张锐：SOHO中国由售转租之路到底能够延伸多远？

SOHO中国董事长潘石屹日前参加“2017新浪金麒麟论坛”时称,目前中国的地产市场租金回报率不足3%,而公司从银行贷款来的资金成本是利率4.4%,且还是全地产行业中最低的资金成本。此话一出,语惊四座,这不就是说SOHO中国一直是在做着赔本的买卖。不过,潘石屹还是气场十足地对外表示,SOHO中国会在物业持有和租借模式上深耕下去。

作为昔日京城“最赚钱的房地产企业”,SOHO中国告别市场散售模式而转向物业持有模式至今已经有五年时间了。按照潘石屹当初的设想,转型后公司的主要盈利来自租金收入,SOHO中国将从一家以拿地盖楼与销售的重资产公司变身开发和自持物业的轻资产公司。排除潘石屹是否提前踩准了国家正在全国各地推开的住房租赁新政鼓点不论,仅就SOHO中国本身而言,潘石屹决定公司转型不是没有道理的。

当年SOHO中国卖三里屯项目的时候,太原、内蒙的煤炭、钢铁等资源型企业老板纷至沓来,按照潘石屹的说法,这些人买三里屯SOHO花3亿与5亿元连眼都不眨,可这种局面不会持续多久。不仅如此,无论是SOHO现代城还是建外SOHO,北京之外的异地客户占了业主总数的50.23%,潘石屹感到这样的消费主体结构同样也不可能延续。如今,限售限购政策在全国主要城市铺开,外地人在北京购房且不说那让人咋舌的购买成本,拿到买房的门票更是难上加难。既然如此,房地产商还能像以前那样敞开袋子收钱吗?人称“地产老财”的潘石屹算不算是先觉悟了一把?

但是,SOHO中国的确为自己的转型付出了代价,这也进一步佐证了潘石屹是在做赔本买卖的推论。财报显示,2012-2015年的四年时间里,SOHO中国的营收分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元和9.95亿元,同比跌幅分别为9%、58%和84%,同时公司净利润分别为181.95亿元、124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元,同比跌幅分别为31%、46%和79%。与此同时,曾经掉在SOHO中国后面的恒大地产与华南碧桂园纷纷冲进房企千亿俱乐部,许家印与杨惠妍还成了胡润财富榜上的男女首富,再看看潘石屹与张欣,个人身家还停留在好几年之前的位置。

SOHO中国的“缩水”不能不让人们产生其转型可能失败的疑虑,可就在市场为潘石屹捏汗之际,全新的财务数据让SOHO中国见到了一丝光明。在前一年营业收入与净利润分别进账15.77亿元和9.10亿元并分别实现增长58%与69%的基础上,2017年上半年SOHO中国的营业额增加至10.7亿元,同比上升47%;同期净利润39.82亿元,同比上升77%。更值得关注的是,2017年上半年,SOHO中国租金收入约8.18亿元,同比上升17%,并占总营收的80%以上。另据资料显示,目前SOHO中国物业平均出租率达到97%,租赁业务毛利率为80%。

可是,财务数据的改善难道是租借模式造成的吗?追踪发现,最近四年,潘石屹不断卖出了上海SOHO海伦广场及静安广场、上海凌空SOHO、上海外滩SOHO、上海SOHO世纪广场、上海SOHO天山广场以及北京光华路SOHO2等多个项目,简单匡算,四年间SOHO中国通过销售京沪两地办公物业就套现超过340亿元。而这部分资金进入SOHO中国的财务,当然可以填平因租借模式而形成的亏损窟窿,甚至扮靓整体公司业绩。同时,SOHO中国频繁的变现举动也引起了潘石屹可能重回开发与销售模式上的有关猜想。对此,潘石屹指出,SOHO中国出售的只是个别成熟的、满租的非核心资产,SOHO将长期持有核心优质地段的物业,并将在转型路上继续前行。

数据最有说服力。除去出售的以上物业,加上全新入市的SOHO天山广场以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO,SOHO中国持有物业的建筑面积依然高达160多万平方米。不仅如此,潘石屹还推出了SOHO3Q这一转型升级版。用户只需登录SOHO3Q的官网,就可自由选择租用办公室的时间和大小,可以只租一个星期或一个月,一个办公桌或一间房,支付确认后,只需携带手机与个人电脑便可以直接去办公。而且与如今市面上流行的服务式办公室不同的是,SOHO3Q将所有环节都搬到了互联网上,是线下与线上的双向结合,从选房、订房、签约到付款交易,每个环节都可以通过官网或手机APP完成。

统计表明,SOHO3Q目前有17000个座位,出租率85%左右,2017年底将达到95%。为了吸引人气,SOHO3Q开启了互联网众包模式,鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴和3Q联盟,最高获取15%的佣金。资料显示,目前SOHO3Q的租户主要来自于互联网、教育、贸易、科技、金融和文化等行业,累计会员超过6万名,并已成为北京、上海最大的共享办公空间。不过,由于目前占公司业务整体体量较小,SOHO3Q还没有公布租金表现以及营收状况。

如果说运用自持物业对外出租是SOHO中国转型的1.0版,那么SOHO3Q则是其转型的2.0版,而接下来潘石屹将要盘活市面上闲置的非自有写字楼空间则可以视为SOHO中国转型的3.0版。据悉,SOHO3Q接下来将从北京和上海扩张下沉到全国多个一二线城市,其中首选城市将是杭州、南京、深圳和广州,同时用3-5年时间,将SOHO3Q的规模从今天的1.7万个座位扩充到三五十万个。分析发现,由于至少两年没有竞标拿地,SOHO中国并不会有更多的自持物业跟进对外租借,而盘活公共物业存量将成为其重点发力的方向,对此,SOHO中国或独立操盘,或采取输出管理的方式与第三方合作。

行文至此,我们就不得不强调,既然城市房屋租赁成为了调控房地产市场的一种长效机制,而且万科等房企也加入到了朝着住房租赁转型的阵营中来,如果国家要降低房企租赁成本比如降低房地产开发企业用于租赁的新房土地出让金,或者减免部分房产税和土地增值税等,也许还要更多的地产商转型到如同SOHO中国的商业轨道上来,房地产调控所能期许的效果可能由此得到更有力的彰显。