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一周楼评:石家庄楼市惊现“跳水” 房价能回到四年前吗?

石家庄房地产网-房掌柜 2020-09-28 14:01:04来源:房掌柜 
[摘要]这是否意味着,石家庄房价开始了暴跌模式呢?

”金九银十“即将过半,但石家庄的房地产市场,似乎已经开始不受控制,多个急于快速去化的房企和项目,率先开启了房价”跳水“的模式,一夜之间,直接拉低了项目所在区域的平均房价。

如位于河北科技大学区域的同福城,10988元/平米的起价,使得这里均价在1.4万元/平米的价格直接跳水3000多元,打破了所有购房者的预期。这是否意味着,石家庄房价开始了暴跌模式呢?

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1、高新区再征地

新闻背景:

上周,石家庄市高新区管委会发布了多则征地公告,涉及宋营镇北豆村,宋营镇东仰陵村,宋营镇中仰陵村的土地,开发用途为工业用地、交通运输、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生用地。

老杨观点:

从公告中,我们看到,此次涉及北豆村、东仰陵村和中仰陵村,而面积最大的,无疑是北豆村,约合426.222亩,按照城镇规划,拟开发用途为工业用地、交通运输、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生。

在开发用途中,不仅有以居住为主的各种配套用地,还有工业用地,显示出属于高新区的独特之处。而对于这种工业用地,老杨认为,并非是传统的工业企业,有可能是高新技术产业的用地,这意味着,高新区的城市系统正在发生重构。

这种重构,在老杨看来,是城市中包括企业、人、环境、城市配套乃至社区五要素的重新组合,主要有以下特点:

第一:十分钟生活圈的打造,是其首要基础,即:业主从家到园区、公园、学校、商业、医院的生活半径,10分钟车程全部解决;

第二:人的生活动线排序应该是:家—公园—学校—园区—商业,因此,公园和学校必须是离家最近的元素。

第三:和传统社区的邻里关系不同,社区中,人与人之间的关系,既逐渐回归至厂区大院的人情往来,又在生活互动中产生一种全新的社群关系;

第四:公园绿地是最不能少的关键元素,健康生态的生活方式,将成为城市生态中,定义人居品质的最高标准。

第五:社区的互动场景中,物业既要发挥日常维护和服务的功能,更要在邻里互动和社群重建中,发挥组织和构建社群场景的作用。

由此带来的生态系统中,友好、和谐、宜居、互动、便捷,或将成为最基本的关键词。



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2、教育配套快速完善

新闻背景:

上周,石家庄市高新区管委会发布《关于东仰陵学校项目建议书的批复》和《关于高新区第一小学项目可行性研究报告的批复》。

老杨观点:

正如新的城市生态系统中所展望的,教育配套,应该是一座城市中最重要的城市配套之一,而社区与学校的距离,更是当前项目开发中配套教育建设的标准,即:目送式教育。因此,高新区的教育配套快速完善,是城市快速更新换代的应有之义。

从东仰陵学校的规划看,该项目位于石家庄高新技术产业开发区东仰陵村,昆仑大街以西,延河路以北。

项目总投资17283.21万元,资金来源为高新区财政。拟建设小学教学楼1座(小学36个班),中学教学楼1座(初中18个班)、小学报告厅1座、地下车库及其他附属工程。总建筑面积22803.42平方米,其中地上建筑面积20628.06平方米,地下建筑面积2175.36平方米。

而高新区第一小学,位于石家庄高新技术产业开发区昆仑大街以西,湘江道以南(高新区41号地)。

项目总投资13957.04万元,资金来源为高新区财政。项目规划办学规模6轨制、36个教学班,可容纳学生1440人。拆除原有临时校舍4000平方米,并新建学校。新建总建筑面积21295.03平方米,其中地上建筑面积17659.26平方米,包括教学楼1建筑面积3819.04平方米,教学楼2建筑面积13840.22平方米,地下建筑面积3635.77平方米,主要为车库及设备用房。

从两所学校的建筑面积和硬件设施看,都是非常完备的新学校,不过,未来如何打造出教育质量优质的好学校来,这就需要建设之外的师资力量完善程度了。

而当下石家庄的各个区域,包括名校分校、私立学校、以及外来的知名学校分校,正在成为新区域新学校的主要办学方式,包括首都师范大学附属学校、北京师范大学附属学校、河北师范大学附属学校以及草场街小学分校、东风西路小学分校甚至43中分校等,正在成为弥补教育资源和教学质量不足的主要方式。

当然,从目前已经运行的附属学校或分校看,教学质量都还不错,因此,我们有理由相信,引进名校的教育理念和师资力量,对教育质量的提升有非常大的帮助。


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3、桥西区千亩大盘规划出炉

新闻背景:

上周,石家庄市自然资源和规划局发布《关于东良厢城中村改造建设项目设计方案批前公示的通告》。该项目位于西三环东、汇明路西、石铜路两侧。规划总用地约合1554.74亩。

老杨观点:

通告显示,石家庄市桥西区人民政府办公室关于东良厢城中村改造的报建申请,正在审查设计方案。

该项目位于西三环东、汇明路西、石铜路两侧。规划总用地103.7公顷(约合1554.74亩),居住用地面积为41.52公顷(约合622.8亩),拟建设住宅、公建配套、幼儿园、中小学、商业及其他。

其中,将拟建89栋住宅,容积率3.3,绿地率35%,规划户数13154户,规划人口39462人,机动车停车位12510辆,非机动车停车位29368辆。

如此大体量的项目,按照一个房企开发进度,从销售时间上看,从开发到销售结束,按照每月去化100套房源计算,销售周期至少在10年以上。这在石家庄的房地产开发历程中,与之相媲美的,目前看只有东胜紫晶悦城一个项目可比了。

不过,老杨认为,此次东良厢城中村改造,一家房企很难一口气吃下1500多亩的土地,分批次开发的可能性很大。

而老杨了解到,之前联合绿地开发新里程西斯莱公馆的九仓地产,很有可能继续进行开发,但到底是自己开发还是与其他房企合作开发,还没具体消息。但不可否认的是,东良厢城中村改造地块,未来一定是各大房企争夺的焦点,值得期待!



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4、连夜排队,房价跳水

新闻背景:

上周,石家庄房地产市场出现多个“怪相”,首先河北科技大学南侧的同福城项目再现连夜排队买房现象,其次房价“跳水”,南二环东延线华远海蓝和光1万起,北二环的天鸿世家11500元/平米。房企扛不住了吗?房价要降吗?

老杨观点:

这个问题应该是近期市场和购房者最关心的话题,从目前几个大幅降价的项目来看,率先降价的项目,都会出现排队抢购的现象。这次尤其以同福城大幅降价连夜排队买房为突出现象。

而从实际情况看,位于河北科技大学区域的同福城,10988元/平米的起价,使得这里均价在1.4万元/平米的价格直接跳水3000多元,打破了所有购房者的预期。而位于南二环东延线的华远海蓝和光项目,同样将价格降至1.1万元/平米,这与最早1.4万元/平米的均价,差距也是3000元左右。

那么,这是否意味着,石家庄房价开始了暴跌模式呢?

不可否认的是,受二手房连续降价的影响,新房市场确实出现了降价的趋势,而且这种降价到底持续多久,很难判断,但有一个明显的特点:

那些配套还未完善、距离主城区较远的区域,正在形成一波降价潮,而在主城区内,这种降价趋势虽然也在发生,但并不明显。显示,石家庄楼市产品两极分化的趋势在加强。

预计未来,新区域、新项目、新品牌乃至本土品牌的项目率先降价的大幕已经开启,年底将是价格最低的阶段。

不过,真的会暴跌乃至回到四年前吗?

老杨认为,不会的。原因有以下几条:

第一,楼面地价不会回到四年前,从目前看到的楼面地价,主城区平均9000元/平米的楼面地价,意味着市场价格不会再回到四年前;

第二,一线房企扎堆入石后,各个热点区域的市场情况,均由各大房企把控价格及产品方向,无论如何激烈竞争,市场的底线依然存在的,并非和二手房一样,价格由个人决定,市场定价较乱;

第三,以稳为主的市场是房地产市场的基本格局,从当下主城区的1.5万元/平米均价跌至2016年同期的水平,显然不可能。

另外,那种类型的房子跌的多?

老杨认为,第一,新亮相的新项目,他们没有房价下跌负担,一切为了快速去化,一般都会在一个新的区域挑起价格战,将同区域的同类项目利用价格优势抢先获得一大批意向客户;这主要是以一线房企为主。

第二,尾盘项目。因为房源较少,可供购房者选择的余地较少,因此在特价房上,有很大的优惠空间,也不至于像许多项目那样受到老业主的诟病;

第三,本地的一些项目,如天鸿世家、国仕花语等。初步定价较低,能够起到震撼市场的效果,一般的形式是先大幅降价,然后逐步回升,小步慢跑,突破市场买涨不买跌的瓶颈;

第三,那种类型跌的少?

第一,部分高端住宅项目,受限于高端住宅的调性和买涨不买跌的固定思维,无法有效实现与客户的良性互动,缺乏应对市场的灵活性和正当性;

第二,某些本地房企的项目,老板的预期较高,对产品品质有匠心情怀,宁愿硬挺各种压力,也不愿意以价换量;

第三,已销售过半的项目,担心降价引起业主的反弹和维权,无法通过优化的价格体系,实现降价与维权之间的平衡;

第四,后期还有没有下跌空间?

近期的市场,尤其是部分区域市场,价格战已经到了刀刀见血的地步,此种情形下,以价换量正在成为市场普遍方式,而随着供大于求趋势加剧,以及“三条红线”对一线房企的限制,导致许多房企渴望通过以价换量,实现快速去化与负债率降低,在一定程度上,下跌的空间还是有的。

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责任编辑:霍蕾

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