抄底进行时系列专访之 ——旭辉中睿府：商业投资的抄底盘

2019年下半年，石家庄楼市的“价格战”，追根到底，是由公寓市场开打的。年中，部分LOFT公寓由1.4万元迅速跌至万元以下，截至目前、部分项目已跌至8000多元。

事实上 “房住不炒”住宅市场冷静，政策红利渐逝，商业地产早已成为各路投资好手的重点关注的资产；而租售比例，则成为衡量项目投资产出比的重要砝码。

石家庄商业地产供大于求，但并非所有商业地产都值得投资。选择一个投资前景良好的商业项目，的确非常考验投资者的眼光。

于是，房掌柜带着“什么样的商业项目值得投资”这一疑问与重要命题，与旭辉中睿府营销总监杨国彬面对面，探讨【商业地产投资】的那些事儿。

壹  纯粹社区底板，小而精致的商业

提到旭辉中睿府项目，许多购房者都不陌生。三面宽朝南122㎡双卫大三居、与四面宽朝南155㎡三卫大四居，曾数度刷新石家庄大面宽户型纪录，倍受市场与购房者热捧。

作为首进石家庄的“敲门砖”，中睿府以国际标准中舒适度首位的纯粹社区来打造，整体共规划为5栋商品房和2栋公寓，43亩体量，小而精致。这也是旭辉公寓和社区商业的特点。

杨总告诉房掌柜，旭辉中睿府所处地段，是被称为“城市会客厅”的建设大街，不论从交通还是商业，都是石家庄极为优渥的配置。加上地铁4号线（规划中）的加持，将来，旭辉中睿府所在地，或将成为成熟的城市副中芯。鉴于此，只要打造出小而精的社区商业，就能满足社区内上千人的生活需求。

“整个社区商业面积6000㎡，旭辉物业自持5000㎡，可售面积只有1000㎡。”杨总说，商铺以70㎡左右的面积为主，按照商业的供需关系分析，这类商铺一定是长期盈利的状态。

杨总对商铺盈利稳定的自信，还来源于紧邻的河北师大、河北科大两所高校的学生——他们是旭辉中睿府社区商业的需求大军。

贰  旭辉中睿府4245公寓的投资前景

据介绍，旭辉中睿府4245公寓产品，以建面约42㎡、4.5米层高的LOFT为主，总价50万左右，首付5万即可购买，分期一年付款。两所大学的生源，也为旭辉中睿府2栋公寓带来了诱人的租售回报。

第一，旭辉中睿府周边两所大学，共计学生6万多名，如果加上每年考研的学生，数字比这个还多。足够的人口，将带来大量的租住需求；

第二，大量人口涌入，居住需求带动周边酒店和民宿租金趋高。按照杨总提供的数据，河北师大的公寓40㎡的平层，每月租金在2140元，而酒店和民宿的租金在每月3150元。酒店和民宿的每天费用，一般在220—340元。旭辉中睿府的公寓出租，应高于此价位。

第三，以2140元/月租金低值保守估算，年租金回报率约8%左右。

综合分析周边人口、租住需求和投资成本后，旭辉中睿府4245公寓的回本期应在10年左右。

叁 难得的好公寓

单纯从投资属性角度看，旭辉中睿府公寓产品的区域人流量、租金水平及基本回报率，已具备高回报率的基本条件。但在杨总看来，旭辉中睿府公寓产品本身的品质和物业服务，同样也是项目保值增值的关键所在。

这与房掌柜近期调研公寓市场的结论一致：公寓很多，但品质好、投资潜力大的好公寓产品，一寓难求。

中睿府 4245公寓是旭辉深耕石家庄的第一个公寓项目，十分讲究产品的打造。建筑造型采用现代典雅的设计风格，1-3层采用干挂石材结合铝板，4层以上为真石漆和质感涂料，配合大面积的玻璃窗，打造现代典雅的建筑风格，识别性很强。   

中睿府 4245公寓为东西并排AB双座、各21层LOFT。根据不同需求可调节楼上楼下层高，在距离地面约2.1-2.4米的位置设计了承重圈梁，后期可以直接在上面焊接钢梁，十分方便。

面宽约4.05米，特别设计约3.7米高的大落地窗，通风采光俱佳，视野开阔，十分舒适。空间体验与一般140-150平大三居客厅的开间相当。

同时，中睿府 4245公寓十分注重业主的归家体验，6#楼大堂净高约5米、精装挑高约3.9-4.2米，增加业主身份感及归家的仪式感。

负二层专门设计了共享空间，后期会提供包括共享图书角、健身区、游戏区、多功能交流区等多种功能，增加业主的生活情趣。

肆  百强物业为公寓服务

为中睿府 4245公寓退供物业服务的是旭辉旗下永升物业。永升物业拥有一级资质、享有良好声誉，连续多年获评中国物业管理服务百强企业，2019年荣列中国物业服务百强企业第14位。

截至2019年6月30日，永升服务在管总签约面积约为8620万平方米 ，签约项目459个，项目类型涵盖住宅小区、办公楼、商业园区、学校、医院、展览中心等，服务全国63个城市逾228000住户。

在中睿府，永升物业实行24小时贴心服务，同时依业主需求提供增值服务，让业主和租户在此享受极为便捷的生活方式和文化体验。如设置出售中心，为业主的后期出售、出租无忧托管；又如家政服务和社区文化服务，等等。

“旭辉中睿府是产品好、物业好、体验好的三好社区，为业主打造的是性价比高、颜值高和回报高的三高生活。”杨总说，旭辉地产秉承的海派精工理念，一定会为石家庄人居创造新的理想生活方式！