多个城市房地产调控政策叠加 上半年地产行业并购频发

最近半年来，多个城市房地产调控政策持续叠加，促使房地产行业收并购频发。有业内人士认为：开发商看好房地产市场中期发展，积极补库存；另一方面，调控之下，一些开发商短期内趋于谨慎，更多去寻找二级市场收并购机会。预计未来收并购趋势还会持续增强。

房企“收并购潮”去年已开始，这与土地价格持续走高不无关系。“如今，土地竞拍时很容易拍出一个高位价格，因为大家都在抢地，收并购可以规避一些价格风险”。保利地产首席分析师吴定金告诉财新记者。

目前，房企收并购主要可以分为两类：项目或土地类以及整体企业股权类。克而瑞研究中心指出，房企通过收购拿地，既能降低拿地成本和风险，又能够快速推出市场，为企业带来业绩快速增长。

同策咨询研究部总监张宏伟也称，通过收并购获取的一些项目资源很快能为房企带来收益，整改之后就能出售，“收并购付款方式多样，比如有些可以分期支付，先付个首付款，后续在两到三年或者更长周期内，通过项目自身销售回款及金融机构资金等解决后续支付问题”。

“招拍挂拿地的付款方式大致可分为两种，金额不大的一次性，如果金额比较大，政府也可能允许分期付款”，吴定金表示，但收并购付款方式非常灵活，因为这属于企业之间或私人之间的约定，不一定局限于现金形式。

半年来，收并购案例不胜枚举，房企借机获得大量土储和项目资源。如近日，万科( 000002.SZ )551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块。(详见《广信房产烂尾近20年万科551亿接盘》)

融创中国(01918.HK)和阳光城( 000671.SZ )被媒体誉为“并购王”。5月以来，阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目，合计花费近130亿元。融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目，总价合计超155亿元。

同时，蓝光发展( 600466.SH )、泰禾集团( 000732.SZ )、龙湖地产(00960.HK)、新城控股( 601155.SH )等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据克而瑞研究中心不完全统计，泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的；龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。

吴定金表示，上半年房地产市场调控较多，部分城市销售遇到一定阻力，市场不确定性因素增大，有些房企在招拍挂市场拿地时会偏谨慎。同时，一些城市上半年土地供应偏紧，开发商通过收并购增加土储和项目也不失为一个比较好的选择，“预计下半年土地市场供应会增加”。

“目前开发商普遍库存不足，特别是当销售规模扩大时，土地储备就要持续增加。换算成建面的话，大概要确保能卖三年。”吴定金补充。

克而瑞数据显示，今年上半年，一线城市土地成交均价同比上涨19%，环比去年下半年微涨8%；三四线城市土地价格同比大涨87%，环比微涨3%。

以广州为例，中原地产研究中心数据显示，今年1-6月广州商住商服用地共成交121.7万平方米，同比回落28%。但商住商服用地半年总出让金为477亿元，比去年同期增加1.5倍，其中商业和住宅综合用地总出让金为364.7亿元，同比上涨3.4倍。

通过收并购能有效控制成本。以融创中国103亿元收购的天津星耀五洲项目为例，据克而瑞测算，该项目计容建面约300万平米，其中未售计容面积达235万平方米，折合均价仅为5447元/平方米。

也有分析人士认为，一些房企积极通过收并购拿地，有可能是在一级市场无法与其他开发商竞争。

除降低成本，收并购还有助于迅速扩大规模。有业内人士表示，这一轮中型开发商更有扩张冲动，房企争抢着做大规模、冲排位，首要好处是能更容易以较低利率获得贷款，在资本市场里增强议价能力，“规模指标不只销售金额，还包括总资产、净资产等反映企业整体发展实力的数据”。

“银行等金融机构会更关注top榜单里的大型房企，因为它们认为这些房企抗风险能力更强，特别是当市场环境变弱时，更愿意放贷给排名靠前的开发商”，上述人士补充。

尽管收并购有诸多好处，在吴定金看来，该方式也存在风险：“主要来自于或有债务；其次是有些地块，背后关系比较复杂，特别是涉及到多个债主方，谈判耗时，也存在很多不确定性；再有则是税费问题。而从一级市场拿的地，就比较干净，但有可能代价就比较高”。