一周楼评：聚焦正定铁西 谁是购房者眼中的好房子？

上一周，对于石家庄楼市来说，土地市场的爆发，带给市场不少的信心，而许多项目的加推及产品发布，让接下来的下半年市场，带来了全新的风景。随着新项目越来越多，产品类型和分布区域等，更加丰富，下半年，这个市场将往哪里发展？我们非常期待！

不过，临近630年中大考，上半年的市场情况到底如何？也许在盘点中，我们会从未来的年中报中看到相应的数据，好或坏，一眼即明。

上一周，老杨首次聚焦正定铁西板块，部分新的产业的布局，或许会为这一区域带来不小的改变。

而从常山荣盛华府和佳兆业悦峰两个项目的对比中，我们也能窥得铁西板块市场的激烈竞争。

1、土地市场大爆发

新闻背景：

土地出让方面：6月9日，迎来6月份首场土拍，涉及石家庄主城区9宗地，最终成功出让7宗地绿城、东原、润江拿地，莱茵春天、幸福城终补证。

6月12日，藁城区迎来一场土地出让活动，涉及1宗城镇住宅用地，最终成功出让。

挂牌方面：6月8日，石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有建设用地使用权挂牌出让公告。涉及正定新区1宗城镇居住用地，将于2020年7月14日公开出让。

6月9日，石家庄主城区一场土拍大战刚刚结束，一大波新地块又挂牌亮相。具体来看，涉及主城区10宗地块，将于7月10日进行公开出让。

老杨观点：

此次土拍，可以说是上半年最密集的一次出让场景。这在受疫情及其他因素影响，上半年处于较为冷清状态的土地市场，也算是有了一个新的开始了。毕竟，在未来下半年中，还将出现多次集中土拍的场景。

在此次土拍中，有几个亮点值得关注：

第一，两家新进房企势头较猛，预计未来还将有更多布局。即东原地产和绿城中国。

从房企的实力看，绿城中国虽然今年新入石家庄，但其代建的项目超过了4个之多，而与其产品系有较深渊源的项目，也有不少。可见绿城的产品早已在石家庄落地生根。这对于首进石家庄的绿城中国来说，无疑是件好事。

再看东原地产，作为百强房企之一，东原地产同样是一家以地产开发、商业运营、物业服务为核心的大型综合业务集团。而从他们此时布局石家庄的时机和态度看，未来布局新区域和新地块的迹象非常明显。

而从两大房企所拿的地块分析，东原地产拿下东古城地块，意味着将对那一区域的住宅与商业有大的动作，这对早已布局在此的世界湾红星美凯龙来说，无疑是件巨大利好。

绿城中国所拿地块，恰好位于长安区的东北片区，这对于早已热闹的东北片区来说，又增加了一个新的品牌房企，此时，包括恒大、远洋、万科、旭辉、安联、亨伦、润江、东胜等一线及本地品牌房企，早已在此开疆拓土。

而值得注意的是，此次绿城中国所拿地块，赫然有教育地块在列。显示出长安区对东北片区未来发展的期待与用心。

另一个值得注意的细节是，润江接盘莱茵春天，意味着本土房企接盘烂尾项目的趋势越来越明显。同时，我们发现，以接盘烂尾项目为条件，换来新的优质地块，正在成为石家庄处理烂尾项目的主要方式。这意味着，解决烂尾项目，将变得越来越具备可操作性。等待多年的业主们，也将真正迎来希望的曙光。

2、南栗村区域控规动态维护方案

新闻背景：

6月11日，市国土空间规划委员会第五次专题会召开，会议审议并原则通过南栗村区域控规动态维护等方案。

会议对南栗村区域控规动态维护方案进行了审议，并原则通过。该项目位于建设大街以东、仓丰路以南、裕翔街以西、仓盛路以北，总用地107.71公顷。按“小街区、密路网”的交通方式，增加5条城市支路，对道路进行拓宽，城市道路用地增加约5公顷，道路网密度达8.81公里/平方公里；以提高居民生活水平，增加教育、文体、公园绿地等公共设施。

老杨观点：

实际上，在最近分析东北片区的时候，我们就讲过，一座城市，既要有快速交通网络，也要有四通八达的小街区式交通网络。这就跟人体一样，既要有大动脉，也要有毛细血管。

另外，增加的教育、文体和公园绿地用地，显示出，石家庄在打造宜业宜居的新型城市。正好与今年两会政府工作报告中提到的“完善便民设施，让城市更宜业宜居。”

当然，此次南栗村区域控规动态维护，并非单一案例。从去年开始，我们就看到，许多区域的控规动态维护，同样是按照“完善便民设施，让城市更宜业宜居。”这一原则在实施。

这种控规的调整，对于房地产开发来说，虽然开发面积有所减少，但生活配套和城市的成熟度上更加完善，有利于项目的开发与销售。

3、第六届石家庄旅发大会来了

新闻背景：

6月9日下午，第六届石家庄市旅发大会新闻发布会在石家庄日报新闻发布中心召开。据了解，本届旅发大会的举办时间是2020年6月28日至6月29日，为期两天。大会紧紧围绕“绿色、精彩、高质量”的总体办会目标，打造了“一环十片区”的旅游产业发展布局。

老杨观点：

从官方发布的消息看，此次旅发大会的举办地在元氏县。这对于元氏县来说，不论在基础设施建设还是文化旅游项目的引进，都具有非常大的推动作用。

比如，今年元氏县，就有恒大文化旅游城和孔雀城落子在此。既有文化旅游产业，又有华夏幸福的产业园区，无不是因旅发大会招商引资而来。

实际上，旅发大会对于一个区域的影响是很大的，比如正定举办旅发大会后，使得正定的文化旅游迎来了全新的时代，鹿泉举办旅发大会后，包括十里花廊、西山大道等基础设施更加完善，同样迎来了一大批品牌房企的入驻和文旅综合体的入驻，包括上庄、铜冶、石井乡等区域，教育、商业、文化旅游及房地产业，得

到了快速全面发展；灵寿举办旅发大会后，许多景区和文化旅游产业，同样迎来了大发展；平山举办旅发大会后，昔日以烂尾楼著称的温塘镇，迎来了恒大、富力、绿地等一众品牌房企，以文旅小镇等文旅产业开花结果。

可以说，旅发大会是一个区域产业发展的催化剂。

不过，旅发大会是否会对房价有影响呢？

老杨认为，这个影响很有限。主要原因在三：

第一，旅发大会是这个区域城市基础设施的整体提升，具有城市利好效果，会在一定程度上拉动人们在这里买房置业的积极性，但短期内不足以影响房价；

第二，旅发大会的举办地，大多位于区县，购买人群大多以周边区域的地缘客户为主，并未出现主城区购房者大规模到此购房的趋势，在供需关系中，不足以产生短期内的供不应求；

第三，以元氏为例，房企开发的项目，大多以文旅和产业地产为主，虽有住宅产品，但大多是以第二居所或产业工人的刚需住房为主，无法形成主流的需求点，因此，对于购房者来说，主要以补充为主。

综上所述，旅发大会对于许多房企来说，虽是战略布局的趋势，却无法在短期内形成强有力的销售火爆场景。仍需时日，方能实现最大程度的变现。

4、每周一踩-实地探盘

石家庄房地产市场四面开花，品牌房企处处可见，项目产品规划多样，如何挑选成为困扰购房者的难题，上周我们实地探访了正定片区的两个项目：佳兆业悦峰，常山荣盛华府。

老杨观点：

两个项目均位于正定铁西板块，在周边基本配套和路网等方面，相差无几。佳兆业悦峰项目，距离滹沱河景区更近，环境相对更好一些；常山荣盛华府距离城市更近，城市配套更加完善与便捷。

另外，两个项目距离即将投入建设的正定县真定故事文旅小镇很近，这意味着，未来将有大批的游客在该区域旅游、购物和住宿，这对于铁西片区的未来发展，将具有很大的利好。

实际上，熟悉正定旅游资源的朋友应该能够了解，虽然目前正定文化旅游产业蓬勃发展，但旅游景点依然偏少，更缺少互动性强、体验度强的新型旅游资源，加上缺少优质的酒店等配套，外地人来正定停留时间依然较短。因此，真定故事文旅小镇的建设，填补了这些空白，也为铁西区域带来了新的活力。

再看佳兆业悦峰和常山荣盛华府两个项目的产品对比：

佳兆业悦峰：规划占地260亩，规划41栋楼，分为三期开发，目前在售一期产品，一期规划14栋17层及以下的小高层产品。1#2#五证齐全在售，户型87-103-128平米，均价11400元/平米。

产品优势：

1、购买一期产品赠送20平米小院，免费使用5年。

2、距离滹沱河较近环境较好；

3、江南园林风格设计，与滹沱河水景资源相映照；

4、健康社区，智能家居，性价比较高。

劣势：

1、目前城市配套较差，周边物流园区较多，大车较多，对业主来说，嘈杂且安全系数差；

2、部分户型中，墙体拐角多，空间面积浪费较多，且为了增加卧室数量，造成卧室面积较小，对于地缘客户来说，有鸡肋之嫌。

常山荣盛华府：

规划11栋楼，其中4栋为18层小高层，1栋5层电梯洋房，5栋11层类洋房。目前在售2#洋房和9#小高层（此栋楼为精装交付）。

整个社区以130平米左右大三室户型为主，18层小高层产品多为86-118平米，2梯4户。均价11000多，即将推出的11层类洋房产品价格低至10780元/平米起。

产品优势：

1、整个社区小高层和洋房错落有致，高低配的模式，使得社区的采光度和楼间距显得都很大，而楼栋东西排列的方式，让人有一种廓然开朗的感觉，不拥挤，很舒服；

2、从项目的配套来说，更接近城区的位置，使得项目在生活方面更加便捷；

3、户型设计中，项目充分调研了客户的需求，认为主要购买客群为地缘客户和乡镇客户为主，因此，在卧室的空间设计上，舍弃了大厨房而照顾了大卧室，而针对精准客群所研发的135平米的大三居，既有赠送的10几平米的入户花园、北阳台和老人房的独立阳台，又有南北通透的全明空间，还有公共空间较大，且主卧与老人房分开设计的理念，充分照顾到了业主的生活细节，应该说，在产品方面，做到了最大化的设计；

4、荣盛华府作为荣盛地产高端社区的代表，拥有许多项目无可比拟的IP优势，加上主城区荣盛华府的地王品牌，使得该项目的号召力更强。

劣势：

同样面临周边物流园区多、大车多的情况。

不过，从正定县城城市规划来看，政府已经在其他地方开建物流园区，届时，该区域的所有物流园区都将搬迁这为该区域打造生态居住区提供了非常好的基础。