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谢逸枫:谁是今年上半年土地市场火爆幕后推手?

石家庄房地产网-房掌柜 2020-07-07 14:02:44来源:房掌柜综合 

文/谢逸枫

  地王、高地价、高溢价、抢地潮又回来了,2020年上半年土地市场呈现火爆、冷清两极分化趋势。一二线城市、核心三四线城市土地加杠杆,掀起房地产市场复苏回暖的大旗。房企如此疯狂的攻城略地,究竟谁才是最大的金主,谁才是幕后的推手?这是真正需要去挖掘的背后秘密,揭开土地市场火爆的原因。关键是继房价反弹、销售反升之后,土地市场的火上加油必然给未来楼市走向指明方向。可以负责任的是土地价格暴涨,事实上就是商品住宅土地供应一直负增长,房企太饥饿了。

  卖地创新高背后究竟谁是幕后推手,首当其冲的就是土地供应方,过去几年土地供应负增长,并且需要土地财政。信贷与货币供应方,市场流动性与发钱多了,银行需要利润,房地产是最好的选择。非标方(保险、信托、基金),作为房企的参股方、股东、合作人,提高大量的资金。其次就是房企发债借钱,获得大量的资金,并且融资成本低,关键是实现财务投资。再次是土地限制政策取消,土地开发价值大,稀缺性大。最后是房企太饥饿了,土地储备需要的缺口大。

  究竟土地市场有多疯狂多火爆,几组土地出让金收入的表就能够说明一切。预计上半年全国土地收入达到3万亿元以上,看看前5个月全国卖地收入2.1091亿万元,同比增长0.9%,已经占到全国财政收入的27.15%,占到地方财政收入的50.60%,占到全国税收的31.56%。如果前5月土地收入2.1091万亿元加上五项土地与房地产相关税收7417亿元,房地产总收入是2.8508万亿元。占到全国财政收入77672亿元的36.70%,地方财政41674亿元的68.40%,全国税收收入66810亿元的42.67%。

  房价与与土地财政看,过去32年,中国卖地收入53.2828万亿,从1987年卖地收入525万元飙升2019年7.7914万亿元涨14.8万倍。即使房地产与土地的税收增速下降,卖地收入占财政收比还是高。现行18种税,涉及房地产的税种有11个,涵括房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税。

  地方疯狂卖地背后,实际上是地方财政收入紧缺。财政收入下降,无法支撑支出之时。解决的办法有四个,一是直接印钱。二是发债,借钱。三是增加税收,开征新税种。四是房地产刺激。缺钱,钱怎么来,是2020年中国经济最关键的问题,没有资金、资金来源,是解决不了问题的。因此,即使是财政赤字、特别国债、地方政府专项债三项合计将新增3.6万亿元,这3.6万亿元用完,还是缺钱。对于地方来讲,还是不够的。

  道理很简单,经济压力大,财政收入负增长,各大城市对卖地收入的依赖,只会有增无减。土地财政依赖度,相当于卖地收入与一般公共预算收入之比。一般公共预算收入,等于税收+非税收入,相当于地方政府而主要税源。以此衡量,温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州等11个城市土地财政依赖度超过了100%。相比而言,北京、上海、深圳处于垫底位置。北京、上海由于地方财力充沛,卖地收入在其中的分量不算太重。而深圳土地资源相对稀缺,卖地收入虽然飙升,但绝对数值并不大。

  同时深圳作为计划单列市,主要与“中泱”进行税收分成,可支配财力相对较多。而广州等省会、地市,“中泱”都要进行分成,不得不依赖土地财政维持支出。按照数据显示,2020年1-5月,全国财政收入77672亿元,同比下降13.6%。全国如此,主要城市情况同样严峻。1-5月,各地一般公共预算收入如下,北京2349.5亿元,同比-11.2%、上海3388.5亿元,同比-12.8%、深圳1567亿元,同比-9.3%、广州682.1亿元,同比-8.7%、成都593.9亿元,同比-12.8%、武汉(1-4月)377.6亿元,同比-44%。

  2002年以来,全国土地出让金收入在大多数年份都保持正增长,仅出现了4次负增长。房地产、税收自1998年至今,一直是中国经济晴雨表,房地产不好、税收下降,经济低迷,地方财政吃紧。官方数据显示,一季度国内生产总值(GDP)同比下降6.8%,房地产投资下降7.7%,商品房销售下降26.3%,税收收入同比下降16.4%。四者差距很大,不同寻常。一般来说,税收增速与经济增速相匹配,趋向基本一致。

  中国税制是以间接税为主。通常情况下,经济高速发展,税收收入大幅增长,反之则下滑。房地产的收入下降对于投资与消费及地方财政收入的影响巨大。受疫情影响,地方卖地减少,全国政府性基金一季度收入大幅下滑。随着各地重大基建项目复工复产,投资支出加大,所以地方政府性基金支出加快,这有利于稳投资,帮助经济重回正轨。所以土地出让金持续的上涨,对投资与消费及地方财政的作用是非常重要的。

  而300城上半年的土地收入达到2.37万亿元。按照中指院统计数据显示,2020年上半年,全国300个城市土地出让总金额为2.37万亿元,同比增长3%。杭州上半年卖地收入总额达1500亿元,连续三年居年中榜首,上海、北京、广州和南京4个城市卖地收入均超过700亿元,位列榜单第2-5席。不过,从供应角度来看,2020年上半年,300个城市土地整体供应量同比上涨1%,成交量减少11%,成交均价上涨14%,溢价率下降3%。

  其中一线城市土地供需比走高,出让金较去年上涨超过50%,溢价率同比下滑3个百分。二线城市土地供应量较去年上扬,成交量同比走低,出让总金额同比减少。三、四线城市供应量同比基本不变,成交方面量跌价涨,溢价率达到19%,超越一、二线城市。TOP10房企2020年上半年权益拿地金额过100亿元的城市包含北京、杭州、苏州、天津、广州、佛山、福州、郑州、温州、沈阳、上海,可见京津冀、长三角、粤港澳三个成熟都市圈对头部房企的吸引力还是非常强的。

  按照中指院统计数据显示,全国300城市土地出让金额为23716亿元,同比增长3%。上半年全国土地收入排行榜看,杭州再夺“卖地之王”,杭州以1700亿的卖地收入再夺第一,连续3年位居榜首。从2016年至今,杭州累计卖地收入超过万亿,远超税收收入。早在2016年,杭州卖地收入就高达1600亿元。2017年再度大涨,突破2000亿元。2018年和2019年屡创新高,从2440亿元攀升到2600多亿元。与之相比,杭州2019年的一般预算收入(税收+非税收入)仅为1966亿元。

  以此衡量土地财政依赖度,杭州接近140%,位居全国最前列。毫无疑问,杭州卖地收入井喷,与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下、起始地价上涨、土地出让限制条件取消、长三角城市群一体化规划获批、人口增长等因素有关。由于2022年是杭州亚运之年,为此当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设,这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑,卖地收入充当了这一功能。而上海、北京、广州、苏州分别位居2-5位。温州、福州、南通、常州、金华等跻身前20。

  今年上半年50城的卖地收入2.18万亿元。2020年刚跨半,全国就已有4个城市的卖地额突破千亿元。根据中原的数据显示,截止6月29日,杭州、上海、北京、广州四个城市的卖地额已经突破千亿元。全国50个城市的卖地额达到2.18万亿元,同比上涨11.6%,突破历史记录。4月以来,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升,房企积极拿地趋势开始出现,杭州、深圳、广州、北京等城市持续出现高价地。

  截止6月29日,50大城市年内第一次出现4个千亿卖地城市,北京与杭州、上海、广州都突破了千亿。36个城市卖地超过200亿。58个城市超过百亿均刷新历史记录。从卖地金额排行看,杭州卖地1639亿、上海卖地1313亿,北京卖地1143亿、广州卖地1015亿。合计50大卖地城市中多达33个城市卖地同比上涨。从房企拿地金额看,上半年已有42家房企斥资超百亿元拿地。当中拿地最猛的是恒大,已花792.48亿元土地储备,是年内唯一一家拿地花了超500亿元的房企。拿地额排名第二、第三的是保利地产及绿地中国。

  中原统计数据显示,多城市土地市场成交额持续上升,上半年50大城市卖地2.29万亿元,同比上涨17.3%。其中,杭州和北上广都突破了千亿元。另外,上半年有43家房企拿地金额超百亿,刷新了纪录。数据显示,上半年有15个城市土地出让金超过了500亿元。其中,杭州以1814亿元位居榜首。作为 “网红城市”,杭州近年来在数字经济的带动下,经济发展十分突出。在今年前5个月全国一般公共预算收入同比下降13.6%的情况下,杭州一般公共预算收入逆势增长0.5%。

  “电商之都”杭州也迎来人口的快速流入。2015到2018年,杭州人口增量分别是12.6万人、17万人、28万人、33.8万人。2019年,杭州常住人口达到1036万人,正式突破千万大关,增量达55.4万人,增量超过深圳,在全国各大城市领跑。在人口快速流入的同时,杭州的卖地收入也节节升高。从近年的情况看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元。2018年达2501亿元,开始在全国各城市中领跑。2019年至今延续了领跑的态势。

  杭州之后,上海、北京、广州这三个一线城市分列2到4位,土地出让金分别都超过了1000亿元。从空间分布来看,随着长三角一体化加快发展,长三角的土地市场热度也不断上升,多个城市的土地出让金名列前茅。在土地出让金前15名城市中,长三角就占据了8个之多,分别是杭州、上海、苏州、南京、温州、宁波、南通、无锡。上半年长三角土地市场和商品住宅市场热度都有所上升,一方面原因在于国家级规划的利好刺激,另一方面长三角多个中心城市也在此轮疫情恢复期表现出积极的增加供给的意愿。

  卖地收入一定程度上能否化解财政危机,让地方安然无恙。房地产行业在报告内没有赋予经济增长的重任,实际上没有再特别强调“不把房地产作为短期刺激经济对手段”,表明房地产依然是中国经济复苏的最强动力,要保持5.4%以上的增长,关键是房地产。房地产对GDP贡献大,涉及到57个相关产业,对投资、消费的拉动大,土地与房地产税的收入占到地方超50%以上。

  11万亿财政刺激计划背后是不是意味着财政吃紧,还是意味着财政支出压力大。按照11万亿财政刺激计划组成来看,4.75万亿元政府债券(地方专项债3.75万亿元、特别抗疫国债1万亿元)+财政赤字增长3.76万亿元+减免税费2.5万亿。2020年预计全国一般公共预算支出达到24.79万亿元。从支出规模上看,积极财政政策的力度是空前的,并且考虑了下半年可能存在的不确定性。

  20万亿元和30万亿元,什么概念?按照统计数据显示,2019年全年新增人民币贷款16.81万亿元,本次提出的20万亿元相当于2019年全年新增信贷的1.19倍。2019年社会融资规模增量累计为25.58万亿元,本次提出的30亿元的规模相当于2019年的1.17倍。从今年前5个月情况来看,完成目标的难度并不大。今年前5个月人民币贷款新增约10.28万亿元,已完成了上述目标的51.4%。前5个月的社会融资规模增量累计约17.36万亿元,完成了上述目标的57.87%。

  笔者可以讲,20万亿新增信贷不少于4成进入房地产业,个人住房贷占到30%左右,地产与项目开发贷款占到10%左右。一方面是一季度个人住房贷款占新增贷款的17.74%,4月个人住房贷款占新增贷款的25.81%,增速比一季度上升超过一倍。另一方面是5月个人住房贷款占新增贷款的32.50%,比4月25.81%高,超过6%以上。前5月个人住房贷款2.1651万亿元,占新增贷款10.28万亿元的21.06%。按照目前个人住房贷款占新增贷款比例、增速来看,将创造历史新纪录。

  贝壳研究院数据显示,前5月国内房企境内外债券融资累计约5627亿元,融资规模为2019年全年的48%,全年房企融资规模有望超越2019年。5月单月,国内外债券融资总额发行约617亿元,环比下降39%,同比上升31%。境外融资出现复苏,但5月境外融资规模处于18个月内较低水平。在国内债券融资上,5月国内债券融资发行45次,整体发债规模有所提升。5月市场上还出现了房企回购小高潮。

  根据房企公告显示,房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起,主要涉及7家房企。除此之外,5月内中南、建发、中洲、金融街等多家房企获控股股东增持。5月出现房企回购潮的原因,企业股份的回购有利于稳定或提升股价,缓解质押风险,增加投资人信心。金融环境的宽松带来的融资成本的下行,房企借机发行低息新债来回购高息旧债,缓解债务压力,优化结构

  房价与土地究竟有没有关系,房价难跌的背后,根源于土地制度与土地供应及土地财政。当前各地土地市场火爆,频繁上演“地王”大战。相同,此前已经“稳中有降”的房价,再次“稳中有涨”,呈现出涨幅扩大,涨势凶猛。不管是国家统计部门公全国前5月商品房、商品住宅均价,还是70个大中城市房价数据,还是两家民间机构100城房价数据,还是地产商的推盘价格,老百姓的自身感受,都反映出部分地区房价开始上涨的无奈现实。

  房企太饥饿了,全国16万家房企都饿了,给一块骨头,一定会打得火爆。今年前五个月我国新注册房地产企业16万家,比上一年度也增加了44%。地王、高地价、高溢价、抢地潮现象是供应短缺,形成的暂时性价格暴涨、抢地,也是土地出让限制政策取消与放开的原因之一。一旦供应量大于同比和环比数据,土地价格就会回归正常,或者是土地出让限制政策重新执行。现在一线城市、二线城市、核心三四线城市土地市场高烧不退,与往年的土地供应量低于50%有直接关系。

  全国大部分三四五线城市供大于求,特别是住宅与商业用地供应过剩,相同的住宅房与商业房亦供应过剩,库存非常高。龙头房企首选一线城市、二线城市、核心三四线城市。因为房价是憋不住上涨的。教育、医疗、交通、企业、富人、市政与商业配套等许多资源都聚集、人口在加速向涌入在这几类城市里面。尽管6月末全国商品房的待售面积比去年高,房企下半年总体并不缺钱,没有降价促销的动力。考虑到市场规模、房企排位,大部分三四五线城市房价应该会有所调整。

  土地与房子的关系好比是面粉与面包,这是非常贴切的比喻。价格关系上,究竟是面粉的价格决定面包价格,还是面包价格拉高了面粉价格,不同的人有不同理解。无论如何,地价与房价相互推升,成为当下几年房地产市场的常见现象。就是说,如今“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现,再次改变着市场各方的预期,调控三年有余的房地产市场将走向何方,成为很多人的心头疑问。因此,购房者抢房,这才是对未来市场最好的说明。

  房价与土地供应看,增加土地供应,住宅用地成交量加大,对于保持房价稳定,理性回归不无裨益。道理在于通过增加供给,改变供需格局,实现价格调整。因为如果面粉不足,导致面包产量萎缩,在需求不变的情况下,“供不应求”的结果就是面包价格上涨。就是房价上涨的供需关系原理,这判断依据主要有三点。其一是土地供应负增长。其二是开工量负增长。其三是库存消化速度增快。2003年、2005年和2006年的土地供应负增长,导致了2007年出现一轮房价暴涨。

  2008年年中的土地供应下降导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据显示,土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快,2013年房价暴涨。2014年-2015年,土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快,2016年-2017年房价上涨。2018年土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快,2019年房价上涨。2019年土地供应下降,2020年房价上涨将成为大概率事件。

  开发商库存压力降低,市场出现短暂性的“供不应求”,未来若新增供应难以满足大量需求释放,价格仍会存在上涨压力。从这个角度看,土地市场成交火热本来是好事,增加供应可以降低房价。有时候往往事与愿违,“土地热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环,缘由在于土地热不仅仅意味着成交量大,更多是土地成交价格的持续上涨。从成本构成来看,地价一般占房价的30%至40%,有的一线城市好地段占到50%至60%,因此,土地价格的反复上涨,成为推高房价的重要因素。

  由于很多人坚定看好未来房价继续走高,特别是房地产开放商的乐观预期,直接影响其拿地的意愿,也会拉高土地成交价格,甚至不惜血本砸出“地王”。在房地产市场继续回暖之际,要稳定房价,实现政策调控目标,必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中,切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环,既要控制好土地价格,防止非理性拿地行为,又要引导房价预期,莫让房价大涨成为现实。

  来源:咚咚找房

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责任编辑:霍蕾

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