中信资本张平：大资管时代下的基金角色

走到上海华山路250号，这座逾30载历史的上海静安昆仑大酒店里面有着很多来来往往的客人，他们都带着故事来到这座城市。站在40层的昆仑之窗远眺，眼底下尽是无息奔波着的车流和人流。

2019观点商业年会正如火如荼地进行，年会现场观点地产新媒体对中信资本房地产部执行董事张平进行了专访，从中或多或少看到了私募基金巨头黑石的影子，在后续的谈话中对中信资本的投资逻辑与思路也有了更清晰的认识。

初见张平，便被她身上的气质吸引。在基金和金融行业领域，较少会看到女性的身影，但她表现得镇定自若，娓娓道来，这或许就是她在这一行沉淀十余年的自信。对中信资本，她提及最多的词便是“欣赏、敬佩”。

对于商业地产的未来，张平显然是乐观的那一派。她表示，非常看好处于消费升级阶段的中国市场，同时很看好一二线人口基数大且购买力比较强的城市，这些城市对商业的需求是持续上升的，这也是中信资本的主要资金投向之一。

基金破局

融资政策收紧、中美贸易战、人民币汇率破7、电商冲击等复杂的环境形势，对商业地产的影响可以说是史无前例。基金与商业地产的结合也越发成熟，该如何应对目前复杂的大环境？

张平指出，“虽然受到中美贸易战的影响，部分行业的办公租赁需求相对收缩，对一些一线城市写字楼市场租金产生了一定压力，但并不是所有行业的租赁需求都受到了贸易战的影响。此外，根据中信资本对于欧洲及美国房地产各资产类别在全球金融危机期间的业绩表现进行研究分析，发现零售物业租金的抗跌能力最强，其租金表现对比办公楼及物流地产在经济周期波动下的表现更为稳定。这也是中信资本看好中国消费升级投资机会的原因之一”

近几年国内商业地产大宗交易量整体处于上行趋势，其中北京和上海的大宗交易量较多，整体投资交易额也显著上升。长期来看，外资投资国内的大宗交易市场也表明国际投资者看好中国市场。

张平也表达了对中国市场的信心，并认为“尽管现在会受到贸易战的影响，但从长期价值投资的角度，中国还是最值得投资的市场。”

中国内地的商业市场发展程度长期存在分化现象，而对于商业地产的一二线与三四线城市之争，张平并没有给出一个固定的答案，而是认为“CASE BY CASE（具体情况具体分析）”。

“我们还是比较看好一二线城市的消费升级，三四线城市的消费需求肯定是有的，有些可能会滞后或优先发展起来，但是每个城市的情况不一样。”

至于目前的投资环境，张平认为现在市场上很多资金是寻求短线投资机会的，投资渠道及能投的标准化产品相对有限。商业地产是专业度要求极高的资金沉淀型的行业，投资标的物业从空置到培育成能够持续提供成熟稳定的现金流，一方面对于投资能力、持有运营方的操盘能力专业度要求较高，另一方面由于房地产特性所致，对于投资周期要求的时限也相对较长，因此更适合进行长线价值投资的机构投资者，相对于美元投资者，境内人民币投资者的投资周期预期较短，也就是长线的钱更难找，这对于需要进行较长投资周期的持有型商用物业的基金机构而言是共同面临的挑战。

相较于传统开发商自己成立基金平台，如万科的万丈资本、朗诗的青杉资本等，中信资本的优势和角色定位是什么？ 

张平介绍道，中信资本是纯基金经理的角色，愿意和在专业领域能力出色且具有良好的品牌美誉度的合作伙伴或开发商进行合作，比如与万科印力合作的CO-GP基金，与朗诗合作基金。中信资本一方面可以自己做GP做基金，另一方面也可以通过合作成立CO-GP基金，强强联合，这是“喜新不厌旧” 的一种状态 。

此外，与中信资本合作后，可以规避开发商自己做基金时候的利益冲突，在选择标的上会有更大的空间。“像中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁远在之前的媒体采访中强调的，这是一种“1+1>2”的合作模式，比较符合GP双方的需求。开发商能够发挥他们的开发能力、商业地产管理能力，基金管理人发挥好投资管理上的长处，并能为投资人将风险降到最低。实际上没有把蛋糕做小而是做大，与此同时还能控制“利益冲突”的问题，能够实现在所投项目中把风险降低的原则。这是开发商和中信资本能够一起做CO-GP基金的合作的契机所在。”张平总结道。

全流程、全周期、全链条的机构投资者

张平在采访中提到，“从资本方视角来看，我们中信资本房地产投资管理的十几支基金一半以上都是美元基金，美元基金是长钱的，可以称作是长线资本，或者叫长情资本。”
据张平介绍，中信资本是一家全球另类投资管理公司，管理资金达290亿美元，其多元化业务包括并购策略为主的私募股权投资、不动产投资、结构融资及资产管理（公开市场）。而中信资本房地产投资，从2005年到现在已经有十几只房地产基金，涵盖面积达到四百万平方米，总资产市值近100亿美元。

过往十余载，中信资本房地产投资进行过50多笔大宗交易，包括购物中心、写字楼、物流地产、住宅和长租公寓等业态，其中广为人知的商业地产项目便是上海189弄、长沙悦方ID MALL、合肥悦方ID MALL以及北京芳圆里ID MALL等项目。

中信资本在2013年就宣布第四支房地产基金及首支专注于零售物业的房地产基金完成募集。此外，中信资本还陆续与朗诗集团、万科印力等开发商运营商展开了更多合作，在不同专业领域发挥着各自的优势。

从已经获取的几个商业地产项目来看，中信资本是根据项目所在地区的地方特色基础上，来做出不同的商业定位。例如，长沙项目是针对年轻群体打造的时尚购物中心，上海项目则定位为社区服务型，而作为存量改造的北京项目则是对区域消费观念的升级换代。

我们很好奇未来房地产相关业态前景，张平给出了她的观点：基于租金收益的持有型物业预计在未来十年都将是机构投资者非常钟爱的投资标的。核心及核心增值型投资机会、城市更新及存量资产投资机会、物流仓储资产包投资机会、不良资产投资机会，以及数据中心、养老地产、医疗地产等利基市场投资机会，都是未来十年需要特别关注的商业地产投资趋势。

在投融管退四个方面，张平详细阐述了中信资本作为一家全流程、全周期、全链条的机构投资者角色，管理团队核心成员绝大多数都在中信资本任职十年以上，如此稳定的管理团队构成及专业化的募投管退能力使中信资本的品牌价值得以沉淀，品牌价值与资产也在不断增值。

“我们房地产部一直以来进行的是房地产的真股权投资，这就要求团队在房地产资产端有丰富扎实的专业能力。在投融管退中，‘投’非常考验基金管理人的眼光；‘管’是非常重要的环节，即深耕细作，非常考验资管的专业度以及可持续发展、实现价值增值的能力。‘退’的方式并不唯一，我们团队有诸多大宗交易退出的案例，也有中国首单美元类REITs的里程碑案例。”

张平提到“真股权基金”而非明股实债，这是中信资本房地产投资深耕的领域。即中信资本是与投资人同股同权进入的，而真股权基金的好处是，如果有非常好的专业能力、投资、改造、资管以及实现价值兑现的能力等，最后在退出端的价值放大的时候，也会给同股同权进入的投资人带来一个非常可期的回报。