一周楼评：石家庄多家房企破产 看看都有谁？

进入12月份，也就进入了2019年的最后一月。对于各大房企来说，无疑是今年冲刺的最后大限。在许多营销总监的军令状上，是死是活就在一月之间。这也被许多业内人士称之为“砍头月”。

另外，在石家庄，房价继续探底，部分项目的价格甚至跌破了之前的预期，显示出，这个冬天不好过！

同时，石家庄多家房企申请破产，一如全国楼市的房企破产潮，其背后到底是大浪淘沙还是另有玄机？

今天，老杨继续与大家就这些话题聊一聊上周楼市。

1、446家房企破产，未来还将更多？

新闻背景：

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，这种现象是历史罕见还是大浪淘沙？

老杨观点：

经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”现在，446家房企破产，正是重回20%的先兆。

另外，在石家庄，同样有许多房企纷纷破产。

老杨从相关资料看到，联邦伟业、金恒基、帝城房地产、龙城房地产、河北宏扬房地产等，相继申请破产，这应该是沿袭了全国房企破产的高潮。

不过，在这几个房企中，联邦伟业所开发的祥云国际，应该是压倒其破产的最后稻草；金恒基其实早在2017年都已被石家庄市中级人民法院裁定破产重整。而在2018年，被中国银行业协会联合41家银行业金融机构列为严重失信债务人，此次申请破产，也是意料之中的事。

再看龙城地产，我们熟知的开发项目是位于蟠龙湖的龙城.山湖颂项目，当时开创了蟠龙湖山水别墅的先河。但在相关征信系统上，龙城房地产的失信信息多达9条之多，由此可见，其破产也是早有征兆的。

再看宏扬地产，在鹿泉上庄开发的宏扬香木林项目，至今仍是无证项目。而据4月份鹿泉区在河北新闻网阳光理政中回复：项目现被石家庄市中级人民法院、裕华区人民法院、鹿泉区人民法院、唐山市中级人民法院等多家法院查封、轮候查封。根据《不动产登记操作规范》4.8.2条第9条规定，不动产被依法查封期间，不动产登记机构不予登记。

由此可见，这些破产的本地房企，大多早有先兆，此时申请破产，只是企业的最后一道程序。以此分析，此次破产潮，并非只是近两年内的问题，而是房企在运营过程中日积月累的结果，此时爆发，只是时间巧合，并非短期内的问题。

再看目前的石家庄诸多房企中，许多房企处于无地开发的状态，与其苦苦支撑，不如早日申请破产，转行为宜。当然，房企破产，也可以说成是行业大浪淘沙的结果。

2、楼市看似都很热闹，上周栾城区板块是“真”热闹

新闻背景：

11月30日，万科未来城首次正式开盘。据了解，万科未来城共推出212套房源，吸引了超过500位客户到场。现场了解到，栾城区本地自住需求购房者占了较大比例，但也不乏市区内的投资者。万科未来城首开当日成交200套。

热销的原因是什么？如何看待这片区域万科、碧桂园、融创“三国杀”的局面？

老杨观点：

先说一下此次万科未来城的开盘情况，正如新闻所说，此次推出的212套房源，吸引了超过500位客户到场，首开当日成交200套。这一数据，应该说，在当下的市场下，也是非常少见的。显示出万科强大的品牌号召力和产品力，同时，据老杨了解，此次开盘价格，和最初释放的1万元左右精装房，价格更低，其起价在8998元/平米，均价在9000多元/平米，这可是万科在石家庄价格最低的项目。

这也意味着，在栾城航空产业园区，其抄底价再一次刷新了人们的认知。

从此次开盘的情况来看，我们依然要得出这样的结论：以快打慢，以低价抢到首轮客户，是当下一线房企的一贯打法。而且我们还看到，此次同台竞争的三大房企：万科、融创、碧桂园，都是以快速去化为主要手段的房企。这场龙虎斗，谁能拔得头筹，实在是难分伯仲。

要知道，在此之前，融创栾州壹号的毛坯价格都在8990元/平，此次万科未来城的价格更低，那是不是意味着碧桂园·云樾风华项目，一旦亮相，其价格或许更低。

不过，这些竞争毕竟发生在年末完成任务的冲刺阶段，老杨估计，明年价格战的时间相比今年，预计会提前不少，甚至一进入1月份，就会有一场返乡置业的优惠潮，继续当下的龙争虎斗。

3、石家庄地铁2号线  预计明年6月底试运营

新闻背景：

石家庄地铁2号线是我市轨道交通线网中一条南北向骨干线路，2号线一期工程由中国中铁投资建设，线路南起嘉华站，北至西古城站，沿胜利南街、规划塔北路、建设大街和胜利北街敷设，线路全长16.2公里，均为地下线，共设车站15座（其中北国商城站和石家庄站已分别在1、3号线建设）。目前，2号线一期工程全线已实现了“洞通”“轨通”“电通”的“三通”里程碑目标，嘉华站至石家庄站开始动车调试，车站附属工程完成65%，常规设备、系统设备及车站主体装修工程完成过半，项目建设科学有序推进。按照里程碑节点计划，石家庄地铁2号线一期工程预计于2020年6月底实现载客试运营。

老杨观点：

其实，早在几个月前，我们就曾看到过2号线将于明年6月底试运营的消息。此次进行了再次释放和确认，显示出，2号线的运营时间已经板上钉钉。

我们再次分析2号线运营后，对城市扩容和房地产市场的影响，就会发现，首先，石家庄的地铁网络正在逐步建设成型，加上1号线和3号线的一期工程，一横两纵的地铁格局初步完成，接下来还将在2021年完成3号线二期工程的试运行。

从2号线经过的城市区域来看，此次即将试运行的路段贯通了长安区与裕华区，经过最繁华的北国商城，也经过了石家庄火车站等客运站，连通了石家庄南北的交通大动脉。

从受益项目看，南边的项目居多，如万科翡翠公园、盛邦大都会、保利和光尘樾、等，还包括当代置业在科大南边新拿的地块。实际上，在嘉华站的附近，仍有不少的待开发地块，地铁2号线一旦试运营，那里的地价或将持续上涨。房企对那里的兴趣也将继续增强。

不过，从目前来看，附近的项目主要以改善型为主，刚需客群较少，但目前的相关城市配套并不成熟的情况下，地铁因素或是改善客群购买南部的主要原因之一。