【长租公寓成绩单】首创：确立3年3万间小目标 发展1年多仅不足400间房源

2019年，房企进一步加快布局长租公寓市场，具体来看，品牌房企主要以自营开展长租公寓业务，部分以合作、收购等方式参与。而作为拥有强大国资背景的首创置业，也在积极发展长租公寓项目。

首创置业旗下长租公寓品牌“Hé寓”于去年4月底首次提出，当时首创高层表示未来三年，将立足北京，放眼全国一二线重点城市，实现“三年、100亿、三万间”短期战略目标。同年9月，首个项目北京房山He园正式开业，发展一年多，首创Hé寓仅在北京、天津两地落地发展，仅有2家门店，总房间不足400套，距离其3年3万间目标相对遥远，发展可谓缓慢。

虽然在长租公寓领域，首创置业起步较晚，但与当前市场上长租公寓频繁暴雷不同，首创Hé寓是以自营开展业务，且以低价的土地成本来保障后期公寓的租金合理性。

01首创置业3年3万间的短期战略目标

随着房企发展逐渐分化，多家房企都已经迈入千亿俱乐部，而首创置业2017年签约金额仅558.5亿元，距离千亿集团还有不小的差距。在首创置业新总裁钟北辰上任后，提出要达到千亿规模，进入房企TOP30行列，在这种背景下，他提出要发展多元化业务，其中提及要发展长租公寓新业务，来实现其千亿房企目标。

而面对全国长租公寓“收支账”难算的共同难题，新总裁表示首创可利用市场存量集体用地，及土地成本低的优势，来大力发展长租公寓业务。根据规划，首创置业将以“Hé寓”为长租社区品牌，打造以公寓+公区+服务为基础，联合优客工场、首创奥莱等平台资源的“3+2+X”城市青年高品质租住生活场所。

去年9月12日，首创置业首个长租公寓项目首创Hé寓&优客工场房山大学城店正式开业。10月，天津首个门店首创Hé寓双港店也正式开业，由此可见首创置业将长租公寓重点放在了其“大本营”京津翼地区。

而作为拥有国资委背景的企业，首创置业发展重心一直在京津翼地区，约占公司总投资的45%-50%，而长三角、珠三角各占未来投资的20%-25%左右。这一点，从首创置业公布的2018年物业分布图可以直接看出。

（首创置业2018年物业布局图，来源：年报截图）

为了实现首创长租公寓的战略目标，集团还成立了一个集团三级全资子公司，即首创国信资产管理有限公司来统筹管理长租公寓业务。目前该公司已经在北京、天津、上海成立了专门的业务团队，负责长租公寓业务拓展及后续运营管理。

02发展缓慢租金低廉 目前仅2城2店不足400间开业

根据房掌柜在首创置业官网查询了解到，截至2018年年底，首创置业长租公寓“Hé寓”仅在北京、天津落地开业，两个城市各有1家门店。需要主要的是，首创置业在北京十八里店还有一块租赁住房用地，总建筑规模40万方。

（来源：2018年首创置业年报截图）

就目前开业的北京房山和园、天津双港和园2家门店来看，据房掌柜向相关门店咨询了解到，北京房山和园200余间、天津双港和园136间，加上还未上市的北京十八里店和园店近万套房源，加起来总规模仅1.1万套不到。

而在今年2月20日晚间，首创置业(02868-HK)公告称，其全资子公司首创新都拟通过向项目公司增资490万元人民币，取得49%股权，并提供9.1亿元贷款，用于合作开发北京市朝阳区一宗租赁住房项目地块。

该地块即还未上市的北京十八里店和园，位于北京朝阳区十八里店乡西直河村五环外，总面积14.08公顷，总建设规模40万平方米。其中提及首次置业以9.1亿元贷款获得49%的股权，换算下来，该地块总价在18.2亿左右。若以该地块总建设规模40万平方米来算，该租赁住房地块楼面地价仅4550元/㎡左右，在北京市场上来看，确实比较低廉，未来预期可提供近万套房源。

首创Hé寓的发展目标为三年三万间，以目前不足400间规模，再加上后期上市近万间房源，总规模也不足1.1万间，距离短期战略目标还有不小差距。对比来看，与首创Hé寓同发展一年多的华润长租公寓有巢youtha，在全国北京、南京、成都等11个城市有14个门店，房源近5万间，发展速度远远超过首创He寓。

不仅如此，据云房数据统计，首创Hé寓的单位租金、套均总价都相对较低。以开业的北京门店来看，其单位租金、月租金均位于全市18家集中式长租公寓最后一名。当然，这与首创置业利用市场存量集体用地发展长租公寓，也就使得其土地成本低、运营成本低，来保证了其后期租金的合理性。

（截至2018年4季度，图片来源云房数据）

综合来看，在全国多家房企布局长租公寓的背景下，首创置业的Hé寓发展时间较晚，目前也仅有不足400间开业规模，且单位租金、套均总价与其他公寓相比都较低，未来发展空间、潜力较大，需要走的路还很长。

首创Hé寓也有自身的优势，其利用市场存量集体用地，加上与其他平台联合开展，使得土地成本、运营成本较低，保证了后期的租金合理性，或以低价赢得市场。

对首创置业来说，Hé寓作为刚刚起步的项目，接下来如何在激烈的竞争中更快的占据市场，完成初期目标，是其需要考虑的问题。