一周楼评：家庭规模缩小的背后，是否意味住房需求的萎缩？

上周，最值得关注的一件事儿，应该是第七次全国人口普查结果的发布。地产圈有句话叫“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，上周，第七次全国人口普查结果发布， 普查结果显示，全国人口共14.1178亿人，与2010年第六次全国人口普查数据相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率下降0.04个百分点。数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。  

近几年，为了稳定房地产市场，楼市调控次数增多和调控力度也在不断加大。那结合第七次全国人口普查数据来看，房地产未来长期的发展趋势是怎样的？可能会出现哪些变化？

1、人口低速增长。

新闻背景：

数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势，结合“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的市场发展规律，以及目前全国楼市和房企们的现状来看，未来房地产市场还有多大的发展和生存空间？

 老杨观点：

有几个数据值得关注：

第一，城镇化率。

房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口。因此，城镇化率一直是衡量房地产发展的关键指标，从数据看，目前城镇化率已经达到了63.89%，但距离2030年的70%目标，还差6%多，也意味着未来9年内还将有超1亿的人口进城，房地产市场仍有较大发展空间；

第二，人口流动趋势。

从未来城镇化的趋势看，中小城市和一线城市，将是农村人口集中转移的主要方向，因此，这些城市的购房需求还将持续增加。同样，对于高素质人才的吸引上，城市之间的竞争加剧，城市分化趋势明显，全国性房企的布局还将继续向大城市和中心城市转移；

第三，改善性需求的人口红利。

目前，全国人口的平均年龄为38.8岁，总的来看依然年富力强。16—59岁的劳动年龄人口虽然比十年前减少了4000多万人，但总量仍有8.8亿人，并且受教育水平不断提升，劳动力人口资源仍然充沛。

由此可以看出，人们在改善型住房的需求依然旺盛，加上教育水平的不断提升，人们对居住品质的追求更加舒适性和精神层面的享受，因此，在产品的创新和打造上，开发商依然有较大的提升空间。

2、家庭户规模继续缩小。

新闻背景：

普查结果显示，“家庭户规模继续缩小，10年前的平均每个家庭户人口为3.1，这一次比2010年减少0.48人，平均每个家庭户人口为2.62人。家庭户规模的缩小是不是意味着，购房需求的减少，未来购房动力也将不足？市场会供大于求。

 老杨观点：

此次普查的结果中分析，之所以出现家庭户规模缩小，主要受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善和年轻人婚后独立居住等因素影响。因此，并不能以家庭户规模缩小作为未来购房动力不足和购房需求减少的主要依据，还是要从多个数据中分析未来购房需求的发展趋势。

其中，人口流动数据中，人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。我国经济社会持续发展，为人口的迁移流动创造了条件，人口流动趋势更加明显，流动人口规模进一步扩大。这表明，人口流动中产生的购房需求和动力在持续增加，加上未来9年仍有一个多亿的城镇化人口，购房动力依然强劲；

另外，再看人口年龄在购房需求中的影响。其中，0—14岁人口为25338万人，比2010年人口的比重上升1.35个百分点，表明人们未来在改善性需求方面仍有较为强劲的增长空间。

当然，如果仅仅从购房需求分析，并不全面，还要从房地产市场供应端数据综合分析。根据2020年底召开的全国住房和城乡建设工作会议披露数据显示， 2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米。由此显示，从目前的房地产市场来看，供应量依然较大，供大于求的基本态势已经形成，存量房时代也已经来临。

不过，根据中国社会科学院的分析认为，从总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。

3、机遇与挑战并存。

新闻背景：

这份普查数据中，还提到了老龄化，人口老龄化程度进一步加深：老年人超2.64亿，与2010年相比，0至14岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35和5.44个百分点。人口老龄化会对房地产市场带来哪些挑战和机遇？未来房地产市场可能存在哪些变化？

老杨观点：

数据表明，人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

人口老龄化的主要特点有以下几个方面。

第一，老年人口规模庞大；第二，老龄化进程明显加快；第三，老龄化水平城乡差异明显；第四，老年人口质量不断提高。

这几个方面对于房地产市场而言，既是机遇，也是挑战。

先说挑战：

老年人口会因自身收入的减少而使得住房购买力减弱，进而会对住房需求产生不利的影响；

另外，我国老年人口住房拥有率较高，根据《中国城乡老年人口状况追踪调査》结果显示，城镇房屋产权属于老年人自己或配偶的比例为75.4%，所以退休期间老年人也不太可能再次购买住房。总体上老年人口的数量对于住房需求总量呈现出一定的负相关性。

再说机遇：

对于新的住宅而言，开发商可以在针对老年人方面的细节设计上多下功夫，如卫生间扶手、卧室急救按钮、社区医院、老年人独立的阳台或活动空间等，对于三代同堂甚至四代同堂等传统的人居习惯，很有帮助；

第二，为开发商提供了大量开发养老小镇或颐养社区等发展空间。提高养老品质，势必要从简单的集中养老发展成社区养老和小镇养老等，使老人老有所乐、老有所为，创新养老颐养的新模式。