一周楼评：四环时代到来，石家庄城市还会摊大饼发展吗？

上一周，石家庄楼市再次回到了百花齐放、四面开花的格局，多个新项目亮相，加之以论坛和沙龙为主的项目活动，又重新活跃在市场，似乎正应了吴晓波那本书的书名：水大鱼大。

另一方面，政府的基础设施和征地范围继续扩大，以四环（环城快速路）为先导的道路建设正式拉开帷幕，石家庄四环时代真正开启了。

而在房价变动上，7月份石家庄房价继续高歌上涨，新房价格上涨幅度增加，但二手房价依然处于阴跌状态。这个市场的分化，正在逐渐扩大。

 1、四环来了

新闻背景：

上周从石家庄市交通运输局官网获悉，四环（环城快速路）初步计划从2020年1月到2026年12月，分时段推进绕城公路所辖项目的前期工作和项目建设。

老杨观点：

从2017年提出四环（环城快速路）的路线规划至今，已经三年时间，此次正式拉开项目建设的大幕，对石家庄城市发展来看，可以说意义重大。

而从绕城公路的规划来看，通过打通G338断头路、拓宽省道新临线（原新赵线）、南移改线省道辛平线（原衡井线）、改建G235（原京赞线）4个项目，形成省会核心区143公里的绕城公路。同时启动宜微线、定魏线、G307西改建工程，实施井元线、通飞路改造5个项目，使省会整个环线公路达到335公里，在栾城、正定、鹿泉、藁城成为城市核心区的同时，将无极、元氏、井陉和矿区的部分区域纳入公路环线的服务和辐射范围。

从三环的全长74.9公里，到四环的全长335公里，可以说，将石家庄的城市版图扩大了四倍多。

一旦四环建成，将会使货运压力大大减轻，减少了扬尘尾气污染，同时有利于石家庄打造现代商贸物流基地，将促进沿线区域的发展。

不过，四环的概念，会让许多人想到城市摊大饼式发展的模式，也会担心，石家庄是否还会继续摊大饼。

老杨认为，摊大饼式的城市发展模式，的确已经不适合当下的城市发展形势。围绕市中心的方式不断向外扩张，交通拥堵、环境污染、地价昂贵、城市管理难度加大等“大城市病”日益显现。这才有了打造新的城市副中心的概念和动作。

因此，虽然提出四环的概念，但并非在按照摊大饼的模式发展。老杨认为，石家庄的城市发展同样应该以打造城市副中心和卫星城为主的新方式，同时以产城融合和引进人才等多种形式多元化发展。

而在城市副中心、卫星城和产城融合的打造上，石家庄在主城区的非中心区域：裕华区建华大街南二环区域、高新区、长安区东北片区以及正定新区等，都是新打造的城市副中心；而鹿泉城区、正定新区、栾城区和藁城区等，也是未来吸引主城区人口和产业流出的卫星城；南二环东延线、装备制造基地等，是这两年打造的产城融合区域。

因此，即便迎来四环时代，但并非摊大饼的发展，这一点我们得有清醒的认识。

2、交通利好

新闻背景：

长安区连发了13则征地公告，共将征收土地11.3126公顷，约合169.68亩，涉及东兆通、十里铺、南村等。拟开发用途均为交通运输用地；正定县也发布了1则征地公告，拟征收南牛乡西杨庄村11.0272公顷土地，约合165.4亩，将用于新城大道项目建设。

老杨观点：

这次的征地公告，给人以耳目一新的感觉。以往虽然也有交通运输用地的征地，但还未有集中用于该类用途的征地公告。

从此次涉及的范围来看，东北片区是道路建设的重点区域。正如我们之前曾经分析过的，东北片区，虽然正在成为新的热点区域，但东北二环的道路天然阻隔了二环内外的交流，加之二环外的路网不太完善，即使房企扎堆布局，仍给外界产生不太方便的感觉。

不过，这种局面正在被逐渐打破，此次超过100亩地的交通运输用地征地，意味着会有多条道路被打通，生活更加便捷。

而在正定县的征地公告中，新城大道的项目建设，是沟通石家庄主城区、正定新区、正定高新区、自贸区正定片区、综合保税区及正定机场的重要通道，建成后将极大改善现有道路网的通行能力和服务水平。

3、土地市场

新闻背景：

土地出让：8月10日，鹿泉区成功出让1宗医疗卫生用地

土地征收：新华区人民政府发布了1则征地公告，拟征收土地15.1268公顷（约合226.90亩），涉及大郭村。依照城镇规划，拟开发用途为住宅用地、道路用地。

石家庄市桥西区人民政府发布了2则征地补偿安置公告，涉及振头街道办事处东良厢村和汇通街道办事处塔坛村共计176.5亩地，拟开发用途为住宅用地、商业用地、绿化用地、道路用地、公建地。

藁城区人民政府发了2则征地公告，拟征收31.0372公顷土地，约合465.55亩。开发用途为商服用地、科教用地，涉及岗上镇故献村。

石家庄市井陉矿区人民政府发布了2则征地公告，拟征收土地约7.8777公顷（约合118.1655亩），涉及横涧街道办事处横北，拟开发用途为居住用地。

老杨观点：

上周的征地中，所涉及的地块面积都很大，比如新华区的大郭村226.90亩，桥西区的东良厢村140.6亩，藁城区的岗上镇故献村465.55亩，以及井陉的横北村118.1655亩。

这里边，老杨认为，新华区的大郭村应该最受关注。原因在于，这里是四航校的所在地，建筑高度限制等因素，使得新华区的西北区域，均以小高层为主。也因此容积率低、宜居性强。

此次征地的大郭村地块，拟开发用途为住宅用地、道路用地。虽然目前还未有更详细的规划，但可以想见，容积率低、宜居性强的小高层社区将是其主要形态，还是值得期待的。

另外，东良厢村的征地同样值得关注。

具体来看，拟征收振头街道办事处东良厢村的部分土地，地块位于西三环以东、东良厢以西、东良厢以北、玉村以南，面积约9.3738公顷（约合140.6亩）。依照城镇规划，开发用途为住宅用地、绿化用地、道路用地、公建地。本次征收土地位于桥西区第二区片，区片价标准为450万元/公顷，安置方式为回迁安置。

预计这里还将是河北九仓房地产开发有限公司开发的项目地块。至于新的地块，九仓是否还有绿地合作，目前还不得而知。

4、价格变动

新闻背景：

8月14日，国家统计局公布《2020年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，7月石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨4.9%，同上个月相比环比、同比涨幅均有所上升；二手房住宅价格环比下降0.3%，同比下降2.5%，同上个月相比环比、同比降幅均有所扩大。

老杨观点：

从房价趋势看，连续五个月的环比上涨，让石家庄新房市场继续保持稳定状态。但在具体的成交价和成交量看，产品分化和成交量分化更加明显，新的热点区域的首个低开高性价比品牌项目，抓住了新的客群，热销顺理成章。但后续项目的开盘是否还能延续热销，就显得有些尴尬。

相比新房价格环比涨幅上升的局面，二手房价则环比降幅扩大。显示出，二手房市场依然面临严峻的形势。

从市场情况看，观望情绪加重，成交周期拉长，降价趋势明显，成交量大幅下降，是目前整体的市场格局。而改善型换房和生意不景气卖房变现等是当下二手房挂牌量明显增长的主要原因。

从相关媒体的报道中，我们发现，石家庄的部分中介机构挂牌量同比增加了20%多，然而成交量却下降了20%多，一增一降，更加重了市场观望的情绪和价格的下跌。

不过，老杨认为，对于有意购买主城区二手房的刚需族来说，此时正是抄底捡漏的好时机。建议大家多看多了解，掌握更多的房源信息，说不定还能淘到性价比很高的二手房。