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一周楼评:国庆楼市不温不火,石家庄房价年底还会触底吗?

石家庄房地产网-房掌柜 2020-10-12 14:08:14来源:房掌柜 
[摘要]国庆长假楼市不温不火,房企到底如何应对呢?

国庆长假刚过几天,但中国经济触底反弹的动力十足,尤其表现在旅游产业上。各地景区人满为患,安全已经不成问题。这对开始进入第二波疫情的国外来说,中国的国庆长假,显然是可望不可及的。

不过,在石家庄的房地产市场中,房价正在经历一波诡谲的降价潮,个别项目大幅降价引起的市场反应,是否会推到石家庄新房价格的多米诺骨牌?年底房价还有下降空间吗?以及当下的供需关系中,房企能够有新的创新和动作?都是值得探讨的热点话题。

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1、 国庆楼市精彩纷呈

新闻背景:

上周,国庆假期也是楼市“银十”的开端,各大房企铆足劲火力全开,有项目加推新房源,有项目在常态化促销的基础上叠加国庆优惠和暖场活动,以吸引更多购房者关注,除此之外,很多新项目也在十月正式亮相,比如龙湖、金地等项目样板间对外开放。不管是通过房产新闻还是朋友圈动态,感觉楼市很热闹,但也有听友反馈“去售楼部溜了一圈,人并不多”。国庆楼市市场表现怎么样?

老杨观点:

关于今年国庆长假的石家庄楼市表现,老杨认为可以从以下两个方面来看:

第一,关于供应端的市场表现情况。

从节日期间的各大房企活动看,大多数房企在节前做了相关的销售动作,包括部分项目低价开盘、品牌媒体行、产品发布会等,因此,节日期间大多以平销和蓄客为主;

个别项目的活动,包括龙湖天璞新品样板间对外开放、金地阅峯示范区与样板间同步开启、荣盛锦绣书院精品样板间对外开放、绿城西山桃花源社区文化节等。

尤其值得关注的是龙湖天璞和金地阅峯项目,两大社区均处于桥西区,分别位于东南片区和西南片区,均有优质的配套学校,如龙湖天璞项目未来将布局重点小学,金地阅峯项目布局了草场街小学。

而在产品面积段上,主要以小三室和大三室为主。

从目前价格分析,虽然两大项目还未正式公布价格,但初步预计将低于市场预期价格,首批房源的价格一定是最合适的。

第二,从需求端的市场分析,低价高性价比好房子,正在成为购房者的普遍认识。

仅从节前的几个低价开盘项目热销情况就可以看出,对刚需和刚改来说,价格依然是王道;

不过,从万科紫台、融创都会中心两大热销项目分析,改善客群在品牌认知、价格考量、产品定位等多方面均有非常理想的选择,而万科和融创的品牌议价能力,同样得到了最大体现。从中,我们还发现,除了如万科、恒大、融创、荣盛等几个一线房企在品牌方面的议价能力较强外,其他许多新进房企,行业和社会的认知度并不强,尤其在当下价格战激烈的情况下,欠缺对企业品牌的宣传和互动,无法形成有效的品牌、产品以及价格等之间的合力。

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2、 房源供应持续增加

新闻背景:

上周,很多项目规划出炉,包括新城控股正定项目正弘府、栾城永威枫林上院二期产品、鹿泉龙湖九里晴川二期项目、鹿泉寺家庄板块的彩凤锦园项目、荣盛天同府项目。

老杨观点:

在上周新亮相的项目中,最受关注的肯定是荣盛天同府无疑。一方面,这是今年新的地王项目,楼面地价超1.2万元/平米的价格,使得该项目在产品上有了更多的期待。

而此次发布的规划通告中,专门对项目未来的住宅、配套指标做了说明。

通告显示,石家庄荣智房地产开发有限公司淳荣盛天同府建设项目设计方案调整进行审查。该项目位于胜利北街东,河北冀兴房地产开发有限公司、河北冀兴达房地产开发有限公司以北,石家庄天同汽车制造有限公司西,北京铁路局南。用地性质为居住用地、商业用地、医疗福利混合用地、小学用地。该项目建设用地面积71153.55平方米(约合106.73亩)。

根据经济技术指标表显示,该项目总建筑面积209257.83平方米,地上总建筑面积159264.82平方米,建筑密度20%,容积率2.179,绿地率35%,规划户数1132户,规划人口3396人,机动车停车位1431辆,非机动车停车位2388辆。

而在建筑形态上,主要以被动房和装配式建筑为主,显示出科技含量十足。

第二个项目,是新城控股开发的正弘府项目,这是新城进入石家庄后的首个项目。从公开的资料看,该项目的北部片区,主要以洋房和小高层为主的高低配,其中规划建设 2 栋+9/-1 层住宅楼、2 栋+11/-1层住宅楼、1 栋+17/-2 层住宅楼(保障房)、3 栋+18/-1 层住宅楼、1 栋+1 层配套用房、1 栋+2 层配套用房、地下储存室、地下车库及设备用房、室外道路、绿化、其他附属配套设施等。规划居住户数 469 户,规划机动车停车位 449 个。

第三个项目,是位于鹿泉寺家庄板块的彩凤锦园项目。从规划条件看,该项目拟建6栋住宅楼,总用地面积26850.6平方米(约合40.2759亩),总建筑面积75977平方米,容积率2.0,绿地率36.81%。

而对于永威枫林苑和龙湖九里晴川,则为二期项目,显示出未来还将有更多房源释放。龙湖九里晴川二期将有6栋260套房源释放,永威枫林苑将有12栋住宅楼释放。

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3、 主城区土地集中挂牌

新闻背景:

石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让9宗地块,地块编号为[2020]006号、[2020]023号、[2020]079号-[2020]084号,总占地面积为158287.83平方米(约合237.43亩),总起始价为252700万元(25.27亿元),挂牌时间为2020年10月19日9时至2020年10月30日14时30分,挂牌地点为石家庄市公共资源交易中心。

另外,正定县公共资源交易中心发布了关于正资源资[2020]07号国有建设用地使用权挂牌出让流拍公告。

因在规定时间内未有竞买人缴纳保证金,本次挂牌出让活动流拍。

老杨观点:

在公布的9宗挂牌土地中,有几个地块值得关注:

第一,就是[2020]078号地块,预计将是昶昊悦府地块。这对于几年前购买了昶昊悦府的购房者,终于要见到曙光了。此次一旦拿地,预计接下来的动作会很快,相信不久的将来,这一项目将最终实现顺利开发交房。

第二,[2020]023号地块,作为铁路运输学校改造三期,此次为第四次入市,能否顺利出让,值得关注。至于为何三次流拍,虽然官方未标明具体原因,但从该地块的规划条件来看,4.69亩的住宅和商业用地,根本无法展开大规模开发,在未来销售中会遇到很大问题。而1595.74万元/亩的土地价格,也会使房企望而却步。

第三,[2020]079号地块,是棉一生活西区商品区地块。从地理位置看,位于栗康街以东、和平东路以南、建设北大街以西、健康路以北,这妥妥的是一环核心地块。从体量看,46.82亩的规模,对于房企来说,完全能形成一定规模的成熟社区,包括建筑和园林设计,都能体现出真实的开发水平。

另外,从地块用途和建筑面积看,住宅总建筑面积约14.9652万㎡,商服总建筑面积约3.0046万㎡,交通运总建筑面积约0.512万㎡。不过,回迁房面积过大,超过了11万平米,使得商品房建筑面积过小,仅有3万多平米,按照该区域每套130平米的平均户型看,可售房源仅有300余套,对房企来说,成本太高,而商业开发和销售回款周期较长,无法形成快速且有效的利润,因此预计拿地积极性不高。

至于正定新区1宗43亩商服用地因无竞买人缴纳保证金流拍,在老杨看来,这是情理之中的事。毕竟,一方面由于该地块并非正定新区的核心区域,另一方面,目前正定新区的商业开发依然处于拓荒阶段,下行的房地产市场形势下,房企对非核心区的商服用地非常谨慎,积极性不高是正常的。

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责任编辑:霍蕾

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