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一周楼评:存量房盘活在即 石家庄住房租赁市场这样干!

石家庄房地产网-房掌柜 2020-09-21 14:06:13来源:房掌柜 
[摘要]石家庄楼市的金九银十进入中期,一众房企和项目继续加大入市力度,从供应面积到产品类型,从特价房到打折优惠,从媒体行到品牌发布会再到开盘,无不彰显出市场供应端火爆的一面。

石家庄楼市的金九银十进入中期,一众房企和项目继续加大入市力度,从供应面积到产品类型,从特价房到打折优惠,从媒体行到品牌发布会再到开盘,无不彰显出市场供应端火爆的一面。

不过,市场永远不会完全按照一方的意愿发展,供大于求加剧,购房者是否做好在“金九银十”购房的准备呢?未来的市场中,价格与品牌、品质的关系中,价格如何跑赢市场快速变化?这些应该是当下所有房企都要思考的重点课题。

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1、我市出台《关于加快推进住房租赁市场试点工作的实施意见》。

新闻背景:

将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,保持住房租赁市场的健康稳定发展。今年省会将新建、改建租赁住房2万套,盘活存量住房2万套。

老杨观点:

从此次发布的实施意见中,我们可以看到几个突出特点:

第一,此次出台的实施意见,是石家庄首次出台加快推进住房租赁市场试点工作的文件,对全市的住房租赁市场进行了全方位的部署,许多提法也是首次提出;

第二,此次意见中,首次将盘活存量房列为重要工作内容,其中,鼓励住房租赁企业、开发企业、物业企业等市场主体,将已建成未销售的或闲置未利用的商业、办公、工业、仓储等用房,在满足质量、安全、消防、采光、通风、卫生等基本居住条件基础上,按有关规定改为租赁住房。

第三,此次提出的市场供应原则中,首次提到了“盘活为主、新建改建为辅”原则,意味着,以往主要以开发企业配建保障房的形式,正在发展成为多渠道供应的方式,更是将盘活存量房作为主要渠道;

第四,意见中,首次将备案房源信息、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库统一纳入住房租赁监管服务平台监管,实现信息和数据的共享;

第五,首次表示将定期公布租赁住房指导价格,引导市场合理定价。尤其将提到住房租赁市场价格水平涨幅控制在当地城镇居民人均可支配收入涨幅之内,形成多阶梯价格的租赁住房供给体系;

第六,提出将培育住房租赁企业,专门提到到2022年底,全市规模化租赁企业累计不少于15家,其中国有企业不少于5家;新增租赁住房不少于8万套,其中,新建、改建租赁住房不少于3万套,盘活存量住房不少于5万套。

在此次意见中,我们看到了正在住房租赁市场中的重视程度和扶持力度,其中,最让老杨感觉,住房租赁市场对存量房市场的影响,即是盘活不少于5万套的存量住房。尤其提到的开发企业已建成未销售的或闲置未利用的商业、办公、工业、仓储等用房,预计会产生较大影响。

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2、正定县人民政府官网发布《正定县县城新型城镇化建设示范方案》

新闻背景:

《方案》显示,正定县人民医院迁建项目年内竣工。并且,《方案》也公示了正定县第九中学项目建设规模。

老杨观点:

在评论此次《正定县县城新型城镇化建设示范方案》之前,我们首先要看一下发布此次方案的背景及目的。

从文件中得知,正定县入选120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作,而其主要目标为加快开展县城城镇化补短板强弱项工作。

此次文件的主要目标也是为了补短板、强弱项:着力推进公共服务设施提标扩面工程,优化医疗卫生设施、教育设施、养老托育设施、文旅体育设施、社会福利设施和社区综合服务设施;推进环境卫生设施提级扩能工程,完善垃圾无害化资源化处理设施、污水集中处理设施和县城公共卫生间;推进市政公用设施提挡升级工程,开展市政交通设施、市政管网设施、配送投递设施、老旧小区更新改造和县城智慧化改造;推进产业培育设施提质增效工程,完善产业平台配套设施、冷链物流设施和农贸市场。不断完善城市功能,提高城市管理水平,提升城市形象品位。城镇化水平和质量明显提高,城镇结构更加合理。

而在方案中,提到的正定县人民医院迁建和正定县第九中学建设,就在此次补短板强弱项工作中。

文件资料分析,正定县公共服务设施仍有较大提升空间,其中医疗卫生设施配置不健全、养老服务设施有待改善和教育资源不能满足需求是三大短板。因此,加快此类设施的完善,是此次方案中的重点工作。

当然,方案中还有许多即将投资建设的文体设施、道路管网、冷链物流、农贸市场、老旧小区等的建设和改造工程。

而从投资规模上看,围绕四大领域17项建设任务,谋划实施70个县城城镇化补短强弱项目,总投资243.69亿元。2022年,确保80%的项目竣工并投入使用,2025年确保县城城镇化补短板强弱项中涉及的所有项目全部完工。

显示出,在新基建方面,国家通过补短板强弱项的大投入,在打通新的基建投资模式上,有非常大的力度。这对于城市发展,是有莫大好处的!

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3、上周多个新项目规划出炉

新闻背景:

包括绿地高新区新项目-华山·星岄府项目、融创石家庄北豆村城中村改造项目8#地块、2-2#、3#地块、栾城区楼底镇东许营滨河水岸A1地块。

老杨观点:

三个项目中,最受瞩目的应该是融创的北豆村城中村改造项目,其中8#地块,主要建设内容:新建5栋26层住宅楼(其中3栋沿街住宅楼附带1层商业裙房用作配套公建)、1所3层幼儿园及地下车库等。

2-2#、3#地块,主要建设内容:新建10栋26层住宅楼(其中4栋沿街住宅楼附带1层商业裙房用作配套公建)、3栋2层综合楼、1栋3层街道办事处、1栋3层派出所、1处1层垃圾转运站及卫生服务站、地下车库。

其次,绿地在高新区的新项目华山·星岄府项目,同样是值得关注的项目之一。根据公告可知,华山·星岄府项目建设地点为石家庄市高新区东至岗当街、西至祁连街及国有储备地、南至万泉道、北至国有储备地。项目东南侧20m处为岗当新村,西南侧 240m 处的高新区第五小学。主要建设9栋住宅楼、公建、幼儿园、街道办事处、地下车库、地下室等。

根据项目主要技术指标表可知,华山·星岄府项目的总占地面积为 30321.72 平方米;总建筑面积98451.83 平方米。容积率2.50,绿地率 36.58%,建筑密度 20.00%,机动车停车位为635辆,非机动车位1214 辆。拟规划户数607户,拟规划人数1821人。

第三,栾城区楼底镇东许营滨河水岸A1地块,位于东许营村楼底路南侧、营东街东侧、颂扬大街西侧、西羊路北侧。项目共建设3栋住宅楼、地下车库。

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4、市场加推新项目,扎堆金九银十

新闻背景:

融创三项目加推房源、安联天颂三期加推新楼栋、天山世界壹号推出新楼栋、正定新区的金科集美郡推出最后一栋洋房、绿城桂语江南生活美学馆开放,启动认筹、盛邦九号院启动认筹、兰溪璟园迎来首次开盘、宝晟蓝庭售楼处正式对外开放。

老杨观点:

上周末,对于行业来说,又是忙碌的两天。同样,市场在发生着微妙的变化,应该说,呈现出了几个特点:

第一,品牌房企媒体行扎堆,成为新品牌及新项目亮相的主要方式之一。

从目前来看,包括龙湖、三盛、东原、蓝城、新城等多个房企,近期都要组织媒体行活动,参观项目,了解品牌,加强宣传等,无一不在增加品牌溢价,而对于如三盛、东原、蓝城和新城这样的新入品牌房企,如何在品牌推广上提高曝光率,是其首进石家庄的首要任务。不过,面对强者如林的市场和一线房企,如何突围对每一个新进房企来说,都是重大的考题;

第二,新项目入市,价格和产品品质相比,到底哪个更重要呢?

实际上,同区域的同类项目扎堆入市中,真正能依靠品牌和品质实现议价能力的,并非大多数,反而价格则成为快速去化的杀手锏。

以融创都会中心为例,其低于市场预期的价格甫一入市,就引起了该区域购房者的关注与青睐,同样引得同区域的竞争对手一片降价或打折促销之声,直接带动了区域房价的变化。

当然,小步慢跑和先发优势带来的,是融创都会中心的快速去化。对于其他项目而言,就显得较为尴尬。

第三,一众项目扎堆入市,将继续加剧供大于求的趋势,购房者可以继续理性购房,以淡定的心态,多了解市场和项目变化,从中找到最适合自己的好房子。

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责任编辑:霍蕾

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