无锡土地市场降温 卖地348.69亿同比跌13.76%

2018年的无锡土地市场以卖地51宗、吸金348.69亿的成绩交出答卷，总结今年的土地市场，前三季度尚可，从四季度开始降温迹象明显，尤其在年末的最后一场土拍中，更以终止挂牌2宗地的方式收官，凉意十足。

全年卖地51宗吸金348.69亿 整体呈现“两降一涨”趋势

据房掌柜数据中心统计：2018年无锡土地市场共成交51宗地块;成交总面积约235.99万㎡，相较去年下跌22.7%;成交总金额约348.69亿，相较去年下跌13.76%;土地成交均价14785.8元/㎡，相较去年上涨11.65%，仅次于2016年的18609.77元/㎡。

从无锡1-4季度土地成交情况来看，整体呈现抛物线的形式。一季度，受到春节的影响，成交金额并不高约42.12亿元;二、三季度处于抛物线顶峰，成交金额均突破了140亿元大关;四季度堪比断崖式下跌，成交了19.44亿元，仅为三季度的13.53%。

再结合2009-2018年无锡土地市场出让情况，以2015年为界，2009-2014年整体呈下降趋势，2016-2018年呈上升趋势。其中，2011年卖地宗数最多，为107宗;2010年成交面积最多，为693.89万㎡;2017年成交金额达404.32亿元，为10年最高;2016年则为土地成交均价最高的一年，为18609.77元/㎡。就2018年而言，除了土地成交均价处于上涨趋势，无论是成交面积、成交金额均出现了下滑。

对此，无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵认为：“整体上来看无锡房地产市场还是处于平稳状态，在信贷收紧、政策从严的情况下，众多品牌开发商还是继续看好无锡，也新进了很多品牌开发商，因此，今年土地市场的成交数据在历史上虽然没有超过最高年份，却也名列前茅，而且各个板块都比较均衡，如库存比较多的板块减少供地，库存比较少的板块增加供地，这也符合无锡房地产市场的实际。”

在策源地产苏南公司副总经理潘为民看来，出现这样的趋势主要有三点：“第一，从数据上来看，今年的无锡房地产市场呈现‘两降一涨’的趋势，但还是要看结构;第二，从土地成交均价来看虽然比较高，但今年成交的很多地块都有托底单位成交，可比性不是很强;第三，从土地供应量来看，政府在前两年大幅去库存后采取了相应收缩措施，所以整体供应量还是比较低的。”

五区含住宅地块成交面积190.43万㎡ 梁溪区成“三料冠军”

从成交的土地性质来看，这51宗地块中含住宅用地共30宗，总面积约190.43万㎡，成交金额约333.4亿元;不含住宅地共成交21宗，总面积约45.56万㎡，成交金额约15.29亿元。

按区域分析，梁溪区和滨湖区为2018年土地成交的主力区域，成交金额占比分别为37%、24%。梁溪区以卖地13宗、成交面积约61.38万㎡、成交金额约127.35亿元的成绩，位居五区之首成为“三料冠军”;滨湖区位居第二，卖地12宗、成交面积约59.48万㎡、成交金额约84.07亿元。

值得关注的是，在梁溪区成交的13宗地块中，仅华发首府(33.6亿元)、华侨城(28.81亿元)2宗地就成交了62.41亿元;在滨湖区12宗地中，万科吴都路地块(21.85亿元)和康桥府(16亿元)2宗地总成交金额达到了37.85亿元。

从平均溢价率的角度来看，整体为5.53%。滨湖区以10.37%的成绩排在首位，其中，片区内的藏珑府、康桥府溢价率均超过了20%;惠山区以平均溢价率6.41%紧随其后，这主要得益于茂瑞府，不仅单宗地块溢价率达到了37.5%，也是51宗地块中溢价率最高的一宗。

共诞生8宗万元地滨湖区6宗 最高楼面价为15729.34元/㎡

虽然四季度的土地市场表现“冷淡”，不过万元地依然层出不穷，据统计，今年无锡共诞生了8宗(含住宅)万元地，较2017年多3宗、持平2016年。

具体来看，这8宗万元地主要集中在滨湖区，共6宗，分别为康桥府，楼面价15729.34元/㎡，是2018年的“单价地王”;藏珑府楼面价14590.22元/㎡，由雅居乐、旭辉合作开发;万科吴都路地块楼面价14215.34元/㎡;龙湖天璞楼面价12837.78元/㎡;龙湖·蠡湖天著楼面价14404.18元/㎡;太湖金茂逸墅楼面价11241.09元/㎡，为2018年首宗撤回再挂地块。

梁溪区1宗，为华发首府，楼面价12072.24元/㎡，是今年的“总价地王”(成交总价：33.6亿元);锡山区1宗，为玺悦珑庭，楼面价11267.06元/㎡，由光明地产、合景泰富合作开发。

另外，据房掌柜统计，2016-2018年期间，无锡一共诞生了21宗万元地(2016年8宗、2017年5宗、2018年8宗)，涉及滨湖区、梁溪区和锡山区三个区。其中，滨湖区最多有13宗，且无锡“单价地王”中锐·星公元和“总价地王”蠡湖金茂府均在该片区;梁溪区其次有5宗;锡山区有3宗。

万科挥金37.43亿补仓滨湖梁溪两区 11家房企首进无锡

就房企拿地热度而言，除了万科、龙湖、美的、路劲、耘林等在无锡已有项目的房企积极补仓，2018年，还吸引了华发、光明、国瑞、康桥、招商局、华侨城、海尔、中骏、杭州北控、冠庆和贵州大兴这11家新房企的进驻(通过土拍)，远超2017年(5家新进房企)。

结合“2018年房企在锡拿地散金排行榜TOP15(通过土拍)”可以了解到，万科、华发和龙湖排在第一梯队，散金幅度超过了30亿元。夺得榜首位置的万科在土地市场上表现突出，挥金37.43亿元拿下滨湖区、梁溪区2宗地，新增土地储备14.87万㎡;华发以33.6亿元紧随其后，落子梁溪区，拿地面积12.1万㎡;龙湖则以3宗地、31.35亿元的成绩夺得第三名，新增土地储备15.86万㎡，补仓滨湖区和惠山区。

华侨城和海尔的散金幅度均突破了20亿元，排在第二梯队;招商局、康桥、绿地香港、广厦置业、金茂、恒廷实业、美的排在第三梯队，散金幅度超10亿元;杭州北控、路劲排在第四梯队，散金幅度未达到10亿元。另外，融创则以入股的形式参与开发了万科·北门塘上旁2宗商住地。

房掌柜注意到，TOP15榜单中房企补仓关注点多聚焦在滨湖区、梁溪区，对此，沈洵认为，这与整个城市的规划离不开，“梁溪区集中了原先的南长区、崇安区和北塘区，本身基础比较好，尤其在梁溪区成立以后，整合了很多资源，再加上江海西路快速化改造，地铁3、地铁4号线的加紧施工，以及棚户区改造等，这对于区域发展都有重要促进作用;而滨湖区有得天独厚的山水资源，产业发展力也比较好，除了雪浪小镇的启建，无锡万达城将于明年6月底开业，也一定程度上带来了很大利好。

表格中的平均楼面价一项数据还显示，15家房企中有5家平均楼面价超过了10000元/㎡，分别为万科、龙湖、金茂、华发、康桥。康桥以15729.34元/㎡的成绩位居第一，需要一提的是，康桥仅拿了一宗地且该地块本身为今年的“单价地王”;万科、龙湖已深耕无锡多年，就今年拿地区域而言位置都比较好，且位于滨湖区的地块楼面价均过万，其中，龙湖天鉅虽然在惠山区，不过8920.25元/㎡的楼面价并不低，位于梁溪区的万科运河传奇有约定建造定销商品房的要求，可销售商品房实际起始楼面价远超8277.65元/㎡。

房企多元化拿地渠道成常态 梁溪区成为主力入驻片区

除了招拍挂市场，今年同样有房企采用了收购、产权交易、合作开发等多元化方式进行补仓扩张规模，且多集中在梁溪区，有6个项目。

2月13日，原亿丰锦瑟的开发商进行了股东变更，变更为无锡富旺投资有限公司(即融创)。4月9日，融创携手银城发布海报称，将联手开发原亿丰锦瑟(现为惠山国际社区);同样通过收购的方式，融创还获取了位于新吴区的星洲鸿山尚院项目，新的案名定为融创枫丹御园。11月30日，无锡市国土资源局网站公示了万科·北门塘上旁2宗商住地(XDG-2018-25号地块、XDG-2018-26号地块)的补充合同，融创均持股开发。

3月6日，保华置业以18.84亿收购无锡房开集团旗下三个项目，涉及梁溪区、滨湖区和江阴，新案名分别为保华旺苑(11月18日首开带装修公寓)、保华马山项目和保华敔山湾(位于江阴)。

8月28日，位于梁溪区的原银辉中心双子楼项目(现为东岭·锡上)举办了复工仪式，标志着东岭集团正式进入无锡。

金轮北塘区商业项目和绿地健康家园地块均是通过产权交易的方式获取。6月15日，绿地香港斩获梁溪健康家园地块，后期将规划为集高端住宅、特色商业为一体的项目;7月17日，由香港金轮集团斥资10亿元打造的民丰城市商业广场项目签约落户梁溪区。

房企合作开发，也在悄然影响着无锡房地产开发的固有模式，位于洛社的南光洛龙湾壹号二期，由碧桂园与南光合作开发，案名定为碧桂园南光城。

位于锡山区的中隆·润熙府虽然未公布转让信息，不过在今年7月23日发布了规划调整的批前公示，根据调整后的效果图，变更后，其商业部分的案名从中隆广场调整为吾悦广场。

另外，在众多新项目中，包括玺悦珑庭、藏珑府、茂瑞府、太湖雍华府、美的中骏·雍景湾等均是通过合作的方式开发。

“凉凉”收尾 业内：明年需进一步强调降低房地产投资属性

整体来看，2018年的无锡土地市场冷热不均。1月16日，华发以总价33.6亿元、楼面价12072.24元/㎡竟得中南装饰城地块，诞生了年度总价地王和第一宗万元地(含住宅)，延续着2017年土地市场的火热。

然而，这一年的土地市场却是以“凉”收尾：作为最后一场土拍，12月12日，原有3宗地需要竞拍，不过位于滨湖区的2宗商业、商务用地于12月7日终止了挂牌。事实上，除了这2宗地块，原定9月27日出让的中南·君悦府东地块(XDG-2017-44号地块)也因故终止挂牌。

全年未成功出让地块达3宗，另有2宗地经历“撤销”后，重新挂牌时起始楼面价都打了折。其中，塞纳庄园东地块(太湖金茂逸墅)时隔3个月再挂牌，起始楼面价从12336元/㎡调整为11143元/㎡，较之前低1193元/㎡;春城实验小学西地块时隔近7个月后再出让，起始楼面价由原来的9900元/㎡调整为7804元/㎡，下降了2096元/㎡，并取消了原先设定的最高限价。

不仅如此，今年底价成交的地块也不在少数，并且位于较成熟片区的“小而精”地块正逐步成为一种挂牌趋势，在此背景下，2019年的无锡土地市场走向如何?

沈洵认为，出现终止挂牌的现象，除了开发商本身的资金情况，部分土地出让条件比较高，这对于开发商也有影响;推出一些小面积的地块有利于开发商降低风险，能够快速成交和销售。“市场主体要理性看待土地市场的发展状况，合理调整出让条件，在政策从严的情况下，能够健康的可持续发展。”

潘为民则表示，随着购房者对于居住品质的要求越来越高，未来好的项目还是继续会受到购房者的认可，而在2019年，有的区域可能会做出一些尝试，“首先，从供应角度来讲，包括业内、购房者等都认为今年的土地市场可能没有去年火，但就是在这样的情况下会看到，2018年，一些可以作为经典案例的高端项目越来越多，如万科翡翠东方;其次，从需求角度来讲，随着楼市调控成为一种常态，大部分改善客户的终极置业需求也会随之改变;第三，从未来政策环境看，无锡总体还是鼓励购房者拥有更好的居住环境，但还是要进一步强调降低房地产的投资属性。”