一周楼评：石家庄房价上涨，二手房真的止跌了吗？

临近月底，五月份的”红五月“的确有回暖的迹象，而受钢材价格大涨等影响，房价较为坚挺。另外，许多楼王的大户型频频亮相，意味着石家庄市场正在进入改善产品的时代。

在二手房市场，虽然数据显示二手房价环比上涨，但成交量并未有所改善，持续性阴跌的趋势并未改变。

1、钢价“过山车”

新闻背景：

上周，关于钢价变动与对上下游企业的影响的信息说法比较多，据说由于钢价上涨，有的厂子甚至把销冠开除，因为之前货卖得太多。钢价变动所产生的影响，体现在楼市中犹如“面粉与面包的关系”，那么钢价变动背后，楼市和房价将随之如何变化？

老杨观点：

今年5月国内钢材价格像坐上了“过山车”，先是疯狂上涨，突破2008年的前期高点。但自5月12日起，钢材价格又急转直下，到20日国内钢材市场又大幅下跌。

显然，钢材价格的变动，对于房地产市场而言肯定是有直接影响的。要知道，建筑行业工程成本中，原材料占比非常大，约56%，其中45%是水泥，40%是钢材。前不久钢价大涨，在最高点时，影响建安成本一平约100元。如果一个50万平米建筑面积的社区，钢材价格上涨最高点时就会增加5000万的建安成本。可想而知，其影响还是不小的。

不过，根据兰格钢铁研究中心提供的周报显示，5月10日市场进入亢奋状态，钢材价格加速上涨，突破2008年的前期高点，创下历史新高。随后，市场成交快速收缩，钢价涨幅逐步收窄，5月14日出现明显调整。

即便如此，和去年相比，钢材价格依然处于上涨的趋势，自然对房地产市场有直接影响。

建安成本的上涨，意味着房企利润空间的压缩，加上三道红线等信贷政策，今年房地产企业的日子越来越不好过，项目减配的发生概率将大大提高。而对于购房者而言，将面临更多的风险，建筑质量和交房维权等增多。

因此，建议购房者在买房时，不仅要看价格，更要选择大品牌、口碑好、负债率低的品牌实力房企开发的项目，这样才能保障买到性价比高且质量过硬的好房子。

另外，5月19日召开的国务院常务会议，部署做好大宗商品保供稳价工作，保持经济平稳运行。会议指出，今年以来，受国际传导等多重因素影响，部分大宗商品价格持续上涨，一些品种价格连创新高。要高度重视大宗商品价格攀升带来的不利影响，针对市场变化，突出重点综合施策，保障大宗商品供给，遏制其价格不合理上涨，努力防止向居民消费价格传导。

由此可以推断，未来钢材价格的预期将逐渐趋稳，也对传导至房地产市场，届时，房地产的市场预期也会逐渐回归理性，大家不用过度担心！

2、国家统计局“4月房价”

新闻背景：

上周，国家统计局公布《2021年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，4月石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨2.8%；二手房住宅价格环比上涨0.3%，同比下降1.6%。

老杨观点：

从数据中，可以看到，二手房住宅价格呈现环比上涨但同比下降的趋势。对此，老杨跟行业人士交流时发现，目前二手房的成交量持续走低，成交周期持续拉长。部分老旧小区的二手房源，即便继续降价明显，依然成交困难。

而市场呈现相对分化的趋势，即：老旧小区量价齐跌；学区房和房龄较短的优质二手房源，价格相对坚挺，成交周期较短。

一手房市场方面，虽然打出特价房源优惠政策的项目增多，但因为房源较少，对整体市场影响不大，一手房价较为坚挺，尤其近期亮相或开盘的项目多为楼王等大户型的改善房源，其价格较为坚挺，降价空间较小，在一定程度上影响了市场的预期。

3、周末活动 新盘亮相

新闻背景：

上周，石家庄各大售楼部依旧活动不断，比如融创的两个项目融创中心、融创未来中心发布会，厚德地产宜居价值论坛，长安金茂悦项目首开等。

老杨观点：

先说融创的两大项目，融创中心的此次活动是200平米+大平层的发布仪式，而融创未来中心此次活动，是该项目首次亮相。

作为首个融创在石家庄落地未来系产品，融创未来中心，此次亮相，明显规格很高，不仅邀请了田亮这样的体育明星，在活动现场的设计和演出调性上，都在力求凸显未来的科技感，彰显了年轻人的个性化需求。

资料显示，融创未来中心，落子石家庄东二环，构筑高端低密人居格局。项目总占地近800亩，总建筑面积约140万㎡，规划有臻品住宅、商业集群、企业办公于一体，将现代、时尚、科技、精致生活集于一身，打造一个石家庄东部区的品质标杆大体量项目。

项目由多个社区组团而成，融锦园南北区、融鸿府东西区、融悦府，各个组团独立 管理。社区内还包含2所幼儿园、1所小学。融锦园南北两区，均为高端低密度区，北区为14-18层的小高层，面积为107-220㎡， 全部为三室、四室户型 融鸿府分为东西两区，共 10 栋 26 层的高层。

融创中心大平层，建筑面积约203㎡四室两厅三卫户型，约16.8米四开间朝南设计，双套房卧室设计，主卧拥有独立衣帽间。融创中心目前建筑面积约87-200㎡房源在售，价格约15500-17500元/㎡。

再看长安金茂悦项目的首开情况。

从媒体的报道中，我们看到，600人选房，2个小时销售138套房源，显示金茂在石家庄的首个项目销售情况比较好，即使按照行业人士的说法减一半成交量，其销售业绩依然客观。

此次金茂悦项目正式推出其建面约79-143㎡精装科智宅，价格在16900～17300元/平米。

分析金茂悦项目的周边区域，作为改善型产品，和其他项目相比，价格上并不占优势，业内分析，价格相对较高。而79平米的两室作为刚需户型，如此高的价格，显然不太适合刚需人群的定位。143平米的户型，对于改善客群来说，则较为合适。

最后，再看厚德地产的宜居价值论坛。这次论坛上，厚德地产发布了五好房子价值读本，同时对鹿泉理想人居需求调研报告做了解读。

各种数据显示，超过82.89%的调查对象，认为，园区景观差、无健身区域、物业服务差，是自己小区最不满意的三项，其它包括户型采光不好、房屋质量差、楼道工区普通涂料非精装、没有地下停车库等，同样是大家日常吐槽的槽点；

而数据显示，改善居住环境与为孩子上学两大需求，是鹿泉城区的两大购房动力，占比达68.95%表明，当地拥有住房的比例非常高；

另外，鹿泉购房者在买房时的关注点方面，也是有别于主城区的：地段论依然是当前左右购房者选房的首要因素；其次，人们对于开发商的信誉程度关注度之高，表明购房者风险意识的提高，以及购房理性程度的增加。同样，也会倒逼房企重视品牌与信誉，形成持续的品牌溢价。

处于改善阶段的鹿泉购房者，其消费能力很强，对于开发商的实力与信誉尤为看重，而对产品的理解上，更加追求实实在在的舒适感与宜居度，眼见为实的品质是鹿泉人踏实质朴的真实体现。

在一项调研中，63.05%的调查对象，对厚德地产在鹿泉的项目非常熟悉。而这项数据表明，厚德地产作为鹿泉龙头房企，号召力与引领作用越来越强，其开发的厚德福城、厚德雅园、厚德中央锦城、厚德锦园，以及新近亮相的厚德·福城Ⅱ礼著，以各自独特的优势，在引领鹿泉人新的生活方式上，起到了无可比拟的作用。