一周楼评：这一事件证明一线房企的拿地眼光

刚刚过去的周末，可以说是非常忙碌的两天，轮番在万科翡翠书院和融创臻园壹号两大头牌房企项目，组织不同主题的活动，探讨生活与市场，同时关注家庭教育的未来与方向。

可以说，房子背后的品质生活，才是作为地产媒体人，未来一段时间，要持续研究的主题。

与此同时，在上一周的一半时间里，新项目的集中亮相，可以说在即将迎来的“金九银十”，奠定了基础，铆足了劲头。未来两个月，一定是品质项目龙争虎斗的景象。

而上一周的循环化工园区的规划调整，意味着我们之前做出的城市扩容新逻辑，实实在在发生了。

1、棉五生活区改造再发声

新闻背景：

2018年11月30日下达的棉五小区项目国有土地上房屋征收决定,后因规划条件调整在今年7月10日，长安区政府网站官方发布的 《关于撤销棉五小区项目国有土地上房屋 征收决定的公告》。棉五小区的改造牵动着很多人的心，所以在撤销公告发布的时候，大家都在讨论棉五小区要凉了吗？未来还会被改造吗？

近日，棉五小区终于迎来新进展。  石家庄市自然资源和规划局发布了《石家庄市自然资源和规划局关于公开展示石家庄市部分地块控规动态维护方案的公告》

《公告》显示，启动了26分区04单元棉五生活区改造等棚户区改造匹配地块控制性详细规划动态维护程序。

据了解，该地块属于棉五生活区改造匹配地块，维护街坊位于洨河大道以南、秦岭中街以西、槐河路以北、昆仑北大街以东，总用地约合696.15亩。具体来看，地块维护后，增加了21.7公顷（约合325.5亩）二类居住用地、2.17公顷（约合32.55亩）中小学用地、3.68公顷（约合55.2亩）商业服务业设施用地、0.16公顷（约合2.4亩）文化设施用地、0.28公顷（约合4.2亩）体育用地以及0.56公顷（约合8.4亩）公园用地。

老杨观点：

从这则新闻中，首次提到了棚户区改造匹配地块这一说法。这意味着，棉五生活区的改造属于异地安置的范畴。

而根据2018年石家庄市政府发布的《关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见》中，专门提到了异地安置的问题和相关政策。

对既不符合成片改造条件又无法原址翻建的D级危房，可采取匹配土地异地建设安置房进行安置。区政府统筹测算所需建设的安置房数量及土地面积，经市征收部门核定后报市政府备案。辖区政府会同市规划部门和国土部门确定具体地块，回迁安置用地可以划拨方式供应，今年从政府储备地中按照每区不低于30亩落实启动用地。

显然，棉五生活区就属于此类改造。

而异地安置房主要采取异地集中建设方式，也可通过商品房配建。

其中，异地集中建设安置房由辖区政府负责实施，区征收部门可直接建设，也可按照政府购买棚改服务办法确定承建主体，具体建设方式由区政府确定。鼓励市地产集团、住建集团、城投集团等国有企业采取直接投资或利用自有土地集中建设安置房等方式参与。通过政府购买服务确定的承建主体，可提取不高于房屋建设成本5%的利润和管理费（房屋建设成本可委托第三方评审确定）。

从提到的匹配地块信息来看，棉五生活区改造属于异地集中建设方式。

从此次提到的规划来看，占地面积不仅规模大，而且配套丰富，不仅包括二类住宅用地，更包括了教育配套、商业配套、文化设施配套、体育设施配套以及公园配套等，可以说，配套非常丰富，完全能满足异地安置居民的生活需要。而且从地块位置来看，交通也是非常便捷的，这对于习惯了在市中心生活的居民来说，换一个环境更好、生活配套同样便捷的地方，也是不错的。

2、石家庄循环化工园区总体规划二次公示

新闻背景：

近日，石家庄循环化工园区规划建设管理局发布了《石家庄循环化工园区总体规划（2016-2035）环境影响评价信息第二次公示》。进一步征求公众意见。

具体来看，相比原《石家庄市化工基地规划（2009-2020）》，本次规划公示在规划范围、产业布局、用地布局和规划基础设施等方面均进行了调整。

具体来看，开发区规划调整后，城镇建设用地增加了约合23053.35亩 。其中工业用地增加了约合6700.8亩 ，三类工业用地减少了 191.85亩）， 居住用地增加约合4934.1亩），公共管理与公共服务设施用地增加了约合861.3亩，商业服务业设施用地增加 1983.45亩，道路与交通设施用地增加约合3846亩），公用设施用地绿地与广场用地增加约合667.65亩。

《规划》显示，园区规划范围内现有13个行政村，包括丘头村、南乐乡、北乐乡、东宽亭、西宽亭、桥板、童家庄、丽阳、靳庄、徐村、曹家庄、周家庄、堤上，总人口规模5.1万。

老杨观点：

这个新闻，可以说对于石家庄城市的区域发展来说，是一件标志性的事件。对于整个循环化工园区来说，未来将成为集产业聚集、商业办公以及居住生活为一体的新型工业园区。这对于这一区域的许多项目来说，无疑是一个重大利好的消息。

实际上，在许多了解石家庄城市产业发展的人看来，循环化工园区是目前石家庄所有产业中污染程度最大的区域，这里不仅有炼油厂，还有许多化工企业，可以说如果单纯从居住角度来说，这里并不太适合居住。

但此次的规划中，我们看到，这是一次全面的提升，减少了不少的三类工业用地，要知道，所谓三类工业用地，是指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。比如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。

大大增加了居住用地、公共设施用地、商业用地、道路和交通设施用地以及绿地及广场用地。可以说，这一区域正在变成宜居、宜业、宜商的新城区。

从此次规划，我们也可以看到一点，一线房企扎堆拿地的区域，一定是未来政策在城市发展、环境改造以及配套提升等方面，均会有大动作的，不论从区域价值还是从人居品质，都会有很大的提升。正好印证了老杨之前的观点：当下的城市扩容已经变为政府交通改善—一线房企扎堆入驻—城市调规或升级改造—人口入驻—配套齐全—形成新的城市副中心。因此，老杨建议，大家多多关注一线房企扎堆拿地的热点区域。

3、栾城装备制造产业园晋级国家级基地

新闻背景：

日前，商务部印发《关于2019年新认定国家外贸转型升级基地名单的通知》，其中，石家庄装备制造产业园榜上有名，被认定为“河北省石家庄产业园国家外贸转型升级基地（装备制造）”。装备制造产业园位于栾城区，距离雄安新区150公里，园区规划体系完备，已构建起集航空、铁路、公路、公共交通为一体的现代化综合交通体系。目前已有中车石家庄产业园、中煤石煤机、中集安瑞科、奇瑞新能源汽车等项目入驻。石家庄装备制造产业园板块最近房产方面也很活跃，目前已有融创、万科、碧桂园、国控、永威等多家房企进驻，这片区域将成为购房热点区域。

老杨观点：

首先，我们看一下荣获国家外贸转型产业升级基地以后，对于栾城装备制造产业园有什么重要意义。

在商务部2011年印发的《商务部关于开展外贸转型升级示范基地培育工作的函

》中，我们看到，一旦入选，国家将从是十个关键环节进行大力支持，其中，有一条很重要，那就是将拟培育或获认定的国家专业型示范基地和省级专业型示范基地相关产业列为本地区支柱产业，将企业型示范基地列入本地区政府重点联系和扶持企业名单，将综合型示范基地纳入本地区国民经济发展规划。

这意味着，栾城装备制造产业园将成为石家庄的支柱产业进行扶持。

另外，我们再看《石家庄市栾城区国民经济和社会发展第十三个五年规划（2016-2020）》，其中提到将装备制造产业园、栾城经济开发区及四个镇，列为先进制造区。以产兴城、产城融合，重点进行新型工业化、新型城镇化建设，着力战略性新兴产业集聚，打造先进制造业集聚区和“中国制造2025”试点园区。这意味着，这一片区将不仅是先进制造区，也是产城融合与新型城镇化建设的重点区域。这才有了今年一线房企扎堆装备制造基地的后续动作。

这里边重点提到的产城融合，简单来说是指居住与就业的融合，目前来看，装备制造基地只有产业集聚，居住功能与空间较为空白，几大房企的扎堆入驻，很好解决了这一问题。因此，随着产业集聚更加密切，城市功能更加健全，相信这一区域一定会成为新的品质人居之地。这也是为什么近期这一区域的项目备受关注的主要原因。

4、石家庄市印发2019年第二批做地计划，共计1593亩

新闻背景：

8月23日石家庄市政府网站发布《石家庄市2019年第二批做地计划》，本计划的行政区划范围为桥西区、长安区和裕华区。本计划共计5个做地项目，涉及桥西区东五里地块、长安区南石家庄地块和裕华区青园街干休所217号等征收做地项目，土地面积共计1593亩。

老杨观点：

在这五个做地项目中，面积最大也最受关注的还是长安区的南石家庄地块，3个地块的位置都在一起，总体面积达到了1423亩，属于非常大的地块了。再结合旭辉5月份和7月份分别在南石家庄拿下超过300亩的城中村改造地块，相信接下来，这一区域将成为新的热点区域。