号称江北新区落地以来、“史诗级”般宅地批量上市的土拍,落下帷幕。竞拍结果被各路媒体笑称“一地鸡毛”。
均为达到最高限价、没有新地王产生、竞价不激烈……有人甚至调侃,所谓寸土寸金的国家级核心区纯宅地,土拍还没板桥的商住地精彩。
要凉?这个疑问,笼罩在江北头上。
4幅纯宅地都没触顶
先简单回顾一下6月12日的江北新区专场土拍。
1、新区G05地块经过46轮竞价,被融侨以总价21.4亿元拿下,楼面地价20802元/㎡,没有达到最高限价,溢价率26.6%;
据传有12家房企报名,分别是:保利、万科、招商、碧桂园、金地、正荣、融侨、栖霞、卓越、中海、金隅、美的。
2、新区G06地块经过13轮竞价,被卓越以总价5.1亿元拿下,楼面地价18381元/㎡,没有达到最高限价、溢价率13.3%;
据传报名房企有:东原&光明、金地、正荣、融侨、卓越、中海、仁恒&龙信。
3、新区G07地块经过59轮竞价,被栖霞建设以总价23亿元拿下,楼面地价21973元/㎡,没有达到最高限价,溢价率33.7%;
据传报名单位有万科、龙湖、雅居乐、金地、保利、正荣、融侨、栖霞、世茂、卓越、中海、仁恒&龙信、绿城、厦门建发、海信。
4、新区G08地块经过27轮竞价,被正荣以总价14.5亿元拿下,楼面地价19977元/㎡,没有达到最高限价,溢价率21.8%;
报名单位有:东原&光明、万科、金地、保利、银城、正荣、融侨、卓越、中海、仁恒&龙信、绿城、厦门建发、合景泰富、金隅。
有媒体把这次的江北核心区土拍与月初的板桥土拍做了对比。6月5日,板桥新城G18商住混合地块经过120轮“厮杀”,归属宋都地产,楼板价突破最高限价15453元/平米,还要自持3000平米商品房面积,折算下来实际楼面地价差不多1.8万/平。
跟江北核心区差不多嘛!还更激烈些。江北的黄金地段怕是要输给板桥了呢。
专家:开发商依旧很理性
对于这场土拍,专家们有自己的解读。
南京房地产学会会长吴翔华认为,此次4幅优质宅地,拿到地块的都不是一线开发商,价格没到最高限价,说明大多数开发商保持理性乐观,以免今后销售时遭遇限价自己被动。
开发商的理性是不是因为最近市场政策收紧呢?吴翔华认为,更大的原因是最近江北新区的市场分化,加上供应量巨大,因此短期内风险加大。
南京房地产促进会秘书长张辉则认为,不需要过度解读江北土拍的“凉”。 4块地虽然同在江北核心区,但是均不在CBD最核心区位和地铁站附近,基本位于核心区边缘位置,因此并不代表核心区最优质的地块和地价水平,最终的成交价也基本反映了地段价值,并不存在明显的高估或低估,应该说是比较适中。
在张辉看来,拿地的卓越、融侨、栖霞建设、正荣都是品牌房企,今后楼盘上市也属于品牌楼盘,定价肯定还是参照核心区在售或即将首开的绿地海悦、江与城、中海左岸澜庭、金地风华国际等楼盘,地价确实不算高。可能的情况:一是基本不愁卖,二是参考新盘定价留足了盈利空间,基本稳赚不赔。
但值得注意的是,央企在今年的土地市场相对沉寂,拿地很少,甚至很少参与竞拍,这与央企在2016-2017年拿了太多高价地有很大关系,毕竟很多高价地还没有上市解套。
江北为何加大土地放量?
土拍前,业内把这次的土拍称为是江北新区“史诗级” 的土地出让,可见对于一直走饥饿营销的江北新区来说,一次性放出4幅纯宅地,是个多么惊人的壮举。
不妨回顾一下。
2015年:江北新区官宣,但更多的是在出规划和概念,没有土地出让;
2016年:江北新区首年,没有土地出让;
2017年:8月,核心区G41地块被绿地以80亿元底价拿下,总建筑面积93万方,有第一高楼、商办等,住宅就是绿地海悦和扬子江金茂悦。这是江北核心区第一次土拍,一上来就是摩天高楼地块,很硬核。
而就在这一年,雨山路、白马路一大片“2万+”地王诞生了。
2018年:全年江北总共卖了4幅地。
去年6月,金地以总价33.5亿拿下G04地块,剔除掉国际高中,实际楼面价在1.7万/平左右,也就是现在的风华国际;
去年8月,核心区G06经过81轮竞拍,被中海以56.4亿元拿下,楼面价17152元/㎡,也就是现在的中海左岸澜庭;
同一天,G07宅地经71轮竞拍,被香港置地以44.9亿元拿下,成交楼面价17682元/㎡,与龙湖联合开发,即是江与城;
去年10月,G08被佳源以底价32亿竞得,需要配建购物中心、五星酒店,住宅即是佳源五星广场玖棠府。
2019年:一改常态,疯狂挂地。6月开始,就已经有5幅地块上市成交。而这只是第二季度的放量而已。
6月4日,核心区G04被华侨城以36.5亿元底价成交,楼面地价10565元/㎡,该地块须引进一家中国银保监会批准设立的全国性金融机构在项目内设立区域总部;
据了解,三季度,江北新区直管区还会有大约30万方住宅用地出让,涉及9块土地,这个量已经能够满足核心区上车了。
业内人士分析,江北新区加快土地放量节奏最直接的原因就是需要钱。4号线二期、11号线PPP项目没有通过审批,没有资金就无法启动一系列的基础建设,财政压力从开发商头上转移到政府头上。
另一方面,南京资深地产评论员尹霄飞认为,江北新区虽然是“国家级”,但依然参与着南京市场的竞争,开发商买账、老百姓看好才是关键。上个月南京提出了“紫东地区”的概念,这或许会形成“东西赛跑”的格局,江北新区想要留住开发商的兴趣、占据主动地位,就需要给市场一些刺激,保持板块足够的热度。
事实上,随着市场大环境的改变,江北新区的推地节奏有所改变,也是应当。调控比较严的时候,开发商拿地意愿不高,官方推地自然也不积极;但如今,调控相对稳定,土地市场转暖,开发商有拿地需求,官方放些“好货”,也是符合市场需要。
尹霄飞认为,住宅的建设应当与城建与产业同步发展。“有产业就有人,但若没房子住,板块发展必然滞后;同样的,若只有住宅,没有产业支撑,新区也会变成空城。二者同步建设才是最佳的选择。”
地价合理,房价合理,快速建设,让核心区的发展步入一个良性循环。而不是像江浦那样,一大堆地王半死不活,全部被套,调子起的太高了。
土地市场会转冷吗?
跳出江北新区,有人质疑,6月份的土拍市场跟5月比起来,似乎冷得很迅速。
与5月份多个地块达到最高限价相比,6月5日土拍只有2块地达到最高限价,6月12日的土拍没有地块达到最高限价。这是不是一个降温信号?
显然,是的。
土地的降温,可以从2方面分析原因。一方面,市场整体大环境不明朗,开发商在资金不充裕的情况下,不敢贸然争夺高价地。
张辉认为,4月份政治局重提“房住不炒”以来,中央和各地调控不断升级,多地针对土地市场的专项调控也陆续出台。在持续高压调控的信号之下,房企调整预期,对后市从高度乐观趋于理性决策。
即使在南京,虽然调控没有升级,但除了河西、江北核心区等热点板块以外,多个板块和楼盘的销售都趋于回落,购房者热情下降,这也让越来越多的房企认清现实,理性决策,风险意识明显提高。
此外,4、5月份各地土拍过热,定向调控发力,金融机构陆续收紧房企信托融资等融资渠道,房企资金面受到考验,制约了高价拍地的能力。
另一方面,5月份以来南京国土局“疯狂挂地”,多次发布预公告,而正式公告也是随之而来,光是6月份就已经安排了4场土拍(分在3天进行),共21幅地,出让面积达到141公顷,且质量都不错。
张辉认为,国土局的挂地节奏传递出今年土地供应充足的信号。正因如此,房企高价抢地的热情趋于降低,更加理性决策,毕竟高价站岗或者说地价没有竞争力,会增大今后的市场风险和运作难度,2016-2017年等高价地就是明显的例子。
至于土地市场后市如何,业内人士表示,一切要看政策走向。楼市现在处于过渡期间,市场反应有反复、调整周期不明朗,谁也不好说今年下半年的走势会是如何。但可以肯定的是,不管是购房者还是开发商,现在都更趋向理性,在不确定的情况下观望态度更浓厚,避免自己陷入被动。
2022-06-24 15:19
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