年度洞察•房企篇 | 岿然不动的TOP8与进击的千亿军团

辞旧迎新之际，复盘2019年业绩是各大房企年度总结的重头戏。2019年的最后一天，多家研究院先后公布房企TOP100榜单，其中不乏可圈可点之处。

掌柜财经2019年度特别策划“看见·趋势”专题，洞察过去一年房地产大小趋势变化。掌柜财经援引观点指数研究院发布的2019年房企TOP100榜单，以TOP30为样本，分析榜单中暗藏的“玄机”，发现头部强者恒强、腰部千亿扩容、各梯队门槛提升等特征愈加明显……

头部房企强者恒强

据观点指数研究院发布的2019年房企TOP100销售业绩排行榜显示，碧桂园领军的头部房企占领了TOP1-TOP8地位，且连续两年保持此队形，稳如泰山。

“头部中的头部”房企碧桂园，不仅努力突破自身的天花板，也逐渐拉开与第二名万科的较量差距。2018年，碧桂园全年销售额刚刚迈入7000亿大关，与排名第二的万科差距约1000亿。仅仅一年后，碧桂园2019年全年业绩销售额达到7715亿，规模直逼8000亿，甩开第二名万科约1400亿。

TOP2-8的房企，除了销售额的提升，不少房企还实现了“级别”的跨越。比如，中国恒大由5000亿阵营跨越至6000亿，融创中国由4000亿跃升至5000亿，中海地产实现由2000亿阵营到3000亿阵营的跨越。

此外，掌柜财经也注意到，在头部房企中也显露出增长乏力的趋势，比如万科、绿地，尽管排名保持不变，但业绩增长数值不具备明显优势。

千亿房企扩容至36家

市场下行周期，大中型房企竞争力显现更强的优势，小型房企竞争优势逐渐减弱，千亿被认为是房企新的分水岭，因此，“千亿”目标的实现，被认为是房企里程碑的标志性事件。

2019年千亿房企阵营扩容至36家，比2018年多出3家，千亿军团新增成员分别是中国奥园、美的置业、中国铁建。

中国奥园在距离2020年还有一个月之际，便宣布提前迈入了“千亿”房企阵营，其全年1180.6亿的销售额更是超出年度销售目标40亿。

值得注意的是，中国奥园不仅正式跻身千亿军团，更是“鲤鱼跃龙门”，成功进入房企TOP30行列。中国奥园方面表示，销售业绩的持续快速增长得益于准确把握城镇化继续推进的机遇，因城施策，满足刚需和改善性需求；同时聚焦于企业自身，进行产品研发、客户管理等全方位的管理改革，追求高质量、均衡性发展。

自2016年以来，中国奥园持续加大土储力度，通过多元化购地方式获取符合其发展需要的土储资源。数据显示，截至2019年上半年，中国奥园共布局75个城市，总土储约4000万平方米，对应货值约4255亿元。与此同时，中国奥园积极参与城市更新项目，拥有超70个不同阶段的城市更新项目，真正践行了其“一业为主，纵向发展”的战略目标。

美的置业、中国铁建均是压线过“千亿”。与中国奥园不同，美的置业千亿目标的实现实属不易，由于项目多在国内二三四线城市，美的置业今年加仓一二线城市，激进扩张的同时，还面临着工地事故等负面事件，可谓压力重重。但美的置业仍然冲进了“千亿俱乐部”，只能证明其“机会性投资一线、重点布局二线、精选三线、绝不进入新的四线城市”战略押对了宝。

中国铁建将千亿规模的实现归功于科学的城市投资布局，即坚持以一二线核心城市为主，以具备经济发展潜力的三四线城市为补充的投资理念，以及持续提升产品竞争力、管理能力等。截至目前，中国铁建已在35个城市及2个国家级新区布局155个项目，实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群全覆盖，产品体系覆盖高、中、低三个不同层次的需求。

各梯队门槛值持续提升

掌柜财经将TOP30房企分为TOP3、TOP10、TOP30三大阵营进行分析，发现各阵营门槛值持续提升，房企竞争愈演愈烈。

2019年，TOP3房企门槛值提升至6205.6亿，较2018年提升12.55%；TOP10房企门槛值提升至2425亿，较去年提升20.86%；TOP30房企门槛值提升至1174.7亿，较去年提升15.67%。

有趣的是，备受房企关注的“千亿”阵营门槛值却略微降低。2019年，千亿房企门槛值为1002.2亿，比2018年的1007.3亿还低了5亿。这说明，头部房企的竞争逐渐白热化，要想加入其中分一杯羹已是难上加难，而腰部房企仍有发展潜力。

2019年，房地产行业监管从严从紧，据中原地产研究中心数据，2019年，全国合计出台房地产调控政策次数达620次，同比2018年上涨38%，刷新历史记录。

在严格调控的大环境下，TOP30房企能够提升排名或者保住去年排名地位，究其原因不外乎聚焦地产主业、加大营销去化力度、理性拿地、提升产品竞争力、多元融资等方面。

就聚焦地产主业而言，头部房企做了很好的表率，如碧桂园将自己定位为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，强调地产、现代农业、机器人3驾马车并行，同时强调聚焦深耕，着力提升房产业务全周期竞争力。恒大以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头，多产业共同发展。万科曾提出“收敛多元化业务，聚焦地产开发业务基本盘”。融创中国坚持地产核心主业，围绕“地产+”美好生活全面布局……

营销去化方面，TOP30房企尤为注重营销，恒大曾推出“全国532楼盘，闪购7.8折”降价促销活动，通过延长促销周期、加大折扣力度，吸引客户；万科、融创、绿地、碧桂园等房企也在全国掀起“多盘联动”购房狂欢节，富力、龙湖甚至与电商、游戏进行跨界合作，试水IP营销。

拿地方面，谨慎拿地成为主流。以深圳为例，由于受最高地价、可售楼面价等限制，深圳土拍市场几乎只有国/央企在活跃，民营房企销声匿迹。即便是实力强大的国企、央企，受限于地块出让条件，有时也会采取合作拿地的方式降低风险，不敢“一口吃成一个胖子”。甚至，有的房企索性不拿地，而是采用并购的方式扩张，融创、世茂就在今年加码并购。

产品方面，提升产品竞争力已成为房企的共识，不少TOP30房企切中市场需求，聚焦刚改产品。比如绿城、滨江、金茂，其大户型中高端住宅产品的占比很高；阳光城成立绿色智慧家研究院，计划将“绿色智慧家”打造成其核心竞争力；金科发布产品新内核“生命建筑”，计划通过尖端技术手段构建精工产品……

融资方面，多元渠道融资，为企业发展保驾护航。不少TOP房企都增加了海外债的发行规模，万科、碧桂园、融创、华夏幸福等都积极进行资产证券化，拓宽融资渠道。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，今后“强者恒强”的局面将延续，排名前十房企规模必然会进一步增长，未来三到五年抢占市场份额竞争会十分激烈。同时，对于非销售类业务转型，将来房企也会加大布局，如融创通过收并购措施不断扩大文旅产业布局，其他龙头房企未来也可能做类似业务调整。他指出，“2020年房企更加务实。”