【长租公寓成绩单】龙湖冠寓：出租率偏低 租金收入明年或达20亿

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向下，长租公寓迎来发展机遇。一时间，万科、龙湖、碧桂园、旭辉等诸多标杆房企纷纷抢滩长租公寓市场。

　　2016年8月，在龙湖集团中期业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。2017年3月，龙湖发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。

龙湖冠寓品牌形象及品牌主张

冠寓三大产品线概况

　　（以上图片均来自龙湖冠寓官网）

　　与此同时，龙湖集团还将长租公寓上升到集团战略性业务高度，定位为继地产开发、商业运营、物业服务之后的第四大主航道业务。

　　截至2019年4月，龙湖冠寓已完成包含北上广深在内的34个城市的布局，开业数量超过5.3万间，并计划2020年稳居行业前三，实现20亿租金收入。

　　布局全国34个重点城市

　　掌柜财经注意到，虽然龙湖布局长租公寓领域时间不算早，但却是最早将长租公寓作为企业主航道业务的企业之一。

　　2017年3月，龙湖将冠寓升级为集团战略性业务，成为集团在地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主航道业务。

来源：同策研究院

　　与此同时，龙湖冠寓加速在全国范围内布局。2017年3月12日，龙湖冠寓成都金楠天街店和时代天街店同时开业，龙湖冠寓迈出了实质性的一步；2017年3月16日，龙湖冠寓重庆源著店开业；同年9月，龙湖冠寓北京酒仙桥店开业，龙湖冠寓首次进入一线城市；在此后的一个月内，龙湖冠寓相继落地深圳、上海、广州，全面覆盖四个一线城市。

　　同策研究院数据显示，截至2019年4月，龙湖冠寓布局城市达到了34个，开店数量187家，而截至2018年4月，龙湖冠寓仅有54家门店。这也意味着，2018年龙湖冠寓新开了133家门店，平均每2.74天开业一家门店。

龙湖冠寓布局概况（来源：龙湖冠寓官网）

　　仅仅用了两年时间，冠寓的规模便达到了集中式公寓领域排名前三，仅次于万科泊寓和魔方公寓，布局速度惊人。

　　2018年整体出租率仅为50.1%

　　一般来说，对于集中式公寓，开业6个月的出租率达到90%以上是及格线。然而，由于规模快速扩张，龙湖冠寓的整体出租率偏低。

　　掌柜财经从龙湖集团年报中看到，2018年冠寓已开业项目整体出租率仅为50.1%。其中，开业3-6个月的项目出租率为70.2%，开业超过6个月的项目出租率为87.4%。此外，2017年冠寓的整体出租率仅为46%。

龙湖集团年报截图

　　对此，龙湖方面表示，长租公寓品牌考验的是长期运营能力，开业3-6个月的门店处于“爬坡期”，在此期间，出租率是一个不断增长的曲线，很多在2018年上半年获取的项目集中在下半年开业，导致整体出租率偏低。

　　值得一提的是，同样是运营6个月以上的公寓项目，万科泊寓的平均出租率超过了90%，世联行的红璞公寓平均出租率也超过了92%。

　　在业内人士看来，房企虽然具备充足的资金和开发实力，但具体到公寓领域，可能还存在一些欠缺，在长租公寓领域，房企需要摸索适合自己的方法和模式。

　　2020年租金收入达到20亿

　　“重资产模式毛利率在65%-70%之间，NPI/cost（物业净收入/成本）一般在5%-6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。”龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓在业绩发布会上对冠寓的盈利模型进行了解读。

　　据掌柜财经了解，冠寓分为两种模式，其中20%为重资产模式，80%为中资产模式即包租模式。

　　邵明晓指出，中资产模式租期在10年到20年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租，从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%-15%。

　　可观的盈利模式，促使冠寓加速布局。

　　年报数据显示，2018年，冠寓开业数量超过5.3万间，相比2017年的1.5万间，规模增长率超过了300%，此外，冠寓计划到2019底开业数量接近十万间。

　　在规模不断攀升的同时，冠寓的租金收入也实现了大幅增长。年报数据显示，2018年，冠寓已开业项目租金收入4.27亿元，租金收入增长率达961.4%。

来源：同策研究院

　　伴随着冠寓的加速发展，龙湖冠寓调整发展目标，计划到2020年稳定在行业规模前三，租金收入达到20亿元。

　　有业内人士指出，如果按照50.1%的整体出租率来计算，2019年开业十万间，那么租金收入将达到9亿元，2020年若要实现20亿的租金收入，要么规模翻倍达到20万间，要么整体出租率翻倍。