一周楼评：四大板块定义正定人居 最宜居的在这！

上一周，是传统楼市营销旺季“金九银十”的开端周，每个项目都在加快营销节奏。而多个新的一线房企开始布局石家庄，预计9月份，多个品牌房企将组织不同形式的品牌发布会及媒体行等活动，摩拳擦掌的竞争态势愈加明显。

另一方面，预售证的下发速度加快，26个项目获得39张预售许可证，显示出市场入适量大幅增加，更加剧了同区域竞争的程度。

1、9月1日大事件

新闻背景：

9月1日，石家庄市住房租赁服务市场启动仪式在长安区天洲国际中心举行。石家庄市住房租赁服务市场正式启用，对石家庄房地产市场意味着什么？

老杨观点：

从媒体的报道中，我们看到，此次石家庄市住房租赁服务市场启动仪式的出席领导规格很高，市长邓沛然亲自出席并讲话。

而从住房租赁服务市场的内部设置来看，还是非常丰富的：内设核心展示区、企业展示区、自助查询区、线上签约区、线下服务区、媒体直播间、租赁住房监测中心等功能区，市级租赁协会、房地产协会、仲裁委、大型房产租赁企业等均有入驻，基本涵盖了住房租赁方面所有功能需求。

从领导的讲话中，我们也能看到政府对住房租赁市场的重视程度：石家庄作为省会，每年新流入人口近10万，加快培育发展住房租赁市场，既是妥善解决城市人口居住问题的现实需要，也是完善房地产市场，提高城市化质量的战略抉择。近年来，市委、市政府始终把培育发展住房租赁市场摆在突出位置，出台了一系列政策，多渠道增加租赁住房供应。在住建部、省住建厅大力支持下，在省建行及相关部门的共同努力下，我市今年7月被确定为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，为租赁市场加快发展提供了难得机遇。

从市场角度看，石家庄的租赁市场多年来保持着平稳状态，许多住宅的租金水平并不高，和本地消费水平比较符合。

另一方面，从数据看，每年新流入人口近10万的情况，使得住房租赁市场正面临需求分化，一些品质高、物业好、配套丰富的社区，正在成为外来流入人口的最佳选择。而多个长租公寓品牌也在快速发展，但仍需要规范和引导，因此，不断优化各项制度流程，提升服务能力水平，有效解决外来务工人员和新就业职工住房问题，成为当下政府的重点工作，这才有了此次住房租赁市场的启用。

2、三大项目规划曝光

新闻背景：

9月3日，石家庄市自然资源和规划局发布三则关于《关于正定文化村迎旭府建设项目设计方案批前公示的通告》，《关于绿城桂语听澜建设项目设计方案批前公示的通告》，《关于万滨·百花郡建设项目设计方案批前公示的通告》。

老杨观点：

先看正定文化村迎旭府项目，该项目位于正定新区，东至白朴街，西至新城大街，北至承安路，南至三里屯路。用地性质为居住用地。总用地72447.534平方米(约合108.671301亩)，其中，居住用地实用地面积为44124.04平方米(约合66.18606亩)。

具体来看，该项目拟建18栋住宅楼，总建筑面积129299.34平方米，绿地率35.84%，容积率2.0，建筑密度17.41%，规划户数890户，规划人口2670人，机动车停车位921辆，非机动车停车位1863辆。

再看绿城桂语听澜项目，该项目位于建华大街与北二环交叉口东北角。用地性质为居住用地。总用地122739.105平方米（约184.1086575亩），其中，居住区实用地面积为60666.712平方米（约91.000068亩）。

该项目拟建15栋装配式住宅楼以及一所9班幼儿园，以及一所小学，总建筑面积239332.66平方米，绿地率35%，容积率2.899，建筑密度20%，规划户数1458户，规划人口4374人，机动车停车位1780辆，非机动车停车位3305辆。

最后是万滨·百花郡，该项目位于百花街以西、建设北大街以东、尚乘源小区以南、石德铁路北，用地性质为居住用地，拟建设9栋住宅楼。

规划图显示，万滨·百花郡项目规划总用地63557.157平方米（约合95.33亩），其中计容用地面积为43358.71平方米（约合65.03亩）。项目总建筑面积185361.92平方米，绿地率为30%，容积率为3，建筑密度为20.6%，拟规划户数1212户。拟规划人口3636人，机动车停车位1290辆，其中，地上机动车停车位129辆。非机动车停车位2546辆。

三个项目中，绿城桂语听澜和万滨·百花郡项目，是两个新的项目，其中，绿城桂语听澜项目，是绿城中国在石家庄的第二个项目。而万滨·百花郡项目，是河北万滨房地产开发有限公司开发的项目，6月9日，河北万滨房地产开发有限公司以71200万元成功斩获[2020]010号地块，用地性质为城镇住宅，亩单价为1094.74万元/亩，楼面价为5473.7元/平方米，溢价率为4.7%。

3、2020年正定供应计划

新闻背景：

上周，正定县人民政府网站公布《正定县2020年住宅用地供应计划及存量住宅用地项目情况》。公告显示，正定县2020年住宅用地供应计划总宗地面积为32.72公顷（约合490.8亩），正定县存量住宅总用地面积为105.7371公顷（约合1586.0565亩），未动工土地面积为16.28公顷（约合244.2亩），已动工未竣工土地面积为83.09公顷（约合1246.35亩），未销售房屋的土地面积为38.64公顷（约合579.6亩）。

老杨观点：

根据公告可知，正定县2020年，共将供应土地32.72公顷，约合490.81亩，涉及斜角头、西关、南岗村以及城李庄。其中，西关村及南岗村土地还未挂牌出让，住宅分类均为商品房。

存量住宅用地方面，共有16大项目，分别为常山·荣盛华府、金辉优步星辰、翰弘林溪郡、润江正定壹号院、天山翡丽公馆、常新家苑、澜悦府、金辉开元府、绿城御河上院、盛世华安、金辉优步学府、佳兆业·悦峰、新城控股正定新项目、河北富京房地产有限公司（中宏）正定新项目、生民街阳和楼片区回迁安置、以及城李庄古城疏解回迁安置项目。

在16个项目的布局中，主要分布在：滹沱河沿岸高端住宅区、铁西铁东刚需刚改核心居住区、城北改善居住区及正定新区毗邻居住区四大板块。

其中，滹沱河沿岸高端住宅区中，包括绿城御河上院和国宅澜悦府，最大的特点是滹沱河景区湿地，环境好，而距离正定古城不远，各种成熟配套一应俱全，属于居住品质最佳的区域；

铁西铁东刚需刚改核心居住区中，包括佳兆业·悦峰、常山·荣盛华府、润江正定壹号院、天山翡丽公馆、翰弘林溪郡、金辉优步星辰、金辉优步学府、盛世华安等，应该是项目最集中的区域。这一区域早已成为正定县城和乡镇购房者的主要区域，而那些高性价比、大户型、南北通透的品质项目，正在成为市场的宠儿。

实际上，面对相对疲软的主城区客群，乡镇客群的购买力正在被房企深度挖掘，激发出集中购房的农村市场。

另外，在城北居住区，包括新城控股正定新项目、河北富京房地产有限公司（中宏）正定新项目等，这也是接下来正定县城各方面配套都很齐全的片区，从项目的规划条件看，2.0左右的容积率，以及附近公园配套及县城成熟配套看，这里将发展成未来正定县城新的宜居社区集中区域。

而正定新区的毗邻区，项目包括常新家苑和金辉开元府。其中金辉开元府，是这一区域为数不多的高端低密社区。相比正定新区的新，这里既拥有正定古城的古香古色，又有正定新区的优质配套和高标准建设。是繁华与宁静中的好房子。

4、证件统计

新闻背景：

据统计，上周26盘新获39张预售许可证，获证楼盘包括安联生态城，长安润江壹号，润德万科翡翠公园，石家庄兰园，中海·云锦，保利云上，融创时代中心，万科翡翠书院，五合锦江府，润都御园，兰溪璟园，万科未来城，林荫春天，永威枫林上院，栾城天山熙湖，常山荣盛华府，嘉御府，碧桂园桃园里，力高·悦麓兰庭，海山广场，恩泰卓越学府，龙湖九里晴川，帝华御馨园，磊阳湖畔，金悦府和厚德雅园。

老杨观点：

在26个项目中，新项目一共有5个，包括：五合锦江府、兰溪璟园、嘉御府。

其中，五合锦江府项目，位于位于高新区北国益新商圈核心，金沙江道与天山大街交叉口。这一区域，既有地铁加持，又有北国超市这样的核心商业，还有开发区第五小学、紫竹幼儿园等教育配套。距离项目3公里范围内，同时拥有如精英中学、五十四中学，省四院东院、妇产科医院东院等医疗学校配套。

从产品角度看，项目占地116亩，总建面为13.4万㎡，共规划建设5栋7层洋房、5栋12层小高层及3栋28-31层高层，项目容积率为2.03，绿化率为35%。项目整体定位为高端低密社区，楼间距相对较高：高层之间的楼间距为53-73米，洋房、小高层之间的楼间距为36-40米。

而五证齐全的准现房，以及1.3万元左右/平米的均价，应该是高新区性价比高的品质社区；

再看兰溪璟园项目，是泊水公园旁的低密住宅，总占地面积约5万㎡，容积率仅为为2.49，绿化率35%，建筑密度24%，属于体量适中，容积率较低的生态低密住宅项目。项目由高层及洋房产品围合而成。

嘉御府项目，位于龙泉路翠屏大街交口，是鹿泉唯一全洋房社区。不过，这一项目虽然是新获证项目，但并非新项目，而是早已在四五年前就已经销售的项目。