一周楼评：市场趋冷，拿地黑马出现

天气变冷，市场同样趋冷，而随着土地市场的部分放量，新的拿地黑马也在出现。

多个品牌项目曝光规划，预计年底前，还将有一批项目持续亮相，这给竞争已然激烈的市场增加了更多的热度。而十月份以后，市场到底如何走向，不仅是购房者是否出手的关键所在，也是许多房企职业经理人的考验大关来临。今年收成如何，最后俩月的冲刺同样重要。

那么，这匹拿地黑马是谁？未来市场又将出现哪些新的项目？四季度的市场还会咋样？今天，跟随老杨的脚步，继续聊聊上周市场。

1、国庆假期后首个工作日，正定成功出让4宗地。

新闻背景：

10月8日，石家庄迎来十月首场土拍，在正定县公共资源交易中心公开出让4宗地块，正定新区2宗，正定县2宗。正定新区2宗地块，编号为[2019]013、014号，两宗地块均为城镇住宅用地，占地面积为101332.42平方米（约合152亩）。最终2宗地成功出让，均由中铁房地产集团北方有限公司与广州新铁鑫建投资有限公司联合体（中铁建）以12.17亿元摘得。

正定县2宗地块，编号为正资源资[2019]05号、正资源资[2019]06号，两宗地块均为二类居住用地，占地面积为61756.66平方米（约合92.63亩）。最终2宗地成功出让，均由北京北望管理咨询有限公司（金辉集团）以3.51亿元摘得。截止目前，金辉在石家庄完成6盘布局。

老杨观点：

近期金辉的动作不可谓不小，先是在鹿泉上庄区域拿下两宗住宅用地，再是在正定继续拿下两宗地块，显示出金辉对石家庄的看好与信心。

而就在一个月前，金辉集团获“2019中国房地产企业品牌价值30强”，“2019中国房地产开发企业品牌价值成长性5强”，品牌价值130亿元，可以看出金辉集团目前正处于快速上升期。

金辉集团2019债券半年报显示，2019年上半年度公司营收同比增长95.44%，实现净利润12.64亿元，同比增长125.49%，同时在手现金141.93亿元，有息负债率较上年同期稳步下降，公司整体保持良性的姿态。在这个现金为王的市场，拿地倒成了金辉的重要策略。

从此次出让的土地位置看，金辉所拿地块为正定县城铁路沿线，正好与铁西片区相连，加之河北大道下穿京广铁路正式通车，这一片区已经成为新的热点区域。

另外，中铁建首次进入正定新区，同时，我们也看到，今天上午，中铁建再次在正定新区以12.58亿斩获2宗共157亩住宅地。显示出越来越多的一线房企持续看好正定新区未来发展潜力。

2、多个项目规划曝光

新闻背景：

金地布局裕华区的项目规划：石家庄市自然资源和规划局发布了 《关于金地玺悦府建设项目设计方案批前公示的通告》。根据项目规划总平面公示图显示，该项目位于翟营大街以西、高尔路以北、南王储备地以东、鸿昇燕园以南。用地性质为居住用地。拟建设4栋住宅楼。均为小高层，1#17层，2/3/5  18层，均为装配式住宅。 这宗地块是8月30日主城区的一次土地出让活动当中，金地摘得的那宗地块，正式进军主城区，这也是金地在石家庄布局的第二个项目，另外在9月份，金地携手隆投地产摘得藁城区一宗地块，目前金地在三个区域布局三个项目。

金辉正定新区项目规划：正定县自然资源和规划局发布《关于优步尚府（东区、西区）建设项目设计方案批前公示的通告》，通告显示优步尚府（东区）将建造11栋住宅楼及幼儿园，拟规划居住户数为642户，可容纳2247人居住。优步尚府（西区）将建造15栋住宅楼，其中，A1#、A5# 为装配式住宅，规划居住户数906户，（含有128户保障房），拟规划居住人口为3171人。

国控栾城首个项目规划： 10月9日，栾城区自然资源和规划局发布关于瑞腾园项目设计方案批前公示。项目位于石家庄栾城区宏愿路北侧、星桥路南侧、金波街东侧，用地性质为二类居住用地，项目共建设10栋住宅楼、公共配套、地下车库。

新闻延伸：瑞腾园这个地块，是在今年5月24日，栾城区一次土地出让活动中，国控拿下的那宗地块，在那次土地出让活动中万科拿下两宗，碧桂园也斩获一宗地块，万科将打造万科未来城，建设33栋住宅。碧桂园，云樾风华，已经出了规划拟建设18栋住宅和1栋幼儿园。

老杨观点：

从目前金地、金辉和国控三家房企的布局来看，都已经跨出了首个项目所在的区域，开始了新的拿地布局。显示出对石家庄市场的深耕态势。

先看金地，从正定新区到裕华区，再到藁城区的南二环东延线，可以看出他们所布局的的地块，都是目前比较热点的区域。而根据金地拿地的原则，他们一直是以谨慎著称的理科生，因此公司一直是高信用企业，融资成本较低。也正因为如此，金点拿地的位置一般都会选择城市配套比较成熟的区域，而老杨跟金地的相关负责人沟通时，他也提到，看好石家庄市场潜力，未来还会在主城区内布局。

再看金辉，其实刚刚已经谈到了，金辉的布局情况，这家从来都以稳著称的闽系房企，在2019年定下的策略是既要稳，又要敢拼，深耕一座城市，开拓新的区域。所以，我们看到的是，他们继续深耕正定，开拓鹿泉，成为下半年土地市场的一匹拿地黑马。

国控虽然属于本地国企，但自从在丰收路与万科合作开发万科紫郡后，就开始了与其他房企合作拿地的进城，栾城拿地就是如此。显示出，本土房企在前期拿地投资方面的巨大资源和优势，这也是本土房企未来发展的一条路径。

3、有数据统计今年石家庄的“金九”共有10个项目入市

新闻背景：

新入市项目中多为品牌项目，并且出现多个“日光盘”，结合国庆小长假，以及目前市场情况，分析第四季度“银十”走势。

老杨观点：

节日期间，许多项目继续在拼命以活动+优惠来吸引客户到访成交，显示出各大房企正面竞争更加激烈。

节后，老杨走访了几个项目，也发现，项目的价格及优惠力度更大，甚至不少的大户型的价格跌破了大家的预期，以价换量态势更加明显。

另外，快速亮相并开盘，成为许多项目抢占第一批客群的最大策略，快有慢无的思路正在深入人心。

在推盘策略上，小户型、套价低的产品将率先推出，而那些大户型、套价高的产品，预计将延后推出。

而且，节后，我们也发现几个高端项目也将亮相或加推，如利航观棠、保利和光尘樾的即将认筹开盘，荣盛华府和万科翡翠书院的洋房加推等，还包括新的入驻房企佳兆业和朗诗地产，同样有所动作，同区域内可选择性更大，产品更丰富。

而从当下市场的趋势来看，即使“金九银十”过完，未来两个月，这个市场依然还会十分热闹。刚刚提到的这些情况不会减弱，还会加强。