截至目前,石家庄两次核酸检测已经结束,政府部门也提出了将居家隔离延长至19号的24时。一些低风险区域,是否能够全面放开,人们的出行回归正常,目前还未有定论,而第三次核酸检测是否举行,同样没有明确。但近半个月的居家隔离,为石家庄房地产市场等大部分行业,带来了巨大影响。
按照专家的意见,此次石家庄的精准抗疫,如此严格的管理控制,相信很快拐点就会到来,届时,后疫情时代将逐渐到来。
那么,和上次疫情爆发引发的石家庄项目降价潮和打折潮相比,此次后疫情时代,到底会带来哪些市场的变化呢?
1、疫情之下的房企自救
新闻背景:
针对当前我省部分地区新冠肺炎疫情严峻形势,上周,省住房和城乡建设厅印发紧急通知,指导全省各地主管部门做好物业管理区域和房地产企业经营场地疫情防控工作。加强房地产经纪机构门店管理,倡导线上看房。各个项目已陆续开始线上直播看房的销售模式,在现在市场环境下,线上看房的作用是什么?
老杨观点:
和上次疫情爆发相比,本次发生在我们身边的疫情,使得更多的人感受到物业和品质社区的优势。
以此次因为发现阳性患者的数量看,被封的社区更多,所采取的措施更严格,对于物业和社区的挑战也会更大。
从此次自救的动作看,和上次相比,几乎没看到项目推出打折优惠的政策,更多的是在以抽奖、赠送礼品等方式促进销售,唯一的同福城项目在近日开盘,也只是在线上开盘,至于结果如何,目前还未看到。
当然,在线上直播上,不论是直播内容还是形式,比上次都成熟不少,尤其在视频号的视频制作上,有了非常大的提高,既宣传了项目的品牌,又加强了与购房者的互动。
在短视频的内容中,既有项目在已交房社区的管理、物业协助核酸检测、为业主赠送口罩等防护物资等,也有集体为石家庄加油的海报及视频宣传,还有项目组织置业顾问举办直播大赛及视频创意大赛等,用全新的方式增加与购房者的互动和粘性,实现个人IP的建立。
至于说作用,线上直播肯定不是项目成交的全部动作,也无法直接形成交易,但在疫情之下,直播和视频号的拍摄制作,无疑会拉近与购房者的距离,在打造行业专业度、吸引购房者关注及后续购买上,起到了不可或缺的作用,是值得鼓励的。
同时,2020年的市场下,直播早已不是应激状态下的自救,更成为每一个置业顾问打造专业的个人IP,形成私域流量的必要动作,相信本次疫情过后,这种趋势将更加明显。
2、土拍停拍
新闻背景:
上周,石家庄市公共资源交易中心发布了关于中止国有建设用地使用权公开出让活动的公告。公告显示,受新冠疫情影响,石家庄市公共资源交易中心现中止以下地块公开出让活动,恢复时间另行通知。另外,根据中指研究院的数据统计,在2020年全国300城市土地收入排行榜中石家庄排名39。预测2021年石家庄土地市场走势
老杨观点:
关于中止土地出让活动的问题,大家都能理解,疫情影响了很多行业,土地市场肯定受其影响。
而关于2020年300个城市土地收入排行榜的话题,我们看到,根据中指研究院的数据统计,2020年,石家庄土地收入总额共计395亿元,比2019年减少了45亿元,降幅比较明显。显示出,受疫情和政策影响,石家庄在全国300个城市总体土地收入逆势同比增长的趋势下,反而成为大幅下滑的城市,同比降幅达10.2%。
而在土地成交面积上,2020年共有127宗总计4179809.5㎡土地成功出让,较2019年下降22.3%。
根据石家庄的相关数据统计,2020年,石家庄土地平均溢价率同比下降,尽管下半年土地挂牌节奏加快,但依然和2019年相比,各项数据下降明显。
实际上,造成2020年石家庄土地市场数据下降的原因很多,其中受疫情影响和“三道红线”等影响,造成许多房企拿地更加谨慎以外,石家庄挂牌土地的品质参差不齐,也是其原因之一;
另一方面,部分补证项目增加,本土房企无力拿地或拿地动力不足,成为补证项目土地多次流拍底价成交的主要原因。
再看2021年的石家庄土地市场,预计两极分化的情况将更加严重,以2020年下半年多宗土地流拍的趋势看,未来流拍率还将增加,而从土地的供应量分析,2021年,石家庄土地供应量预计会增加,土地市场供大于求的情况下,平均溢价率将会继续下降,区域热度分化加剧。
另外,预计租赁用地供应将增多。
3、上周,国家统计局公布《2020年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》
新闻背景:
数据显示,12月石家庄新建商品住宅价格环比下降0.1%,同比上涨2.8%,同上个月相比环比、同比涨幅均有所下降;二手房住宅价格环比下降0.3%,同比下降2.5%。
老杨观点:
关于国家统计局的房价变化数据,之前我们早已谈过,房价的变化更多的反映的是一种趋势,而非实际成交价。
但12月份的新房价格环比下降0.1%,这可是自2020年2月份房价环比持平以来,首次统计数据显示环比下降,说明,石家庄的房价的确降了。
而以同比上涨2.8%的数据来看,和2019年同比上涨9.5%相比,降幅明显。据官方信息公布的数据显示,石家庄商品房交易量390万㎡左右,与近十年平均量420-470万㎡相比,下降7.7%-20%,这意味着,石家庄新房价格呈现了量降价增的趋势。
从二手房市场看,房价持续阴跌的状态,显然让石家庄的整体房价在回归理性与价值本身,因此,新房市场同样将以回归价值本身和商品的供需关系为主,在此逻辑下,单纯看整体市场的价格,对于普通购房者来说,不具备具体的指导意义。
同样,面对疫情,2020年是否出现了报复性的反弹呢?
从交易量下降7.7%—20%的官方数据看,2020年全年并未出现疫情后的报复性反弹,同理,此次疫情后,更不会出现报复性的反弹,反而全面的价格战或将在不久的将来打响。
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