叶檀：深圳现房销售 纯属过度解读 别进圈套！

今年房地产市场转型，关系到大多数人的钱袋子，几亿双眼睛都盯着。

　　檀香们知道，我们说房地产市场和股市说得比较多。我们可能说错，但不说自己不相信的话，大家一起说说人话，相信会轻松得多。

　　深圳的一则现房销售消息，让房地产市场炸了锅。房地产是隔三差五一枚深水炸弹：万科要活下去、补偿，广东房协期房销售内部征求意见消息曝光，现在深圳现房销售。

　　有时候，我们是自己吓自己，有时候，是天真的盲目乐观。市场有规律，政策随市场而行。

　　就拿深圳首例现房销售这件事来说，纯属过度解读。

　　深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单?

　　因为拿地的时候是地王，2016年6月2日，经过激烈的竞争，电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下一举拿下金茂府，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡，面粉价直逼面包价。据内部人士测算，每平米得卖到8万，才能回本。这块地在当时土地市场火得一塌糊涂，18家竞争，得泼泼冷水降降温。

　　当时深圳龙华地块也热得烫手。

　　2013年以后，龙华几乎年年诞生地王，地王一入市，就刷新片区价格。2014年，中海锦城让龙华步入3万+的高位，2015年，龙光玖龙玺又拉高到5万+。

　　2016年抢到地的兴高采烈，可别忘了，当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

　　现在要开盘了，当然得信守承诺，现房销售。

　　所以，现在深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，而不是2018年下半年的热度，绝不意味着全面进入现房销售时代。

　　高速火车快速转大弯，是很忌讳的事，不会有人轻易尝试。

　　深圳的政策没有拐大弯，因为今年预期改变，大家坐上过山车狂叫，任何一个小弯都以为是大弯。

　　如果深圳从此进入现房销售时代，如果深圳的现房销售成为全国风向标，那房地产市场将有腥风血雨。

　　房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的，突然全部转成现房销售，要出人命的。

　　所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。期房销售每个地方不一样，有的地方楼盘结构长出地面三分之一，小笋才露尖尖角，就能拿到销售证，有的地方得长出三分之二，结构大致成型了，才能卖。很早的时候，记得打桩声响就能卖。

　　现在大房企，从拿地到开盘要求在 100 天以内(多层小区)， " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 "，回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

　　还有利率，假设现在最便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

　　期房还是现房，是革命的首要问题，牵涉到房地产市场模式的根本变化。

　　期房、现房这些政策，都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年，楼市火爆，其他热门城市也出台了类似深圳的政策。

　　拿南京来说，2016年房地产市场热得跟白天的月亮一样，所以修改土地拍卖游戏规则，规定当网上竞价达到最高限价 80% 时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。

　　但今年7 月 18 号一大早，媒体兴奋地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出让公告，达到最高限价的 80%、90% 这两个标准下的拿地 " 门槛 " 被取消了，现房销售条款悄无声息就此消失，原因很简单，南京的房地产市场不那么热了，那干嘛还要胶柱鼓瑟?

　　有人欢呼是开发商的重大胜利，简直是胡说，哪有这么轻松取得的重大胜利!

　　就在南京取消两个门槛的时候，广东江门出台政策《商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》，被解读为江门将实施 " 现房销售 "，取消 " 期房销售 "。

　　7月18日，江门市住建局工作人员说，不对，从来没有取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)”，仅仅针对现售房。

　　我的判断是，每个城市、每个时段，各个地方的房地产政策都会不同，目标是维持房地产市场的稳定，在稳定中缓慢转型。有的时候你在这里因为某某市的一项什么政策热血沸腾，那个市迎头泼过来一盆冷水。这个时候，请保持冷静，坚信有些规律不可摧毁。

　　在极端里过来的人，恨不得一天之内市场就翻天覆地，看到一个现象就解读出微言大义，其实说明，从骨子里对市场规律不是那么信任。

　　哪有那么多的微言大义?不过是我们希望和失望的投射，把市场看作自己预期的镜子而已。

　　深圳现房销售试点、南京取消现房销售这两件事，只说明了两件事，一：有的政策滞后，要在两年之后，才会引起轩然大波。二，房地产市场热度下降，地方政策会随之改变，以维持市场基本稳定。

　　看看深圳，按照现有的力度，房地产预期已经发生变化。据乐有家研究中心数据，9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%，新增求购客户量环比上涨72.7%，一二手房成交量下路，环比下跌超过三成，很多人手捂钱包、伸着脖子在观望。

　　在看全国的情况。根据中指院的数据，土地楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%;住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

　　土地市场已经降温了，预期已经发挥作用了，那干嘛还要加大用药量?

（来源：叶檀财经）