惹目机构张金峰：石家庄下半年房价既不悲惨也不亢奋

        石家庄上半年出台的“三限”即“限购、限贷、限价”，把狂热的房地产市场冷却了下来。但冷中有热，寒中有“春暖”。比如，栾城、鹿泉、藁城、正定新区等土拍红火，大品牌房企涌入等，与“三限”后的市场趋冷相比，似很“反常”。这里面有什么蹊跷?石家庄惹目机构总经理张金峰以解说“一推一拉”“迷信不再、地方上升”“不悲惨、不亢奋”等几个关键词的方式，精辟地分析了个中因由。

土地火热拍卖的关键词：一推一拉

       张金峰认为四个新区，尢其是栾城、鹿泉、藁城三个新区上半年土拍呈现的热度，并不“反常”！其诱因有两个，一个是三个新区与市政府在“钱”上的博弈而诱发出的强大推力。一个是大品牌房企看好这里的利益空间而进入所产生的拉力！这一推一拉，就把土拍的“火”煸起来了！估计这个热度要发力到明年下半年。

       推力，因体制变化而生——

       2014年9月，鹿泉、藁城撤销县级市，栾城撤县，分别设为石家庄市的栾城区、鹿泉区、藁城区。之后，市政府为三个区加大了投资力度。南二环东延西延；和平路高架桥西到鹿泉，东至藁城；栾城方向，天山大街、307国道、体育大街向南延伸过去等等。

       如今，石家庄撤县设区已近3年，但一个不容忽视的现实是，三个新区加上正定新区在房地产项目行政管理方面的权限似乎比主城区更加灵活与自主。

       张金峰认为，四个新区在向石家庄下属区身份转换的过程中，难免要与石家庄市政府产生利益上的博弈，具体表现为：过渡期内四个新区的土地拍卖收入主要由各区财政支配，越到后期，博弈会越激烈，主城区与新区一体化的时间节点一到，新区财政的脖子将被市政府卡住，土地收入将被市政府统一支配，四个新区再难有大的自由空间。这种博弈所产生的结果即是：推动了三个新区土地的快速释放。

       拉力，品牌开发商瞄准商机而诱发——

       这四个区，前几年房价没那么高，才四五千元，今年到了一万以上，大品牌房企也开始瞄准这里。开发商利益诉求恰与区政府的心意契合，从而形成了巨大的拉动作用。

       大品牌涌进关键词：迷信不再 地方上升

       张金峰对大品牌房企涌入石家庄不以为然。他分析了大品牌房企的强势，一针见血地指出了其软肋。他认为，当地房企已成为石家庄地产业的一支重要力量，对大品牌房企没有了“狼来了”的恐惧感；市民也不像以前那样迷信大品牌，因选择面更广了，购买上更理性了。

       迷信不再——

       “外来和尚会念经”。大品牌房企刚入住石家庄时，与当地房企比，管理规范，五证齐全，产品高大尚，人们非常憧憬、“迷信”他们。大品牌房企也确实拓宽了购房者的视野，提升了生活品味。但是，五证齐全不再是卖点，当地房企开发的楼盘也越来越精细，本土地产开发商的品牌已经走进市民的视野中。

大品牌房企也存在着先天不足。

       大品牌房企资金链不能断。大品牌房企是一个大的资金池，降价潮中，往往由大品牌房企开启，比如说过去、万科、恒大，融创都有过大幅降价快速出货的经历。他们的资金流要求非常严格。比如随着地价的攀升，资金需求也蹿升。过去石家庄房价每平米5000元，100万平米才50亿，现在房价2万元，一下就升到200个亿，房价上涨，一样做为得地王或收购外来品牌房企资金也投入也大幅增加。为了确保资金链不断，在一定的政策或企业战略调整时，就可能要降价。有时可能为保证全国资金链时会牺牲局部利益，在某一个或几个楼盘中降价。国家政策调控，往往击中大品牌房企的软肋和“死穴”，也就是资金链问题。比如，过去的绿城中国，就是在调控中资金链断裂，被中交集团和九龙仓等收卖了股份。包括融创的前身顺驰的，也曾因资金链断裂，虽然后来被路劲集团收购，但收购期的停滞与后期规划的调整也让许多业主苦恼不已。

       另外，大品牌房企的职业经理人制，弊端很大。职业经理人制就是不犯错，产品标准化，形成系列化。比如花园系、绿州系、公馆系、桃花园系等等，利用的是一种复制模式，其产品有可能与当地人的需求产生距离，从而影响使客户的房价中品牌占比因素被放大，而不是品质为主的房价。

       地方品牌上升 ——

       大品牌房企到来，招数都是先挥“三板斧”。第一板斧，打牌子。宣传“我是外来房企，我是百强”等；第二板斧就是“打产品，讲慨念”。产品分什么什么系，这个系如何如何好等；第三板斧就是造示范楼盘等。大品牌房企刚来时，也确实赚足了眼球，个个业绩不菲。万达到来后，全国业绩第一，恒大来了业绩全国第一，保利、荣盛来后也是全国业绩第一！现在涌进的大品牌房企的业绩就不敢说能拿第一!此时非彼时也，大品牌房企“三板斧”呼风唤雨的“神功”功能会随着城市的成熟化而功力渐弱!

       当地的房企，具有先天优势，也正是多数大品牌房企缺少的。当地房企的老板更容易掌控项目品质，拿地的成本也相对较低，对地方的风土人情更了解，加上信息共享时代的眼界，能更清楚用什么样的产品打动哪一类的客户等。对产品做得越来越深化、细致。当地房企已做出了一些很好的产品，比如智慧城，国赫天著，同祥城、原河名墅、九峯等等，不比大品牌房企做的次。在物业方面，大品牌房企在物业上不容易做，物业公司绝对的独立化。而地方房企如果感觉物业不好，也许就会追加投资来改善，比如天山的物业，而大品牌房企不会增加这方面的投入。

        下半年房价关键词：不悲惨  不亢奋

       石家庄房价自去10月份达到一个高位后，至今年3月份一直很活跃。自3月中旬限购后，市场开始发软，4、5、6月份成交量整体下滑，房价增幅平稳回落！张金峰通过对炒房团人群和当地购买力的分析，认为下半年房价既不会上演合肥的“悲惨”剧，也不可能跟风南京等地的“亢奋”。

       不悲惨——

       上半年合肥住宅房价普遍下跌15％～20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。有人担心，随着调控的力度进一步增大，石家庄下半年房价会不会追随合肥而上演房价暴跌的悲惨剧？

       对于这个问题，张金峰非常自信地肯定：不会的。

       张金峰说，合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。这些都是来自合肥周围的省市。合肥市房价是由他们推上去。政府调控后，这些人开始抛售，导致房价暴跌。真可谓“成也萧何，败也萧何”。

       石家庄却不同。石家庄的炒房团没有外省市的。到石家庄买房子主要来自衡水、邢台、邯郸三个地级市加上沧州和保定的一部分。北京炒房人大多截在廊坊，天津的截在沧洲。另外，河北人性格比较稳重，大多数70后与80后的投资客都是如果有100万，只会拿出一半投房，不是倾其所有甚至再借钱炒房。能投得起就投，投不起的就变房东。没有外来资金的话，想让他破产，不可能。

       再就是京津冀一体化的发展，使各个县级市的房产价格都拉上来了，比如任丘、河间、安平的房价涨了不少，但想要退下去很难。这些对河北乃至省会的房价的“稳”起着非常重要的作用。合肥房价似海滩，浪冲过来，又退下去，留下海滩！石家庄房价似泥石流，泥石流结束了，但是却退不回去。再就是石家庄人口密度大，也决定着房价不会发生断崖式暴跌。所以，对于石家庄来说，房价已经到2万多，非要降到去年的5、6月份的1万多，是不现实的。

       不亢奋——

       有一种观点，就是把石家庄的房价与南京、北京等大城市比，认为房价有很大的上涨空间。而张金峰对这一看法给予了否定。他说，石家庄的房价不会亢奋。他从城市对比、石家庄文化资源、经济等三个方面进行了说明。

       石家庄如何与一些大城市比？

       南京是六朝古都，历史文化底蕴厚实，各种人文资源、经济济资源广博，其所辖区县的老百姓富裕程度高，这些我们石家庄不具备；厦门、上海、南京有着极浓厚的近代文化，石家庄在这方面很贫乏；上海外环有外滩，北京环线内的有个紫禁城，我们石家庄有什么可与其相比？没有！人们到北京打拚，有的一年能挣上几十万，这个梦可以实现，在石家庄能实现吗？肯定不能!

       石家庄是一个怎样的城市？

       市区内核有什么？交通枢纽，也是未来大石家庄的交通核枢纽，只能发展商业。而现在商业开始由过去的单核渐变为多核。比如，过去只有从中华大街至建设大街的中山路两侧的一个商业带，而后来有了万达、东胜、怀特等商业中心。

       而石家庄市区其他方面呢？教育方面，没有百年大学；文化方面，在正定；森林公园在西山在鹿泉；产业在南边；将来居住的舒适度在三环外，那里的容积率会降下来，而且有绿地、公园搭配，并且道路宽阔等。

       石家庄的经济产业状况如何？

       从相关经济数据显示，虽然石家庄人均GDP较高，但人口密度大、贫富悬殊明显，石家庄产业发展不丰富造成居民收入来源结构单一，无法长久支撑房价的持续上涨。要推动下步石家庄房地产发展，重在推动经济发展方式的转变和产业结构的转型与升级，带动全民创业，万众创新，为房地产发展提供坚实的经济基顾。

       综上所述，石家庄不具备房价亢奋的条件！有人预测说，将来石家庄的房价是“235”，即：三环边每平2万，二环外3万，二环内5万。这个预期在短期内难以实现。如果明年调控不那么严了，沿着三环周边的地还有很多，如果放量再增加，二三年后，三环边上房价达到1.5左右，二环边上可能提到2——2.5万左右，二环内3.5万左右，这应是一个比较合适的价格。