一周楼评：石家庄多宗土地流拍 两极分化趋势明显

2020年即将结束，人们都在总结一年的得失，我们发现，许多看似平常的现象背后，隐藏着不少的市场趋势。

对石家庄楼市来说，2020年，显然是不平常的一年，市场两极分化更加明显，与此相关的土地市场，其两极分化的趋势同样明显。

对房企而言，明年的市场，还将产生哪些变化？营销方式是否会有一些创新？这都是我们值得研究的话题。

1、土地出让

新闻背景：

上周，石家庄共有三场土拍，分别为12月22日，公开出让藁城区2宗城镇住宅用地，最终1宗地成功出让，1宗流拍；12月23日，石家庄再度迎来10宗土地出让，包含藁城区3宗用地、栾城区5宗用地以及鹿泉区2宗用地，最终，5宗地块因无人报名流拍，其余5宗地成功出让；12月24日，正定县成功出让1宗袖珍地块。

多宗地块出现流拍，以及流拍地块再次迅速挂牌意味着什么？

老杨观点：

实际上，统计12月份以来的土地拍卖活动，出让的地块多达39宗，其中成功出让18宗，流拍21宗，显示出土地市场同样迎来了两极分化的状态，即：那些位置好、配套丰富的住宅地块，广受一线房企的关注和青睐，而那些位置差、配套差的商服用地，则沦为多次挂牌且流拍。

另一方面，因受到资金不足、年底回款压力等多重因素，使得部分补证地块或已经板上钉钉的地块，出现了无人报名流拍的情况，也显示，当下的市场下，本土房企面临巨大资金压力，亟需与一线房企合作。

而出现的流拍地块再次迅速挂牌，表明，经济下行和疫情影响，政府同样面临较大的财政压力，与市场的博弈中，显然期望值也在随之下降。

2、征地公告

新闻背景：

上周，石家庄市人民政府发布多则征地公告，涉及裕华区三教堂村、二十里铺村189亩土地；桥西区红旗乡东五里庄村约合134亩的土地；新华区赵陵铺路前太保村约合44.43亩的土地；正定县诸福办事处固营、蟠桃两个社区居民集体共486.95亩土地。

老杨观点：

资料显示，三教堂村的征地用途为住宅地、公共管理公共服务用地、交通运输用地等，征地面积共计98.35亩，二十里铺村开发用途为住宅用地、公共管理公共服务用地、交通运输用地等，征地面积共计91.46亩。其中，根据规划，三教堂村城中村改造项目，将由中粮地产开发建设，届时包括改善型的住宅和大悦城商业项目等。二十里铺已全部纳入城中村改造中。

桥西区红旗乡东五里庄村133.55亩的土地，开发用途为住宅用地、绿化用地、道路用地。

新华区赵陵铺路前太保村约合44.43亩的土地，开发用途为居住用地、道路用地、绿化用地。

正定县诸福办事处固营、蟠桃两个社区居民集体共486.95亩土地，开发用途为公共管理与公共服务用地（石家庄市职业技术学院）。

3、市场动态

新闻背景：

上周，据统计有9个房地产项目新获10张预售证，涉及项目包括绿城桂语江南、龙溪城香溪墅、东原启城（住宅一期）、紫晶悦和中心、东创观澜上院、融创臻园壹号、兰溪璟园，力高·悦麓兰庭和福美观山。

老杨观点：

本周获得预售许可证的项目中，福美观山项目是新项目，该项目位于南二环西延与山前大道交口西南苗峪村。距离井陉县13千米，鹿泉10千米，石家庄20千米。打造以叠拼和联排产品为主，包含少量洋房的高端社区。

项目由2栋洋房，6栋叠拼，46栋联排组成。全季、全时、全家的文旅居住产品，运动、休闲、全新的生活方式，生态休闲度假+绿色健康养生+农耕文化体验+幸福和美生活，打造都市人的理想度假居所。

4、楼市思考

新闻背景：

2020年楼市进入倒计时，近几年的楼市和今年的楼市相比，有相同之处但更多的是不同之处。相同的是今年全国房地产市场依旧坚持“房住不炒”“三稳政策”，不同的是受疫情影响今年开发商们的压力很大，也正是受疫情的影响，加速了开发商对于产品和服务的升级，市场在随着购房需求的变化而变化，这也是今年一个很明显的变化。那么，在未来市场，老杨你认为开发商们通过哪些方面的调整或者怎么做才能得到更多购房者的认可，赢得更多的市场份额。

老杨观点：

从今年的石家庄房地产市场整体分析，产品两极分化的趋势越来越明显，而针对不同的客群，房企采取的营销手段同样有着本质的区别。

其中，刚需产品主要以价格战为主，尤其在如南二环东延线、正定新区、鹿泉上庄及城区、栾城装备制造基地，乃至北二环沿线区域，都出现了大幅降价以价换量的项目，其中，在多个低价拿地的项目上，其价格甚至低于周边竞品3000多元，创下了开盘即热销的场景，这在当下冷清的市场中，的确刷新了记录；

而对于改善项目而言，虽然价格同样有所回落，但降价幅度相对较小，尤其部分品牌项目，其价格较为坚挺。那些大品牌、配套丰富且低开平走的改善项目，一样取得了不错的销售成绩。

当然，与价格坚挺相关的，是品牌房企在社区产品的打造上的精益求精和优质资源整合，如多个项目引进了重点小学，同时将商业街、会所等社区配套提前建设，达到让购房者眼见为实的效果；

另外，在营销策略上，低价入市不仅成为本土房企的重要策略，更成为如融创、万科等品牌房企快速去化的策略。

以融创为例，不管是都会中心还是时代中心，都是以低于区域均价的方式入市，并配合大型品牌活动和集中宣传推广，实现了快速去化的目的。

对于明年的市场而言，老杨个人认为，保持当下平稳状态是基本格局，而如何快速去化，高性价比依然是购房者最看重的因素。对房企而言，如何找到合适的理由实现变相降价的目的，是值得思考的问题。

因此，如结合人才绿卡而实施的人才购房补贴等形式的活动，或将成为房企思考的方向。