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一周楼评:45轮竞拍的地块究竟是啥样?

石家庄房地产网-房掌柜 2019-11-27 08:06:50来源:房掌柜 整理

近期的土地市场很火热,上一周,又有5宗地块顺利出让,甚至个别地块被多家房企激烈竞拍。不过,依然会有4宗地块流拍,显示出,土地市场正在发生一些变化。

而在房地产销售市场,营销总监们似乎除了降价,再无其他办法,唯有通过与贝壳等渠道公司合作,而过高的渠道费用,导致市场成本升高,对整个行业生态来说,是一种新的解构。

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1、上周,土地出让情况“两极分化”

新闻背景:

11月18日,主城区继11月15日公开出让6宗地之后,再次迎来一场土地拍卖活动,本次出让活动涉及4宗地,挂牌地块编号为[2019]059-062号,总面积为77966.83平方米(约合116.95亩),总起始价为135200万元(13.52亿元)。

最终,[2019]061号地(华药地块)因无人报名流拍,其余3宗地块顺利成交,

[2019]059号地(一职专),经过2轮竞价,由旭辉拿下,楼面价9415.15元/平方米;

润江、紫晶悦和中心摘地。

[2019]060地号(三职专)经过45轮竞价,由润江集团竞得,楼面价9817.06元/平方米;

[2019]062号地由河北俊秀房地产开发有限公司竞得,楼面价8852.47元/平方米。据了解,该地块为紫晶悦和中心三期5号地块。

一职专、三职专,再加上此前被保利拿下的二职专,三个二环内的袖珍地块,引发多家品牌开发商的竞拍和关注。这些地块有何吸引力,未来又将打造什么样的住宅产品?

11月22日,主城区继11月18日公开出让4宗地之后,再次迎来一场土地拍卖活动,这也是11月份以来主城区的第四场。本次出让活动涉及5宗地块,挂牌地块编号为[2019]028、029、046、048、066号,总面积为270519.98平方米(约合405.78亩),最终,3宗地块流拍,其余2宗土地顺利出让。

房掌柜观点:

上周的土地市场上,最受瞩目的应该还是一职专和三职专,从位置上看,三职专最抢手,经过了45轮的竞拍,才被润江集团竞得。位置正好在中山路谈固东大街交叉口,周边配套中,长安万达和北国超市等商业配套丰富,其他如医疗、教育资源,也很丰富,属于非常成熟的区域。因此,虽然地块面积不大,却依然被许多房企看好。而在产品方面,2.3的容积率,预计会以高层住宅为主,但在产品的档次上,肯定是价格较高的高端物业。相信,随着润江集团产品系的成熟,很有可能是润江壹号系。

再看[2019]059号地(一职专),经过2轮竞价,由旭辉拿下,楼面价9415.15元/平方米,而从地理位置看,位于工农路以北,南长街以西,同样是很成熟的地块,周边不仅有保龙仓、万象天成等商业配套,还紧邻裕华路的艺术中心等文化配套,同样非常成熟。而且18000多平米的建筑面积,已经是很小的规模了,不过可以从精致社区入手。

不过,在流拍的4宗地块中,[2019]061号地为华药厂房首个入市的地块,此次流拍,虽在意料之外,仔细一想,却也可以理解。

首先,这一地块为商服用地,而且体量不小,约合40.60亩。其次,从起始价来看,1024.63万元/亩的价格,在商服用地上已经是很高了;第三,最关键的是,目前石家庄的商业地产供大于求,的确不太容易开发和快速周转,没有资金实力和开发能力的房企,是不敢竞拍的。

不过,这一地块,在老杨看来,与中房元泰广场和荣盛广场可以形成体育大街和平路附近的三角态势,既是一种商业资源的集中整合,也是新的商圈形成的过程,值得期待。

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2、上周,土地多宗热点地块挂牌,为12月份土地市场年末狂欢埋下伏笔

新闻背景:

11月21日,土地市场再次迎来新地块的挂牌,而这次的主角仍是主城区。本次挂牌涉及5宗地,编号为[2019]068、069、080、081、082号,总面积为446627.11平方米(约合669.94亩),总起始价高达604200万元(60.42亿元)。无论占地面积的规模,还是货值,在2019年还是不多见的。包括备受关注的石钢首块净地,棉五旧厂房地块,曾于11月15日因无人报名流拍[2019]069号地,此次挂牌为二次入市。将在12月24日进行公开出让。

11月22日,石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告,涉及1宗科研用地及2宗住宅用地,挂牌地块编号分别为[2019]083、[2019]084、栾城区[2019]045号,总面积为13447.543平方米(约合20.17亩),总起始价为6530万元。其中,[2019]084号地将于2019年12月13日14时35分开始限时竞价,[2019]083、栾城区[2019]045号将于2019年12月25日14时35分开始限时竞价。值得注意的是,这三宗地块特别袖珍。

房掌柜观点:

此次挂牌的地块中,先来看 [2019]068号地。该地块位于和平东路以北、谈固大街以西、光华路以南,占地面积为121152.63㎡(约合 181.73 亩),用地性质为住宅、商服、教育用地,起始价为206100万元(20.61亿元)。这是继华药首个地块入市后,石钢的首块净地也即将进入市场。石钢西地块的用地性质包含了住宅、商服与教育,意味着该地块拥有丰富的业态。

与石钢西地块同步挂牌的还有另外一个重量级的地块——棉五旧厂房地块。该地块编号为[2019]082,位于建设北大街以东、华北路(规划路)以南、外贸街以西、华南路(规划路)以北、建设北大街185号,占地面积为76475.91㎡(约合114.71亩),用地性质为住宅、教育,起始价为129700万元(12.97 亿元)。与石钢西地块相比,棉五旧厂房地块更加靠近市中心,堪称一环旁不可多得的优质净地。

两宗地块的体量都不小,都在100亩以上,而且不管是位置还是区域发展,都是主城区内非常优质的土地资源,应该也会引起众多房企的关注与竞拍。

不过,在12月份竞拍,这一时间点,是否会让房企因为年底任务的原因,出现流拍,需要进一步观察。

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3、上周,土地市场持续升温,各大房企们也在继续加大打折促销力度冲刺2019,又有哪些新的项目获得预售证件,又有那些新的项目开盘入市?购房者又多了哪些新的选择?

房掌柜观点:

本周石家庄有2个新盘入市。为正定佳兆业·悦峰和长安区光华里·翰鼎广场;

其中正定佳兆业·悦峰,位于恒山西路以南、规划斜角头大街以东,用地性质为居住用地,是佳兆业在正定落子的首个项目。

其中体量为,约合239.133957亩,容积率≤2.0,据了解,石家庄佳兆业悦峰项目未来将整体打造成为大型品质居住社区,值得期待!目前项目已经四个证件,还未正式亮相,但据老杨了解,项目的性价比将会很高。

另外,碧桂园云樾风华项目上周五证齐全,这是继融创、万科以及永威四个项目亮相后在栾城装备制造基地及航空产业园区的第五个项目。从资料看,项目主要建设21栋楼,其中有18栋住宅楼,2栋综合楼,1栋12班幼儿园及商业配套,地下停车场,主要规划建设15层小高层及6栋洋房产品。户型主要为85—120平米的两室及三室,均价约9999-11500元/㎡的精装房。

另外,一个值得关注的新项目是旭辉在东北二环的旭辉长安府项目,据了解,其价格在17500元/平米的精装房,户型主要为79平米两室和99平米的三室户型。应该说性价比还是很高的。

另外,本周天洲铂悦,天洲视界城,龙溪城二期,恒大御景半岛,恒大中心价格调整。本周新统计预售证7张,涉及7个项目。新获预售证楼盘为碧桂园云樾风华,东创悦城,名雅园,保利和光尘樾,利航观棠,中冶德贤华府和锦融尚御名邸,其中碧桂园云樾风华项目为首次获证。


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责任编辑:霍蕾

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