一周楼评：这个地块缘何被多家房企竞争？

上一周，是老杨最忙的一周，连续三天拜访了四个项目，与营销负责人面对面探讨当下的市场，确实还发现了不少的亮点，让我对这个市场重新燃起了希望。

而在政策层面，虽然央行再次强调：不将房地产作为短期刺激经济的手段。但总体而言，属于重新表态，并无太大变动。

在城市发展的层面，石家庄市政府对“4+4”现代产业发展做了总体规划，同时绘出了发展的“路线图”，这不仅对城市产业发展有帮助，对于依托产业—城市扩容—新热点区域为前提的房地产业，预想也会有一定推动作用。

而在上一周的土拍市场，一宗体量很小的土地拍卖，却被三家一线房企竞争，在老杨看来，这是石家庄房地产市场走向深刻变化的标志性事件。

1、石家庄市印发“4+4”现代产业发展总体规划 构建现代产业格局

新闻背景：

为推动我市经济社会高质量发展，市委十届四次全会作出了加快构建“4+4”现代产业格局的战略决策。构建“4+4”现代产业格局，这几年怎么干？近日，我市印发《石家庄市“4+4”现代产业发展总体规划》（以下简称《总体规划》），为八大现代产业发展绘出了“路线图”。

我们常说买房子要选区域，选区域要看规划，这次印发“4+4”现代产业发展总体规划，对全市八大现代产业布局进行了详细划分，对于区域的发展将产生哪些变化？这些产业将会对我们的生活带来哪些变化呢？对购房者来说，买房选择区域时有没有指导性意见呢？

老杨观点：

此次印发的“4+4”现代产业发展总体规划，并非新的内容，而是将之前确定的八大产业进行了细化与安排。尤其将每一个产业布局进行了划分，并将每一个产业的未来定位及目标做了详细规划。

比如，在四大优势产业高水平发展任务的部署上：推动新一代信息技术产业集群式整体发展、建设具有国际影响力的中国生物医药健康名城、重点发展轨道交通装备等先进装备制造产业、打造国际货物集散地；而在四大潜力产业高质量发展任务的部署上：打造京津冀世界级旅游目的地“第三极”、推进金融产业高质量发展、打造科技服务与文化创意产业、打造全产业链条的节能环保产业等。

可以说，提出了更明确的任务目标。

而在产业布局的划分上，老杨认为，能对房地产市场有很大推动作用的是：现代商贸物流产业。商贸流通业重点打造中央商贸核心区、正定新区商贸核心区、天山海世界商贸聚集区、高铁站商贸聚集区四大商贸集聚区，积极打造万达、怀特、益友、正定新区、鹿泉新区、窦妪陆港、空港等一批“10分钟便民服务商圈”。

旅游业要依托太行山高速开发旅游产业带，构建“一城崛起、两带串联、三区联片、多点发力”的京津冀世界级旅游目的地“第三极”。

金融业要加快建设中央商务区、桥西金融创新开发区。文化产业上，实施文化产业“两带两区一中心”发展战略（“两带”即“滹沱河历史文化与文体休闲产业带”“西部红色文化与生态旅游产业带”，“两区”即“东部民俗文化产业聚集区”“南部文创智造产业聚集区”，“一中心”即“主城区文化创意中心”）。

而且在总体规划中，还专门提到了产城融合这一新的城市发展模式，这为接下来城市扩容留下了足够的空间，值得关注。

对于大家买房区域的选择，老杨认为，首先要考虑几个因素：环境、城市配套、产业布局等，其中，老杨认为单纯从居住功能分析，正定新区、鹿泉区等区域的环境很好，产品品质也不错，值得考虑，而如果产城融合角度来分析，正定新区、装备制造基地、航空产业园等也不错，要根据每一位购房者的实际需求进行考量。

2、上周，土地市场较为活跃

新闻背景：

11月11日，石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及8宗地块，挂牌地块编号为[2019]058、[2019]072-078号，总面积为152521.73平方米（约合228.78亩），总起始价为186200万元（约合18.62亿元）。挂牌时间为2019年12月2日9时至2019年12月13日14时30分。

11月15日，主城区迎来一场土地公开出让活动，也是11月石家庄土地市场第二场出让活动。本次出让活动涉及6宗地，最后5宗地块成功出让，1宗地块无人报价流拍。分别由河北乐成青年房地产开发有限公司、河北卓凯房地产开发有限公司、河北尹盛成房地产开发有限公司、河北保利房地产开发有限公司拿地，[2019]069号无人报价，因故流拍。

老杨观点：

上周的土地拍卖中，最受关注的就是[2019]070地块，即位于新华区的二职专地块。其中有保利、中海和旭辉三家竞拍，经过多轮竞拍，被保利地产竞得。

实际上，我们仔细看一下这宗地块的信息，就会发现，体量很小，但位置很好，位于宁安路以南，北荣街以西，清真寺街以东，土地面积为13859.18平方米，用地性质为城镇住宅用地，容积率小于等于2.3，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%，出让年限为70年，起始价为24100万元。由河北保利房地产开发有限公司以27000万元（2.7亿）成功竞得。

从体量来看，只有20.8亩，而从容积率来分析，最多不过四栋住宅楼。但为什么依然有三家房企竞争呢？实际上，据老杨了解，接下来还将有一职专和三职专两宗优质地块，被十余家一线房企看好。而他们的地块体量同样不大。

为什么如此小的体量被一线房企看好呢？

对此，老杨在与多位业内人士交流过后，发现，一线房企竞拍小地块，一方面是因为主城区地块本身体量就小，对于一线房企来说，地块小，投入小，但去化速度加快，溢价率高，这对于高周转的行业现状来说，无疑是个不错的选择；另一方面，在小地块上，可以打造出精致社区，更能凸显项目产品优势；第三，小地块的所在位置非常好，都属于主城区的繁华地段，社区不需要配建商业、教育等相关设施，就可以享受最成熟的城市资源，开发商可以在这种地块上打造出更加纯粹的居住社区。据老杨了解，这种模式，在一线城市早有许多案例，也预示着石家庄房地产市场进入了精致社区的阶段。

而相关数据显示，最舒适的社区人口，应该是在1000人左右，既保证了社区圈层的纯粹，又能在小社区中达到邻里和谐、物业服务精细的目的。与此同时，由于小社区的业主少，每家能享受到配套基础设施的机会更多，大大提高了居住体验。让社区变得更加精致和谐！

因此，老杨判断，小社区将成为主城区主要的打造模式。

3、市场供应量增加，关注即将入市的新盘

新闻背景：

年末市场非常热闹，除了各种打折促销，也有一些楼盘项目加快速度取证、施工，争取在年底入市、加推，今天关注几个刚刚获得预售证，即将入市的楼盘。

栾城区：栾城区万科未来城启动认筹，碧桂园云樾风华获得预售证件（云樾风华近日取得预售许可证，预售证号：2019-048，预售范围：1#住宅楼、2#住宅楼、3#住宅楼、4#住宅楼、20#商业，项目超200套房源即将入市。）

长安区：旭辉长安府，项目于11月初取得预售许可证，预售证号：（2019）169号，预售范围：D2-2号楼，项目五证齐全，精装房源即将入市，79平米两室、99平米三室。

老杨观点：

从近期亮相的几个项目中，我们可以发现以下特点：

第一，房源套数不多，这既是预售证办理的实际情况，也有利于尽快去化，炒热市场热销氛围；

第二，户型均为刚需或首次刚改户型。面积偏小，功能性偏强。这一点，非常明显。不管是正定新区的89平米小三室，还是旭辉长安府的99平米三面宽三室户型，从总价来看，是偏低的，而功能性有很强的。保证了高性价比的优势；

第三，从几个项目亮相的价格来看，其首开价格都是低于该区域的平均价格，一方面说明，远超市场预期的定价策略，是当下房企急于完成任务的最重要手段，而对购房者来说，此时购买套价低、优惠大、功能性强的首开项目，无疑是最划算的。