一周楼评：石家庄高新区人才新政，能为楼市营销带来哪些新思路？

过去十多年，中国房地产市场最大的魅力就在于不确定的政策，带来了不确定的市场，虽有一定规律，但大起大落依然为不少的投资投机者带来了巨大的财富。

而在未来的五到十年内，“房住不炒”和“以稳为主”的市场主基调下，确定性的市场趋势，为房企和购房者带来了可以预期的未来，于是，对于房企而言，如何在小周期的可控范围内研发产品，创新营销思路，成为其确定性生存的主要方向；于购房者而言，不用再为大起大落的市场担心或激动，以居住实际需求为导向的市场下，何时买房都合适。

因此，未来的变数中，城市发展和市场创新，将成为楼市的最大变数。于是，围绕这两项，我们每周的一周楼评，也就变得更加稳定与理性。

1、房价变化

新闻背景：

中国房地产指数系统百城价格指数发布最新数据，10月份，我市新建商品住宅价格环比涨0.58%，均价为11826元/平方米。二手房方面，我市二手住宅价格环比下降0.38%，均价15168元/平方米。

老杨观点：

我们常说，每月的房价变化数据，无法准确反映市场的真实情况，更多的是反映一种市场发展的趋势。而此次公布的10月份石家庄房价数据，同样如此。

首先，在统计范围上，此次新房和二手房的统计范围应该是有所区别的。毕竟，新房市场如果从主城区数据分析，均价远不止1.1万元/平米左右，更应该在1.5万元/平米左右；二手房的数据统计，如果不止主城区的话，也只在1.1万元/平米左右。因此，单纯以统计范围分析，此次房价变化的数据，只能体现动态的市场情况。

当然，二手房环比下跌的情况在石家庄已存在两年多之久，在市场上无政策支撑和人口大量引入的条件下，二手房尤其是老旧小区的二手房价格是很难有上涨空间的。

在新房市场上，从近期各项目的价格变动来看，虽然已经不像九月份个别项目大幅降价甩卖，但临近年底，价格上涨的可能性同样较小，甚至不排除个别项目继续以价换量的情况出现。因此，年前的市场，依然是购房者抄底买房的好时机。

2、高新区人才新政

新闻背景：

石家庄高新区召开新闻发布会，公布高新区人才新政。政策提出，区内企业全职引进或自主培养的国家级高层次人才，给予人才参与项目研发经费的20%补贴，最高不超过200万元；区内企业引进人才给予10万元奖励、博士在站期间每年给予5万元可自由支配的生活补贴等。

老杨观点：

从此次高新区人才引进的新政看，给予项目研发经费和生活补贴，依然是当下引进高层次人才的主要手段。这也更符合当下国家在以国内循环为主体的双循环经济模式对高科技投入和对高层次人才的大量需求。而作为国家级的高新区，自然会在高科技投入和高层次人才的引进上有更多动作和政策。

在此次发布的10条人才引进新政中，包括科研经费补贴、人才个人补贴、猎头服务费用补贴、生活补贴、企业高端人才论坛类活动补贴、技能比赛奖励、人才薪酬提升补贴、外籍高层次人才生活补贴、购房租房及人才安置补贴等。可以说，从各个方面为高层次人才搭建安心研发及工作的环境和平台。

当然，作为与高端人才生活安置密切相关的房地产行业，老杨建议，同样要为高层次人才打造属于他们的舒适、优质且性价比高的高品质社区。

实际上，对于明年的楼市，从目前的态势看，以稳为主依然是主基调，政策环境应该不会发生大的变化，以价换量或剑走偏锋，依然是房企制定营销策略时的主要手段，因此，老杨建议，房企应该在如何对接高层次人才，为他们提供特殊的价格优惠政策上下下功夫，实现人才引进与房地产销售的双重目标。

3、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心公开挂牌20余宗土地，涉及多宗流拍地块，如公园城项目、摩卡小镇项目，同时还有几宗吸睛地块。分别将于2020年12月11日14时30分和2020年12月16日14时00分进行公开出让。

老杨观点：

此次挂牌的20余宗土地中，除了我们所看到的公园城项目、摩卡小镇项目，是曾经流拍过的地块外，还有几个上百亩的大宗地块。

[2020]100号地块，位于西三环以东、石铜路以北。土地面积100394.31（含托幼用地5050.42平方米平方米（约合150.59亩）。用地性质为住宅、商服、教育用地。其中，容积率为A-1地块>1.0，≤2.91；F地块>1.0≤3.02，建筑密度为≥35%，绿地率为≤35。回迁房建筑面积342961.59平方米。出让年限分别为70年（自2012年12月21日起算），40年（自2012年12月21日起算），50年（自2012年12月21日起算）。起始价为155400万元。

这宗地块，应该属于东良厢城中村改造的地块。不过，该地块的回迁面积较大，可销售面积较小，更多是东良厢改造项目的回迁区。

[2020]102号地块，位于秦岭中街以东、槐河路以南、太行北大街以西、兆通南路以北。土地面积71502.38平方米（约合107.25亩）。用地性质为住宅、商服用地。其中，容积率为住宅<2.5，>1.0；商服<4.33，建筑密度为住宅≤20；商服≤45%，绿地率为住宅≥35；商服≥20，主城区商品住房小区配建保障性住房比例为项目住宅总建筑面积的5%，由房地产开发企业无偿交付给政府。出让年限分别为70年（自2012年12月21日起算），40年（自2012年12月21日起算）。起始价为66400万元。

从地图上得知，该地块为南村地块，紧邻地铁1号线北延线，此次挂牌的107.25亩土地，仅是千亩南村城中村改造的一小部分，从数据看，村庄占地面积约1500亩，近三千户居民。根据石家庄市政府网站显示，南村社区已列入2019年全市城中村改造计划及石家庄市2018年第二批做地计划，已确定按照“整案制”实施做地并进行城中村改造。

另外，从各方资料，我们看到，该地块为预计鑫科集团旗下河北鑫拓房地产开发有限公司开发的摩卡小镇项目。

[2020]103号地块，位于建华大街以东、北二环以北、翟营大街以西、荷园路以南，土地面积为59711.02平方米（约合89.56亩），含托幼用地2520.00平方米。用地性质为住宅、商服、教育，住宅容积率＜2.5、＞1.0，出让年限为70年（自2013年6月28日起算）、40年（自2013年6月28日起算）、50年（自2013年6月28日起算），起始价为79000万元 (881.99万元/亩），根据2017年4月14日市政府关于保障房配建政策的签批意见，主城区商品住房小区配建保障性住房比例为项目住宅总建筑面积的5%，由房地产开发企业无偿交付给政府。

从位置看，该地块预计是东胜集团开发的紫晶悦城项目的新地块。

4、征地公告

新闻背景：

上周，石家庄各区县共计发布10则征地公告，分别涉及正定县朱河社区、罗家庄社区、西临济社区共计1.764公顷（约合26.46亩）土地；

新华区大郭乡大郭村6.6568公顷（约合99.852亩）的土地；

井陉矿区贾庄街道办事处中王舍居民委员会、横涧街道办事处东岗头居民委员会合计0.8406公顷（约合12.609亩）的土地；

裕华区裕翔街道南位社区0.4149公顷（约合6.2235亩）的土地。

藁城区廉州镇城子村、廉州镇系井村、廉州镇南马村25.0332公顷（约合375.498亩）的土地。

老杨观点：

在此次发布的10则征地公告中，最受关注的，是正定县的三个社区、新华区大郭村近百亩的土地和藁城区廉州镇三个村在375.498亩土地。

其中，正定县的三个社区中，朱河村拆迁补偿款已发放到位，其余两个社区发布了拆迁补偿安置公告。

从近期正定新区房地产市场的变化可以看到，朱河村的拆迁补偿款到位，让整个区域的楼市大为改观，多个刚需和刚改项目，因为朱河村的拆迁补偿款，销量大幅上涨，为冷清的正定新区楼市带来了巨大生机。

以此判断，一旦罗家庄社区、西临济社区的补偿款到位，将继续对各大房企项目带来巨大的销量。

而在藁城区廉州镇三个村近400亩的土地征收中，住宅和商服用地是其主要用途，土地面积最大的为廉州镇系井村，面积约合250.152亩，其中1号地块为商服用地，2号地块为住宅用地。从三个村的位置看，均属于藁城区的城区范围，紧邻世纪大道，交通便捷，配套丰富，预计未来会有大房企进行关注。

另外，作为距离军用机场最近的新华区大郭乡大郭村，近百亩的土地被征收，同样引人关注。由于紧邻军用机场，其规划条件和指标，对于未来军用机场的搬迁与否有很大的标志性意义。

从目前的土地规划条件看，开发用途为居住用地、道路用地。但建筑密度、高度等关键性数据指标并未发布，因此，暂时无法判断军用机场的未来是否搬迁。