不高。在成交的15宗地中，有3宗地直接以起始价成交。

今年前11个月，除了7月溢价率高达43.09%，其余月份均未超过30%。我爱我家集团研究院分析，这种情况一方面跟今年整体成交不活跃有关，另外，一些高价地导致的流拍也在一定程度上抑制了溢价率的升高。

截止2018年11月底，供应土地59宗，比去年同期减少45.37%；其中居住类供应38宗，同比下降47.95%。成交土地65宗，比去年同期减少33.67%；其中居住类成交46宗，同比下降29.23%。总体来看，今年土地市场明显降温，一方面跟供应量减少有关，另一方面今年相比往年明显增多的流拍也直接影响土地成交量。

根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。今年前11月的供应土地建设用地面积仅363.69公顷，其中居住类为238.57公顷，远远未达到北京全年土地供应总指标。与去年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比，相距甚远。预期12月仍将延续10月、11月的供地趋势，继续加大供应量。

我爱我家集团研究院分析指出，从近期溢价率表现和成交情况来看，政府在拍地价格甚至拍地条件上似乎也在尝试作出相应调整，以适应市场形势，也更贴合开发商的接受度，这可以一定程度上减少流拍的发生。在当前房地产调控政策下，政府一方面正通过加大土地供应的方式来缓解短缺的市场和高企的房价，另一方面也在招拍挂市场等微观层面上适时调整，以更好地达成调控目的和满足市场多元化需求。