达诺地产总经理张新立：下半年楼市将处于盘整期

        上半年，石家庄实行限购政策后，又推出“限贷、限售”一套组合拳，使石家庄房地产市场表面上逐渐回归平稳。虽然如此，石家庄藁城、栾城、鹿泉、正定新区等新四区土拍市场异常活跃，依旧有很多大品牌房地产商进入石家庄。这些，对下半年楼市走势有什么影响？为此，采访了达诺地产公司总经理张新立。张新立总经理如是说 ：下半年乃至于今后两三年的楼市仍会在由来已久的“怪圈”中打转转。从总体趋势上看，会进入一个盘整期阶段，楼市价格不会有大波动。

     “怪圈”怪在什么地方

      张新立所说的“怪圈”怪在什么地方？张总说，怪圈指的是循环往复的房地产调控——刚需及改善性需求压抑——放松——刚需、改善需求释放+羊群效应透支市场潜力——量价齐升——调控。

     张新立以2013年开始的调控到今年的新一轮调控情况为例，对怪圈进行了说明。他说，由于2013年至2015年房地产调控，改变了人们对房价的预期，集蓄了一个由刚需、改善性需求的庞大群体，形成房地产需求市场人为堰塞湖。进入2016年，伴随着房产交易税费降低、住房公积金贷款政策大幅放宽、商业贷款基准利率下调、去库存等种种利好，压抑已久的购房需求逐渐释放。2016年6月住宅均价9355元/平方米，同比增长11.97%涨幅全国第8，之后进入市场大爆发阶段。今年春节后，一些开发企业的跟风，和一些媒体与所谓的“大师”们的循环鼓动中，出现了房价像脱缰的野马一样的疯狂飙升。从去年3月到今年3月的一年间，石家庄市平均每个月都有数十个项目涨价，涨幅约在500-2000元/平方米甚至更多；二环以内的真实房价每平方米也已超过或接近两万元。面对如此疯狂的涨价，一些刚需被挤出市区，始终无法摆脱房价与百姓收入长期倒挂的窘境，面对政府周期性对房地产市场的扰动，将老百姓导入到一个非理性购房心态，一轮接一轮的越涨越买，越买越涨的怪圈始终不能打破。石家庄市政府于3月17日晚连夜发出了“限购令”。之后又出台了限贷限售等调控措施。

      张新立认为，这几年，房地产基本是在这个“怪圈”中打转转，始终没有跳出来。现在是处于一个新的调控下的需求压抑阶段。另外，这次调控之前的楼市的火热，是因政策放松，需求压抑的爆发式释放，再加上炒房和跟风族各方面因素，应当说这一波房地产市场的过度释放，既透支市场价格又透支了未来二三年的市场需求。今后二三年应当是一个缓慢调整期，楼市不会出现大起大落的状况。

      张新立讲到，今年调控政策仍是抑制消费为导向的各种调控措施，有的限制政策与市场规律错位，虽当时是见效的，却没有戳到问题的症结与根源，从而又可能进入新一轮的调控——压抑——放松——需求释放——价格暴涨的怪圈。

土地拍卖与楼市的“死结”

       今年石家庄市上半年土地交易火爆。2017上半年石家庄土地出让宗数、成交面积、成交总额均为近五年来新高。上半年先后共举行了24场土拍，共计84宗土地成功出让，成交量3770.5亩。其中，鹿泉区卖地最多 正定新区土地最值钱。正定新区成交金额567900万元，占比39%，亩价为790万元，高居石家庄榜首。

       今年以来石家庄土地热拍与下半年楼市价格有什么关系？张总摇了摇头说，这个问题很难预期。这里关键是有一个“死结”难解开。这个“死结”就是土地拍卖，土地价格屡创新高，而房价调控却有封顶之说。房地产开发商在某种程度上，夹在了“不封顶”和“封顶”之间。

     张新立说，非常有意思的是正定新区6月份两场土拍分别解锁了两个土拍新规。6月2日正定新区出让的6宗地拍卖中首次正式启用；6月28日正定新区土拍再出新规——“双限双竞”。什么意思？就是在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的前提下，先竞土地价格，未超最高限价情况下价高者得。超过土地最高限价的，以接受最高限价为基础，以房屋最高销售平均价格为基准，向下竞房屋销售平均价格，按出价者低的原则确定竞得人。当低于房屋销售均价下限时，停止竞价，该宗地流拍。此举确实将房价掌控在了政府手上，那房价是不是进入计划经济时代的模式？楼市价格由市场决定的因素在某种程度上弱化了。

       张新立认为，随着对土地拍卖政策的不断改进和完善，楼市价格逐步能够与土地供给形成良性互动，缓解供需矛盾，土地供给多房源就多，这样房地产价格趋于稳定甚至降下来的可能性才大！但是，必须清楚我国是一个土地资源稀缺的国度，再加上某些政策上的缺陷，有些媒体及一些专家误导，对推高房价起着推波助澜的作用。另外，有的开发商，搭旁边地价上涨的车。邻地块拍出高地价后，则开发商不是按自己所开发地块预期价，而是按邻地块高地价所预期的房价进行销售，这在某种程度推高了房价。使房价真正的稳定下来还需要一个过程。

       有进有出 这是市场规律

       截止到2017年上半年，有11大品牌房企进驻石家庄，包含万科、碧桂园、恒大、融创中国、绿地、保利、富力地产、荣盛、中冶、金辉、金科，并表示均看好石家庄市场。

       谈到今年以来有很多大品牌地产陆续进入石家庄时，张新立认为这没有什么大惊小怪的。他说，这是市场发挥资源配置作用的一个体现。今后，有些大品牌地产商可能对石家庄房地产市场预期变了，也可能退出去。有进有退，这是市场机制发挥了作用。品牌房企的入驻一方面将给石家庄带来更加专业的产品及服务，另一方面品牌房企给本土企业带来巨大的冲击，大房企通过“并购”或者“合作”的方式进军石家庄，导致一部分本土中小型房企退出历史舞台。在这样的情况下，也促进了一些具有一定实力的本土房企，通过不断创新、升级，在与品牌房企的竞争中壮大起来。

       他说，市场就是这样的，总是按照死一批、活一批、新生一批的规律发展的。有创新力、创造力，且产品性价比好的，就发展起来了。或叫大浪陶沙，或叫物竞天择。另外，房地产业的发展需要有各方面要素支撑，如文化、娱乐、休闲、购物、行政资源、相关产业、等，这样房地产才不至于成为无水之鱼。

        采访最后，张新立谈起了正定新区的发展。他对正定新区楼市的未来发展，提出了自己独到的见解。他说，正定新区正处于谋划起步阶段，下一步靠什么发展，这才是最重要的。正定新区不是生活区，要发展，必须要靠相关产业及诸多要素作支撑。有了相关产业及发展要素，在这里的人才能有工作可做。有生活，有娱乐、休闲购物等等。这样人们才有理由在这里住下来。这才是正定新区楼市发展的根本。