一周楼评：石家庄房价真的四连涨了吗？真相是这样的！

上周楼市，各项目推盘节奏继续加快，但正如去年老杨给楼市下的结论：淡季更淡，旺季不旺。

实际上，进入6月份开始，楼市就进入了传统的淡季。但限于营销任务和报表的好看，各房企不管是在推盘节奏还是促销力度上，都有很大变化。

于是，每到周末，作为地产行业的媒体，从来都是最忙碌的，赶趟参加各种活动，成了家常便饭。

不过，上一周，石家庄6月份房价继续环比上涨的消息，再次刷屏。人们对连续四连涨的势头似乎并不认同。那么，四连涨背后，到底是怎样的市场逻辑呢？

1、石家庄房价四连涨

新闻背景：

7月16日，国家统计局发布了2020年6月份商品住宅销售价格变动情况，数据显示，6月份，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。其中，6月份石家庄新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨4.6%，二手房价格环比下降0.1%，同比下降2.4%。

老杨观点：

从3月份到6月份，石家庄房价其实已经是四连涨了。

6月份的全国房价趋势中，国家统计局是这样解读的：2020年6月份，面对复工复产复业复市继续推进，住房需求持续释放，各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，一城一策、因城施策，维护供需平衡，维持市场秩序，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。

这意味着，一个持续稳定且微涨的市场趋势，符合高层和行业的基本预期。

不过，从各大媒体每月发布的各项目价格变动数据看，价格战背后的大力度促销，是整个市场的基本面，因此，不跌已是大部分项目无法坚守的底线，何况是涨了？

当然，部分项目在大力度促销的基础上小幅上涨的现象，是有的。因此，无法从真实的交易市场看出房价上涨的趋势。

另一方面，以备案网签价格作为房价数据统计的方式，本身就具有一些滞后性。只能看到一个房价变化的趋势，不能作为当下市场基本面的判断。

2、土地市场：万科再次拿地

新闻背景：

出让：7月14日上午，正定新区成功出让1宗住宅用地，万科拿地，为万科正定文化村二期地块。

征收：7月16日，石家庄高新区管委会发布了3则征地启动公告，涉及宋营镇及宋营镇中仰陵、北豆村37.358公顷，约合560.37亩土地，用途为科研用地、交通运输、公园绿地、居住用地、商业用地等。

挂牌：7月15日，石家庄行政审批局官网发布2则挂牌出让公告，涉及一宗零售商业用地及一宗城镇住宅用地，地块编号〔2020〕053号以及〔2020〕068号地块值得注意的是〔2020〕053号，曾于6月18日的土地出让活动中流拍，此次为二次入市。

老杨观点：

我们先看高新区征地的消息，两大城中村改造再次引起人们的关注，即中仰陵村和北豆村。

其中，中仰陵村位于天山大街以西、信工路以北的土地，面积约为15.2公顷（约合228亩）。依照城镇规划，拟开发用途为交通运输、居住用地、公园绿地。

从地理位置上看，这一地块不仅地段好，交通便捷，而且地块方正，体量大，具备做优质项目的先天条件。而在开发用途上，还有公园绿地等配套资源，而地块周边，包括商业、医疗、教育等资源都非常齐全，是一块很成熟的地块。相信会是众多房企关注的焦点。

再看北豆村，位于学无路以南、秦岭大街以西的土地，面积约为21.395公顷（约合320.925亩）。依照城镇规划，拟开发用途为科研设计、交通运输、公园绿地、居住用地等。

在此之前的6月23日，以融创为背后金主的恒扬地产一举拿下了北豆村的三宗体量总计118亩的地块，显示出高新区的城中村改造依然还在进行，大地块的分批征收及出让，正在成为这一区域城中村改造项目的特点。

届时，这个体量更大的地块是否还将成为融创新的布局，我们拭目以待。

而在7月15日挂牌的两宗地块里，〔2020〕068号地块预计将是融创臻园项目的三期地块之一。

由此看出，融创已经在东部片区布局了包括北豆村、小西帐村等至少两个城中村改造项目。

3、规划调整

新闻背景：

石家庄市自然资源和规划局发布《关于公开展示正定新区引进学校项目选址地块控制性详细规划动态维护方案的公告》，涉及正定新区安济路以南文正大街以西地块以及安济路以南文正大街以东地块。涉及土地面积共计162.05公顷，约合16205亩。

老杨观点：

在该公告中，两个地块的控规调整有了新变化：

其中，安济路以南文正大街以西地块，维护区域位于安济路以南、文正大街以西、迎旭路以北，地块维护后，减少了住宅混合公建用地9.17公顷，办公混合商业用地24.71公顷，商业用地18.31公顷，绿地混合商业用地7.93公顷，增加公园绿地7.3公顷，防护绿地7.3公顷，高等院校用地43.73公顷。

安济路以南文正大街以东地块，位于安济路以南、文正大街以东、迎旭路以北，地块维护后，减少二类居住用地16.95公顷，住宅混合公建用地20.98公顷，商业用地1.4公顷，中小学用地5.12公顷，增加医疗卫生用地11.44公顷，高等院校用地33.77公顷。

从变化中，最大的是增加了大量的高等院校用地，以及公园绿地，减少了住宅混合公建用地和商业用地等。使得高教区更加纯粹，文化氛围更加浓厚，正定新区的功能划分更加清晰。

两个新增的高等院校用地面积共计77.5公顷，合计7750亩地，按照一般学院的面积和人数比计算，预计将增加7.5万人的规模。显示出，未来正定新区的常住人口中，将有大量的高校人口在内。这既能为自贸区提供持续的人才供应，也能为正定新区的城市发展和消费带来巨大的商机。