一周楼评：石家庄商业去库存背后，还存在这些隐忧

刚刚过去的一周，石家庄的商业地产正在发生一些微妙的变化，包括石家庄国际贸易城的“罗生门”继续发酵，蜂巢投资者因租金未收导致的维权事件等等，加上市政府发布的《关于推进2021年商业服务业用房去库存调整用地性质实施细则》，显然商业去化困难的隐忧已经显现。

另外，多个项目亮相，预示着下半年石家庄新房市场还将涌现更多的品质项目，供应量增加的背后，是否预示着产品更新换代的速度在加快，而理性购房的情绪下，是继续降价还是秉承以品质为王带动热销，不管是一线房企还是本土品牌，都将是一大挑战。

1、去库存新政

新闻背景：

上周，石家庄市人民政府发布了《关于推进2021年商业服务业用房去库存调整用地性质实施细则》。

老杨观点：

在此次细则中，有两个数据很重要，那就是要保持主城区的商业规模控制在400万平米以内，商业变居住的比例不能超过60%。

实际上，从2017年开始，石家庄就一直提出要商业去库存，乃至于在公寓的去库存上，当年还出台过不少的优惠措施，但并未真正实施。

此时再提商业去库存，有多个原因使得这一新政更显紧迫。

第一，今年以来，受疫情和电商模式的影响，多个商业综合体出现了大面积的空置，乃至于包括石家庄国际贸易城出现退铺的“罗生门”，以及近日来蜂巢投资者因租金无法收回而导致维权的事件等等，意味着，石家庄商业地产出现了有史以来较为严重的困难；

第二，石家庄商业库存量很大。2015年，业内曾做过分析，石家庄当年的商业体量至少要去化6年。然而，6年过去，商业库存不仅没有减少，反而因城市商业地块的规划，库存量依然高居不下，虽然没有具体的数据显示去库存的时间，但新旧商业的叠加，一定是个不小的数字；

第三，即便按照400万平米的规模，以2019年主城区常住人口326万计算，人均商业面积达到了1.23平米，这比国际标准0.8—1.2平米/人还要高；

第四，从去年开始，商业地块流拍现象普遍，导致政府不得不考虑商转住；

第五，石家庄一直存在部分区域商业扎堆，而部分区域商业配套不丰富的现象，新政也会围绕这一点精准施策。

当然，商业去库存新政的背后，不仅仅是商业扎堆带来的投资回报率下降，也并非商业投资前景不太乐观。

老杨认为，并非所有的商业投资都不行，而是要看准以下几点在投资：

第一，城市副中心的中小型商业体；

第二，位于城市核心的写字楼和公寓。当然，并非所有的核心商业值得投资，还要看运营商的实力和品牌；

第三，地铁小镇的中小型商业综合体。

2、长安区

新闻背景：

上周，长安区政府网站发布了2021年长安区政府工作报告。报告对“十三五”期间发展成就和2020年工作进行了回顾，同时公布了“十四五”时期发展的战略任务以及2021年重点工作。

老杨观点：

在此次长安区的十四五规划中，有几个新的提法值得关注和期待。

第一，提到打造“中山东路繁华商业带”，完善大型商业综合体配套服务功能，带动企业总部、城市旅游、商务会展等业态集聚。这个新提法意味着，中山路作为最繁华的商业带，未来不仅商业扎堆，还要在企业综合、城市旅游和商务会展方面有大的突破，而城市旅游部分，在如何凸显石家庄本地特色上，值得探讨；

第二，提到打造“和平路新旧动能转换示范带”。引导老工业基地向“科技智造”转型。谋划发展文化旅游产业。加快推进医药博物馆、纺织博物馆等工业主题公园和文化产业园建设。利用焦化厂、石钢腾退土地，高标准谋划打造新商业地标。这意味着，和平路部分工业主题公园和文化产业园，将成为石家庄的798，形成具有石家庄特色的文化符号，而焦化厂和石钢腾退土地，要打造新商业地标的规划，将在东北片区创造新的商业中心；

第三，提出打造“滹沱河都市文旅康养和滨水经济带”。培育壮大文化休闲旅游、医疗健康产业集群、特色产业小镇，重点发展高端生活性和生产性服务业，打造省会滨水经济发展样板。在长安区适合建设特色产业小镇的区域中，位于滹沱河南岸的东庄和西庄显然更加适合。

原因有二，第一，两大城中村改造区域控规地块，是长安区很大的地块，体量高达1957.35亩；第二，该区域临近滹沱河景区，以及地铁1号线由此经过，以此分析，预计未来东庄西庄区域，将成为特色产业小镇的理想之地。

第四、在2021年的工作计划中，提到鼓励小店经济发展，促进首店经济发展。而所谓首店经济，指的是在行业里有代表性的品牌或新的潮牌在某个地区首次开设门店，例如全球首店、中国首店、区域首店、行业首店、体验首店、创新首店等，或是已入驻的品牌设立创新模式的概念店等。当下首店经济风靡中国，不断上演排队数小时的火爆场面，表面是一种消费热点现象，深层次则孕育着某种意义的新经济时代的到来。而长安区率先在石家庄提出首店经济，作为城市的核心区域，显然是有着足够的信心；

第五、其他诸如楼宇经济、总部经济、商贸服务业，一直是长安区坚持的政策，而力争华为鲲鹏研发中心、天津银行等企业总部入驻，一旦成功，则是长安区今年招商引资的最大新闻。

3、土地市场

新闻背景：

上周，鹿泉区迎来一场土地出让活动，涉及一宗住宅用地，该地块由河北保利房地产开发有限公司摘得；石家庄市公共资源交易中心发布了多则国有建设用地使用权挂牌出让公告，涉及高新区1宗住宅商服用地，鹿泉区3宗地块，正定新区2宗商服用地。

老杨观点：

上周的土地市场中，保利摘得的铜冶镇南铜冶村的地块，应该是铜冶镇学校资源最扎堆的地方了，包括南铜冶小学、鹿泉二中、铜冶镇一中等，均位于该区域，而包括衡井线和青龙大道，均是主干道，交通也很方便，显然属于铜冶镇配套较为丰富的地块；

再看上周挂牌的6宗地块中，最终关注的包括鹿泉六街的旧村改造项目、正定新区2宗商业地块：

其中，六街旧村改造项目，位于位于获鹿镇六街村，翠屏南大街以东、六街村地以南、六街村村民委员会西、储备地以北，面积为24315.86平方米（约合36.47亩），土地用途为城镇住宅用地。；

老杨从2017年的媒体报道中发现，2016年末，恒大地产控股河北腾弘塘盛房地产开发有限公司，正式启动石家庄市鹿泉区六街旧村改造项目。

不过，未来该地块是否真为恒大开发，目前还没有确切消息，还需等5月24日土拍时确定。

而正定新区的两宗商业地块中，[2021]005号地块，位于正定新区，四至范围为：东至顺平大街、北至弘博路、南至恒阳路、西至清标街。面积为39218.16平方米（约合58.83亩），土地用途为商服用地；[2021]006号地块，位于正定新区，四至范围为：北至周汉河、西至白朴街、南至和谐路、东至梦龙街。面积为11455.73平方米（约合17.18亩）。

这两宗商业地块的未来开发房企，老杨大胆预测，很有可能是荣鼎集团在正定新区储备的另外两宗商业地块。

4、规划出炉

新闻背景：

上周，多个项目规划出炉，包含长安区润江云璞，桥西区金地盛世御城三区，保利阅云台，万科翡翠书院三期、石家庄市中央商务区体育馆项目，合作路111号住宅，地铁万科蓝湾。

老杨观点：

在所有的规划出炉的项目中，长安区润江云璞、保利阅云台、金地盛世御城三区、石家庄市中央商务区体育馆项目和地铁万科蓝湾，最受关注的还是中央商务区体育馆项目和地铁万科蓝湾。

其中，中央商务区体育馆项目，拟建地址位于中央商务区北区中央公园西北角，包含游泳、健身、休闲、羽毛球馆，以及公共卫生间等各项功能。这意味着，在中央商务区这一政府1号工程的规划中，将打造4.0版本的商务区，即：包括大型商业、住宅、酒店、公园乃至体育馆等集商务、办公、居住、休闲、娱乐为一体的高端商务区；

地铁万科蓝湾项目，更是首次以地铁为主体的项目，该项目位于胜利大街东、古城东路北，用地性质为居住、小学用地。从总平面图可以看出，地铁·万科蓝湾项目拟建设9栋装配式住宅楼、2栋配套楼、1所幼儿园及1所小学。

而之所以将该项目冠以地铁的主题，在老杨看来，有两大原因：第一，该地块是石家庄轨道集团联合万科拿地开发，因此，地铁的基因特点明显；第二，该项目距离地铁2号线的柳辛庄站仅有不到2公里，称之为地铁项目也不为过。