一周楼评：石家庄楼市惊现“跳水” 房价能回到四年前吗？

”金九银十“即将过半，但石家庄的房地产市场，似乎已经开始不受控制，多个急于快速去化的房企和项目，率先开启了房价”跳水“的模式，一夜之间，直接拉低了项目所在区域的平均房价。

如位于河北科技大学区域的同福城，10988元/平米的起价，使得这里均价在1.4万元/平米的价格直接跳水3000多元，打破了所有购房者的预期。这是否意味着，石家庄房价开始了暴跌模式呢？

1、高新区再征地

新闻背景：

上周，石家庄市高新区管委会发布了多则征地公告，涉及宋营镇北豆村，宋营镇东仰陵村，宋营镇中仰陵村的土地，开发用途为工业用地、交通运输、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生用地。

老杨观点：

从公告中，我们看到，此次涉及北豆村、东仰陵村和中仰陵村，而面积最大的，无疑是北豆村，约合426.222亩，按照城镇规划，拟开发用途为工业用地、交通运输、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生。

在开发用途中，不仅有以居住为主的各种配套用地，还有工业用地，显示出属于高新区的独特之处。而对于这种工业用地，老杨认为，并非是传统的工业企业，有可能是高新技术产业的用地，这意味着，高新区的城市系统正在发生重构。

这种重构，在老杨看来，是城市中包括企业、人、环境、城市配套乃至社区五要素的重新组合，主要有以下特点：

第一：十分钟生活圈的打造，是其首要基础，即：业主从家到园区、公园、学校、商业、医院的生活半径，10分钟车程全部解决；

第二：人的生活动线排序应该是：家—公园—学校—园区—商业，因此，公园和学校必须是离家最近的元素。

第三：和传统社区的邻里关系不同，社区中，人与人之间的关系，既逐渐回归至厂区大院的人情往来，又在生活互动中产生一种全新的社群关系；

第四：公园绿地是最不能少的关键元素，健康生态的生活方式，将成为城市生态中，定义人居品质的最高标准。

第五：社区的互动场景中，物业既要发挥日常维护和服务的功能，更要在邻里互动和社群重建中，发挥组织和构建社群场景的作用。

由此带来的生态系统中，友好、和谐、宜居、互动、便捷，或将成为最基本的关键词。

2、教育配套快速完善

新闻背景：

上周，石家庄市高新区管委会发布《关于东仰陵学校项目建议书的批复》和《关于高新区第一小学项目可行性研究报告的批复》。

老杨观点：

正如新的城市生态系统中所展望的，教育配套，应该是一座城市中最重要的城市配套之一，而社区与学校的距离，更是当前项目开发中配套教育建设的标准，即：目送式教育。因此，高新区的教育配套快速完善，是城市快速更新换代的应有之义。

从东仰陵学校的规划看，该项目位于石家庄高新技术产业开发区东仰陵村，昆仑大街以西，延河路以北。

项目总投资17283.21万元，资金来源为高新区财政。拟建设小学教学楼1座（小学36个班），中学教学楼1座(初中18个班）、小学报告厅1座、地下车库及其他附属工程。总建筑面积22803.42平方米，其中地上建筑面积20628.06平方米，地下建筑面积2175.36平方米。

而高新区第一小学，位于石家庄高新技术产业开发区昆仑大街以西，湘江道以南（高新区41号地）。

项目总投资13957.04万元，资金来源为高新区财政。项目规划办学规模6轨制、36个教学班，可容纳学生1440人。拆除原有临时校舍4000平方米，并新建学校。新建总建筑面积21295.03平方米，其中地上建筑面积17659.26平方米，包括教学楼1建筑面积3819.04平方米，教学楼2建筑面积13840.22平方米，地下建筑面积3635.77平方米，主要为车库及设备用房。

从两所学校的建筑面积和硬件设施看，都是非常完备的新学校，不过，未来如何打造出教育质量优质的好学校来，这就需要建设之外的师资力量完善程度了。

而当下石家庄的各个区域，包括名校分校、私立学校、以及外来的知名学校分校，正在成为新区域新学校的主要办学方式，包括首都师范大学附属学校、北京师范大学附属学校、河北师范大学附属学校以及草场街小学分校、东风西路小学分校甚至43中分校等，正在成为弥补教育资源和教学质量不足的主要方式。

当然，从目前已经运行的附属学校或分校看，教学质量都还不错，因此，我们有理由相信，引进名校的教育理念和师资力量，对教育质量的提升有非常大的帮助。

3、桥西区千亩大盘规划出炉

新闻背景：

上周，石家庄市自然资源和规划局发布《关于东良厢城中村改造建设项目设计方案批前公示的通告》。该项目位于西三环东、汇明路西、石铜路两侧。规划总用地约合1554.74亩。

老杨观点：

通告显示，石家庄市桥西区人民政府办公室关于东良厢城中村改造的报建申请，正在审查设计方案。

该项目位于西三环东、汇明路西、石铜路两侧。规划总用地103.7公顷（约合1554.74亩），居住用地面积为41.52公顷（约合622.8亩），拟建设住宅、公建配套、幼儿园、中小学、商业及其他。

其中，将拟建89栋住宅，容积率3.3，绿地率35%，规划户数13154户，规划人口39462人，机动车停车位12510辆，非机动车停车位29368辆。

如此大体量的项目，按照一个房企开发进度，从销售时间上看，从开发到销售结束，按照每月去化100套房源计算，销售周期至少在10年以上。这在石家庄的房地产开发历程中，与之相媲美的，目前看只有东胜紫晶悦城一个项目可比了。

不过，老杨认为，此次东良厢城中村改造，一家房企很难一口气吃下1500多亩的土地，分批次开发的可能性很大。

而老杨了解到，之前联合绿地开发新里程西斯莱公馆的九仓地产，很有可能继续进行开发，但到底是自己开发还是与其他房企合作开发，还没具体消息。但不可否认的是，东良厢城中村改造地块，未来一定是各大房企争夺的焦点，值得期待！

4、连夜排队，房价跳水

新闻背景：

上周，石家庄房地产市场出现多个“怪相”，首先河北科技大学南侧的同福城项目再现连夜排队买房现象，其次房价“跳水”，南二环东延线华远海蓝和光1万起，北二环的天鸿世家11500元/平米。房企扛不住了吗？房价要降吗？

老杨观点：

这个问题应该是近期市场和购房者最关心的话题，从目前几个大幅降价的项目来看，率先降价的项目，都会出现排队抢购的现象。这次尤其以同福城大幅降价连夜排队买房为突出现象。

而从实际情况看，位于河北科技大学区域的同福城，10988元/平米的起价，使得这里均价在1.4万元/平米的价格直接跳水3000多元，打破了所有购房者的预期。而位于南二环东延线的华远海蓝和光项目，同样将价格降至1.1万元/平米，这与最早1.4万元/平米的均价，差距也是3000元左右。

那么，这是否意味着，石家庄房价开始了暴跌模式呢？

不可否认的是，受二手房连续降价的影响，新房市场确实出现了降价的趋势，而且这种降价到底持续多久，很难判断，但有一个明显的特点：

那些配套还未完善、距离主城区较远的区域，正在形成一波降价潮，而在主城区内，这种降价趋势虽然也在发生，但并不明显。显示，石家庄楼市产品两极分化的趋势在加强。

预计未来，新区域、新项目、新品牌乃至本土品牌的项目率先降价的大幕已经开启，年底将是价格最低的阶段。

不过，真的会暴跌乃至回到四年前吗？

老杨认为，不会的。原因有以下几条：

第一，楼面地价不会回到四年前，从目前看到的楼面地价，主城区平均9000元/平米的楼面地价，意味着市场价格不会再回到四年前；

第二，一线房企扎堆入石后，各个热点区域的市场情况，均由各大房企把控价格及产品方向，无论如何激烈竞争，市场的底线依然存在的，并非和二手房一样，价格由个人决定，市场定价较乱；

第三，以稳为主的市场是房地产市场的基本格局，从当下主城区的1.5万元/平米均价跌至2016年同期的水平，显然不可能。

另外，那种类型的房子跌的多？

老杨认为，第一，新亮相的新项目，他们没有房价下跌负担，一切为了快速去化，一般都会在一个新的区域挑起价格战，将同区域的同类项目利用价格优势抢先获得一大批意向客户；这主要是以一线房企为主。

第二，尾盘项目。因为房源较少，可供购房者选择的余地较少，因此在特价房上，有很大的优惠空间，也不至于像许多项目那样受到老业主的诟病；

第三，本地的一些项目，如天鸿世家、国仕花语等。初步定价较低，能够起到震撼市场的效果，一般的形式是先大幅降价，然后逐步回升，小步慢跑，突破市场买涨不买跌的瓶颈；

第三，那种类型跌的少？

第一，部分高端住宅项目，受限于高端住宅的调性和买涨不买跌的固定思维，无法有效实现与客户的良性互动，缺乏应对市场的灵活性和正当性；

第二，某些本地房企的项目，老板的预期较高，对产品品质有匠心情怀，宁愿硬挺各种压力，也不愿意以价换量；

第三，已销售过半的项目，担心降价引起业主的反弹和维权，无法通过优化的价格体系，实现降价与维权之间的平衡；

第四，后期还有没有下跌空间？

近期的市场，尤其是部分区域市场，价格战已经到了刀刀见血的地步，此种情形下，以价换量正在成为市场普遍方式，而随着供大于求趋势加剧，以及“三条红线”对一线房企的限制，导致许多房企渴望通过以价换量，实现快速去化与负债率降低，在一定程度上，下跌的空间还是有的。