叶檀：房地产开发商大规模转型 还须全面服务提供商

房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。

复星集团CEO梁信军最近表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑清楚，做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。

所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能办公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定义仍然是模糊的，复星在养老地产、医疗领域方面的大手笔投资为核心功能点题。梁信军直接了当地说，“我觉得6到8年内，大健康就会成为中国第一大行业”，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人是可以做的”。

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，对制度的刚性需求超过了中国城市住宅的吸引力;而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的万年定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。

房地产需要新引擎，新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。

确实，中国制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。如蓝天白云的干净环境的稀缺，今年3月29日，3月29日，开发商在郑州市绿城广场分发栾川县老君山的新鲜空气免费体验，不少市民来此吸氧，20袋新鲜空气很快被一吸而光。

一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河汊，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，在吸引总部经济、建立“外滩金融园区”时，缺少人才资金配套的短处毕现，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地的完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。

所谓旅游地产，就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口，这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫，是仰头即风景，给好友、家庭相聚休息的空间，细致的服务体现在所有的上网、交通、交通规划、家庭与家庭之间的距离等细节处，国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多，两南“云南、海南”个别区域可以称得上宜居宜旅。