【一周楼评】石家庄真的成为特大城市了吗？

临近两会，关于楼市的未来趋势，又开始了新的观点碰撞与建言献策，比如全国政协委员、远洋集团董事局主席、总裁李明，就建议全面取消预售资金监管过时政策，也有部分媒体大胆预测，今年房地产税草案将出炉等。

而在实际的楼市中，我们看到，以恒大集团为代表的一线房企，针对当前市场又出现了打折促销的动态，加上“戏精”万科的再次发声，让人不禁对今年楼市的情况有了不太乐观的预估。

不过，政策红利的暂时缺失，并未让城市红利给楼市带来的利好有所减弱，比如，媒体报道，石家庄进入特大城市的行列，其给出的理由是：石家庄城区人口已超过500万。但真的进入特大城市了吗？

今天，房掌柜在何蕊老师的《家有好房》栏目，就这些问题展开讨论。

1、进入到三月份，金三银四，今年成色如何？

新闻背景：

进入三月份，又到金三银四的传统旺季，但楼市下半场，似乎早已没有了传统旺季和淡季之分，加之春节期间，以返乡置业的购房主题，遭遇滑铁卢，似乎预示着今年的市场，尤其是金三银四的传统旺季，并不会出现大的转折。

房掌柜观点：

从全国来看，我们已看到，随着地方两会相继落幕，多地强调“房住不炒”、“一城一策”、“稳地价、稳房价、稳预期”。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，一季度40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

而从石家庄市场来看，三月份会有不少的新项目相继面市，尤其是品牌宣传开始有了大的升级，以自媒体为主的品牌营销，正在成为石家庄房地产市场新的营销手段。而且我们也看到，预计3万以上/平米价格的高端即将面市，但未来市场情况如何，目前还未有清晰的判断，只能耐心等待了。

而在刚需市场上，以价促量的基本态势正逐渐形成，反而成为市场上难得热销的产品类型。预计金三银四期间，刚需仍将是市场的主力销售产品。

不过，对于刚需购房者来说，目前确实是抄底买房的最佳时机。

2、恒大率先打折，不看好楼市？石家庄情况如何？

新闻背景：

市场消息称，27日下午，恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议，宣布恒大集团将在3月1日至31日一个月间，每周开一次集团全员营销总结大会。会议由许家印亲自主持，将在会上总结各单位全员营销阶段排名及相关工作落实情况，会议现场还会随机抽取单位一把手做经验分享或检讨总结。

该消息获得接近恒大的相关人士所证实。据悉，恒大惯常以大开大合的营销模式占领市场，每年年后都会组织一轮集团层面的营销活动，这一次恒大宣布正式开启冲刺一季度销售业绩。

据了解，这一次的全国营销抢跑将时间节点定位于一季度，恒大旗下全部项目依然在恒房通挂出，项目总数合计690个，折扣方面本次住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠。

房掌柜观点：

如果百度一下恒大打折，我们可以看到，去年2月份，恒大也推出了打折优惠的新闻，在早之前，2011年、12年和13年，恒大同样出过类似的打折信息。

恒大“打折营销”的套路可追溯至2011年，当年1月5日，恒大在全国各大主流媒体打出广告，宣布旗下全部项目75折，那也是恒大到目前为止折扣幅度最深的一次。此后恒大每年均会在农历春节之前或之后推出全国项目打折营销活动，多以9折或88折居多。

因此，恒大这一动作并不能代表不看好当前市场，而是恒大打折营销的传统套路，不宜过度解读。

不过，2月25日，《万科周刊》发布了万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿，其中指出，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

仅仅3天后的2月28日，有消息称，自2月12日开工至今，碧桂园出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。这一次裁员波及总部和区域，范围相较于以前更广。

如果这些综合分析，应该说，一线房企对于今年的市场确实不太乐观。

而恒大研究院指出，2019年上半年经济还将惯性下滑，但在财政货币政策和周期自身力量叠加下，预计2019年中经济触底。1月的社融、M2增速已经触底回升，货币金融数据以往具有领先性，“政策底”领先于“经济底”。

因此，我们还需要等待年中的经济触底以及后续的反弹。

3、石家庄人口突破500万，人口对楼市的意义

新闻背景：

石家庄统计局官方网站2月28日对外公布，城区常住人口：包括长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区共10个区“常住人口”为500.31万人，其中：城镇常住人口为429.04万人，乡村人口为71.27万人。也就是说，石家庄跻身特大城市行列啦！

2014年11月20日，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》 （国发2014第51号文件） ，新标准按城区常住人口数量将城市划分为五类七档。

（1）超大城市：城区常住人口1000万以上；

（2）特大城市：城区常住人口500至1000万；

标志着石家庄迈入特大城市的行列！

房掌柜观点：

实际上，这个新闻，对于这座城市来说，确实有一定利好，但并不能说明多少问题。

而从城市未来发展的角度看，石家庄还只是属于区域性中心城市，即使在京津冀一体化的深化发展中，石家庄处于第三极，但相比北京和天津，其差距还很明显，城市的吸附能力仍然较差。

就如我们春节后的第一次节目所说，春节期间的城市空置率，石家庄在全国省会城市里，都是较低的。这意味着，这座城市的主要人口，依然是以本地及其下属郊县为主，对外地人口尤其是人才的吸引力依然不足。

如果从人口数量来分析，特大城市的条件确实满足了，但在人口吸附能力、产业发展能力及城市配套等各方面，还需要综合施策，继续努力，不能因为进入了特大城市行列，就避免了许多功课。对此，我们应该有一个谨慎、客观的态度。