一周楼评：楼市库存压力增加，石家庄会释放鼓励卖房政策吗？

上周，对于全国市场来说，一份《100城库存研究报告》，搅动了整个楼市的未来预期。

在这份报告中，数据显示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米。从供需关系来看，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。

《报告》称，“虽然全国百城库存去化周期位于低位，但从住宅成交的月度走势看，已经出现了连续4个月的下滑，这说明去库存的动力是在减弱的。”

供大于求的基本市场态势下，以哈尔滨为代表的城市发布了鼓励房企打折卖房等措施，显示出，一城一策的原则下，部分城市开始了新一轮的去库存。

那么，石家庄会出台相关政策吗？

另一方面，城市的土地市场供应还在持续增加，城市的基础配套建设依然是石家庄的主基调。

那么，接下来，石家庄在此背景下，还将产生什么样的结果呢？

1、上周，哈尔滨市印发了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》

新闻背景：

通知中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。这应该是地方政府主动鼓励房企降价让利去库存的第一例。这意味着什么？石家庄是否会跟进？

老杨观点：

在分析哈尔滨鼓励房企打折卖房之前，我们首先要认清一个现实：因城施策已经是当前房地产市场调控的主要原则，因此，每个城市会根据各自的情况进行调控。如今年如深圳等一线城市的楼市在过热的情况下，依然是以降温为主，而三四线城市或者楼市过冷的城市，将以鼓励消费为主。这才符合全国以稳为主的整体原则。

单从哈尔滨的市场看，根据《100城库存研究报告》表示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米。从10月份存销比（去库存周期）数值排名来看，哈尔滨位居第6，其去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平。

除此之外，哈尔滨的新房成交也出现了明显的下滑：从年初的1.3万跌到1万，新房成交额从去年的月均74亿，跌到今年的月均44亿。

数据显示，今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。

反观人口结构变化，似乎并不乐观。从长期来看，哈尔滨的常住人口不增反减，2017年常住人口1092.9万，2019年只有1076.3万了，两年减少了16.6万人。

几个指标中，库存量虽然在下降，但销售量和人口净流入，均在下滑趋势，这对于一座城市来说，无疑是个不好的标志。因此，此时鼓励打折卖房去库存，也在情理之中。

再反观石家庄，2019年常驻人口比2018年增加了7.93万人，其中石家庄主城区常住人口326.24万人，比去年增加4.56万人。

而在库存和销售量上，石家庄等存量住宅挂牌量越来越大，有价无市态势更加明显，去库存压力增大，交易行情略微疲软。

因此，按照当前的数据看，石家庄的确属于鼓励去库存的城市行列，但是否会出台相关促进去库存政策，也要看政府的后续态度。

那么，如果我们大胆预测一下，如果石家庄出台促进去库存政策，到底从哪些方向入手呢？

老杨认为，一方面，还会加大人才引进的支持力度，尤其在租房和购房上，还会有相应补贴；另一方面，针对公寓市场供大于求态势明显的情况，如果能落实前几年民水民电和落户上学等优惠政策，对于公寓市场无疑是件重大利好；第三，也可能会在公积金贷款方面有部分利好。

2、上周，从石家庄市长安区人民政府网站获悉，石家庄市长安区人民政府办公室发布《关于印发长安区2020年政务公开工作要点的通知》

新闻背景：

通知中提到高标准推进城市建设，及时公开中央商务区建设、文化街区等方面信息。

老杨观点：

在此次通知中，提到了不少的新提法，值得关注。

其中，提到了发展城市经济、区域经济、园区经济、生态经济“四种类型经济”。

主要包括：围绕构建“一核一环多节点”城市经济发展布局，做好培优壮大现代商贸物流、数字、会展、金融、科技服务与文化创意等城市经济业态信息公开；积极推进开放发展先行区、战略性新兴产业聚集区、传统产业转型升级聚集区、康养休闲产业聚集区、文化旅游产业聚集区等区域经济发展信息公开；围绕园区能级提升、扩大经济规模做好园区经济发展信息公开；及时公开生态经济发展相关信息。

第二，提到了加强提升城市形象品味方面信息公开。这里包括高标准推进城市建设，及时公开中央商务区建设、文化街区等方面信息，多渠道全方位公开老旧小区整治、供水管网改造提升、滹沱河生态修复二期工程等方面信息公开，全面公开公共租赁住房、新建商品房规划设计、土地出让、施工验收各环节信息；及时公开城区道路改造、地铁建设、城市街道外立面整治、占道经营、垃圾强制分类等方面信息；以创建“园林城、卫生城、洁净城、文明城”为抓手，全面公开城区建设品质提升信息。

第三，提到了加强规划编制方面信息公开、聚焦空气质量“退倒十”总目标、加强落实“六稳”“六保”工作方面信息公开、深入公开“人才绿卡”、“名校英才入石计划”等人才引进政策措施等方面信息，显示长安区，要在各方面做好系统性的信息公开。

3、上周，市国土空间规划委员会第八次专题会召开

新闻背景：

会议审议并原则通过石家庄职业技术学院项目规划设计方案，会议还原则同意京州国际产业园项目规划设计方案。

老杨观点：

从位置看，石家庄职业技术学院项目，作为正定大学园区一期启动的项目，坐落于高校园区的西南部，规划用地90.28公顷，总建筑面积49.9万平方米。

从体量看，1354.2 亩的体量，显然对于正定新区的高校园区发展，具有非常大的利好，同样，对于正定新区的房地产市场来说，更是提振了信心。届时，一旦建成运营，预计将超过1万名师生入住。

而对于正定新区，老杨发现，最近有不少的动作和利好，值得关注。

一件是：近期，正定新区公务员小区的备案量突然暴增，显示越来越多的公务人员，正在将目光集中瞄向正定新区；而另一个消息则传出，目前各市局单位正在向正定新区转移，这显然预示着政府的部分功能正在外移；

第二件是：从业内多个消息获知，以城市商业盒子著称的砂之船奥特莱斯即将落子正定新区，而早已在正定县城布局的新城控股也有意将旗下的吾悦广场搬到正定新区，种种迹象显示，正定新区的商业地产即将迎来多个一线品牌；

种种迹象显示，正定新区即将迎来新的发展机遇。

而对于京州国际产业园项目，资料显示，该项目位于桥西区，东临西二环，北临新石北路，西侧为玉中路，规划总建筑面积25.65万平方米。整个园区采用“一心，两组团”布局模式，一心即园区内中心绿谷，两组团为沿西二环南北向布置3栋高层塔式孵化楼，以及沿玉中街南北向错落布置5栋高层研发楼。

京州国际产业园项目的落地，预示着在桥西区玉村片区，将形成包括产业园区+商业+优质教育配套+住宅+公园的综合性城市发展区域，以园区带动产业发展和人口流入，势必会让周边区域的多个项目受益。

4、上周，一些老大难项目有了新进展

新闻背景：

比如官方回复小安舍城中村改造项目“星湖国际花园”，经了解，该项目是市证土地，与荣盛签约后，开发商将组织施工方加快施工进度，尽快施工，尽早向业主交房。

老杨观点：

这条消息曝出后，让许多等待了十年之久的星湖国际花园业主感到高兴。不过，仔细看看相关资料，我们发现，大多数业主购买的是星湖国际花园的南区，而荣盛与金谷地产签约的地块为北区，显然不属于一个区域。业主们的高兴似乎有点早了。

具体来看，荣盛此次与金谷地产签约建设的是星湖国际花园北区，位于小安舍村东至、北至、西至、南至石家庄市新华区小安舍村村民委员会，面积约6.2040公顷，约合93.06亩，拟开发用途为商服用地、住宅用地、教育用地和道路用地。

而对于南区来看，各楼栋的具体进展是这样的：21栋已主体封顶、2栋主体施工、4栋基础施工。

针对南区项目进展缓慢的原因，官方也曾给过答复，即：1、拆迁进展缓慢。小安舍村自2010年10月20日开始启动拆迁历时6年多的时间，至2016年才完成村民拆迁签约工作。在此之前，南区有11户占压楼座位置无法施工。

2、项目地块内有三小块农用地，交叉排布，影响统一规划，因无占补平衡指标无法转征。指标于2019年4月份才予以解决，目前正在进行转征组卷工作。

3、公司为安置村民，需要定期支付过渡费。同时村民回迁房在不断建设，资金投入也很大。公司资金主要依靠自筹，但村民前期拆迁和安置费用较大。同时因多方面原因造成交房延期，过渡费持续支付时间较长、额度较大。

上述几方面因素导致公司管理和融资费用大幅度增加，造成资金紧张，影响建设进度。

那么，此次荣盛地产与金谷地产签约开发北区，是否会让整个项目的施工进度有所加速呢？

老杨认为，利好是肯定的，一方面政府在解决遗留问题的速度上在加快，另一方面，针对之前地产公司资金紧张的问题，相信荣盛在北区的参与，会使资金回笼速度加快，降低融资压力，对于南区的施工进度，也是积极利好的影响。

不过，荣盛地产的参与，能否促进项目的整体加快，显然需要继续关注。