痛失核心高管，千亿业绩被疑大幅注水，新力控股失速跌下“神坛”

最近，一份中国房地产销售排行榜（克而瑞房企销售榜）在行业内流传，来自江西的新力控股以1196.4亿销售额赫然位列2020年全口径销售额榜单第35位，权益销售额榜单位列第40位，正式迈进了千亿房企阵营。

　　但随之关于新力控股业绩注水的消息便迅速蔓延开来，有知情者透露，新力控股实际销售业绩不足400亿，与其千亿业绩差距甚远。

　　“仔细查一下新力的网签数据就知道，全年估计不到400亿。千亿的这个数据，是全口径的资金流水和财报美化操作。”该知情人透露，新力控股这些年的高周转模式使公司在追求规模的同时，不仅要承受高负债高成本的资金压力，集团管控及人才流失、品质隐患、品牌美誉度下降等一系列问题也给这家上市不久的企业造成了巨大困扰。

　　直到现在，前任联席董事长、行政总裁陈凯离职后的人事动荡仍在产生影响。

　　最近几年新力控股以令人咋舌的速度演绎着一匹地产“黑马”冲击千亿规模的发展史，但发展中的瑕疵也在上市后的聚光灯下无处遁形，逐渐暴露在公众视野中。

　　特别是因高周转导致的产品质量问题、业主维权问题就更是令新力控股焦头烂额，一直忙着处理后院着火和前院失速的新力控股，能否持续演绎“黑马”神话，倍受行业关注。

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　　爆炸式增长背后的业绩疑云

　　千亿是房地产企业进入快车道的一个重要标志，也是房企能够获得资本市场更多青睐的原因之一。对于新力控股更是如此，这也是其不惜一切扩大规模加速冲刺千亿的动力所在。

　　从0到千亿，万科用了26年，碧桂园用了21年，华润置地用了22年，新力控股只用了10年。

　　新力控股的快速发展如同一段“神话”。

　　根据财报及公开披露数据，2010年在江西南昌成立的新力控股，在2015年销售规模达到45亿，跻身江西房企前三甲后，公司销售规模实现三级跳，直接从百亿晋级到近900亿规模，到2020年，直接以1196.4亿（克而瑞统计的全口径销售额）进入了千亿房企阵列。

　　这也直接遭到行业质疑，有专业人士对其近5年数据进行了分析。

　　2016年，公司实现销售规模161.3亿元；

　　2017年，公司销售规模连翻数倍，增至428.1亿元；

　　2018年，公司销售规模再度翻倍，达到887.3亿元；

　　2019年，公司实现销售规模首次突破900亿元，达到914.23亿元。

　　2020年，公司实现销售规模1196.4亿。

　　以上为全口径统计数据，从这组数据来看，新力控股的业绩增长堪称完美，但过于完美的数据显然更容易引起关注。

　　另外根据克而瑞统计的权益销售额，其2016-2020年为138亿、406亿、796亿、564亿、727.3亿。

　　根据这份统计，新力控股2016-2018年权益销售额合计达1340亿。

　　随即有业内人士公开质疑，新力控股这三年权益销售总额实际不超过660亿元，不知道这1340亿如何统计而来。

　　紧接在近期，又被来自内部的知情人士直接爆出2020年新力控股的权益销售额实则不足400亿。

　　已经离任的新力控股前联席董事长、行政总裁陈凯在去年8月31日的新力控股中期业绩发布会上曾说过这么一句话：“这半年报表业绩更扎实了！”如今想来很有玩味，这也被业内人士解读为可能在隐喻此前新力控股的业绩。

　　据专业人士统计，新力控股2016-2018年的房产销售面积不超过550万平米。

　　按1万/平的销售单价计算，新力控股2016-2018年的合约销售金额不会超过550亿元。

　　即便按1.2万/平计算，三年合计也只有660亿元。

　　但出现在克而瑞榜单上新力控股这三年的数据是1340亿元，高估了近1倍。

　　虽然新力控股自上市后财务报表一直都比较好看，但投资者却一直很冷静，新力控股这些亮眼的成绩并没有反应在其股价上。

　　02

　　高周转高负债高成本

　　跟销售规模同步大增的还有新力逐年增长的负债规模，从2016年到2019年4年间，新力负债总额年复合增长率高达56%。

　　2016年，新力负债总额为137.58亿元；

　　2017年，这个数字已经增至366.28亿元，同比暴增166.23%；

　　2018年，其负债总额达595.49亿元，同比再度大增62.58%；

　　2019年，新力负债总额已经达到813.28亿元，同比增长36.57%；

　　2020上半年，新力负债总额较年初增长了52.8亿元，达到866.08亿元。

图源：东方财富网　　

为了顺利IPO以及冲刺千亿，新力控股启动的高周转模式背后是一组令人胆战心惊的数字。

　　据了解，新力控股采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的开发模式，而部分项目开发速度比口号还快，个别项目从开工到拿预售仅需一个多月。甚至有个别项目在尚未取得《建设工程施工许可证》的情况下便擅自动工。

图源：惠州大亚湾经济技术开发区官网

高周转导致产品质量问题而引发的业主维权事件屡屡出现，新力控股也因违规建设多次被政府部门处罚通报。

　　再来看新力控股近些年的净负债率，以高出行业平均值两倍的净负债率连年维持在高位。

　　2016-2018年，新力的净负债率分别为190%、270%、240%。相比同行业数据，2018年中国上市房企平均净负债率仅为78.4%，新力的净负债率比行业均值高出两倍。

　　尽管新力控股在想方设法努力降负，但根据新力控股2020年半年报数据，公司的债务规模仍高达284亿，较2019年末增长7%。

　　而截至2020年6月30日，新力控股现金储备为177.43亿元，无法覆盖债务。

　　新力控股希望实现运营的提速去化加快现金回流，同时也在不断融资。由于融资迫切，其付出了远超行业平均水平的融资成本，债务成本上升达9.4% 。

　　公开资料显示，2018年其融资成本为9.3%、2019年融资成本为9.2%，2020年上半年升至9.4%。借贷成本基本维持在9%以上的原有高位，远高于主流上市房企6.07%的平均水平。

　　在境外发债方面，2019年新力控股上市后共发行了4次美元票据，利率均高于8%，其中最高为11.75%。

　　03

　　高管接连出走陷人事动荡窘境

　　业界聚焦在新力控股身上的焦点越来越多，而新力控股前联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯的离任，更是将新力控股推到了舆论的风口。

　　这位明星经理人的离开只是新力控股人事动荡的一个导火索，而追溯到两年前，新力控股的人事动荡其实已经开始。

　　在2019年5月，进入成都两年半的新力控股成都公司经历了有史以来最大的团队调整，从公司总经理到营销线，若干人等陆续离开。这对于当时上市在即的新力控股来说，无疑是一次巨痛。

　　在去年9月份，新力控股再次迎来了历史上最大一波人事动荡，联席董事长陈凯辞别新力。

　　业界哗然！

　　陈凯是一位有着辉煌履历的明星经理人，其曾先后在华润置地、龙湖、阳光城、中南置地等公司有过筹划上市和业绩翻倍冲刺千亿的成功经验，这也是新力控股将其纳入麾下的主要原因。

　　陈凯与新力控股签订的是3年履职合约，但其在新力控股仅短暂停留了189天，陈凯便挥手告别了新力。

　　虽然陈凯本人和新力控股并未就其离职有过多解释，但业内人士普遍猜测陈凯的离开源于对公司经营理念的分歧。

　　在近一年的时间里，佘润廷、王炎等核心高管相继出走，以及带领新力从偏居一隅到全国扩张布局，冲刺到百强百亿功不可没的许立等老臣，都在2020年受到人事冲击后离开……

　　新力控股陷入“留不住人才”的窘境。

　　频繁的高管人事变动，无疑是给了刚上市的新力控股一记重拳，但这只是高周转模式所带来的问题之一，在追求规模的高速通道上，“失速”所引发的连锁反应将远不及此。