【长租公寓成绩单】远洋尝试模式突破 10万间目标面临尴尬

　　和其他涉足长租公寓的房企一样，远洋集团也同样看到了长租公寓这片蓝海。

　　在2017年，远洋集团先后迅速布局了北京、深圳、杭州、上海等7个城市，管理近5000间房源;据其2018年年报透露，2018年远洋邦舍陆续推进在京津冀、华南、华东等地的区域布局，经营项目12个，已开业房间3452间。

　　邦舍的远洋集团长租公寓邦舍的相关负责人曾在当时表示，“(长租公寓)未来存量市场是非常大的，诞生千亿级别的企业并不难。”在远洋集团官网上也曾透露过，“邦舍在未来3-5年储备量将达到10万间规模。”但是在2018年年报中，远洋邦舍的租金收入并未披露。或许，正如业内人士所说的，市场并不如房企想象中那么美好。远洋集团和大多数介入长租公寓领域的开发商一样，目前并未产生明显利润。于是从今年开始，远洋开始淡化其“3-5年储备量将达到10万间规模”的计划，甚至表示“我们现在并没做这样数量业务规划”。

　　尝试联合办公与长租公寓结合

　　2016年，“远洋地产”正式更名为“远洋集团”，开启多元化发展，加速布局养老、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

　　远洋集团的长租公寓邦舍的城市布局也以一二线热点城市为主。2017年8月，远洋旗下长租公寓品牌邦舍首家门店北京青年路店正式营业。据统计，经过将近两年的扩张，如今邦舍在京津冀、华南、华东等地均有布局，项目遍及北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线及核心二线城市，合计拓展项目30余个。另外，近期远洋邦舍将推出3个新项目，分布于深圳南山、龙岗和广州天河。

　　如何规避产品同质化提高产品竞争力，远洋邦舍曾下过很大功夫来研究这个课题。

　　“未来高端的服务式公寓是一个比较大的蓝海，我们定位于中高端市场以及85后庞大的租赁客群。”远洋集团长租公寓中心常务副总经理俞国泰曾在公开场合明确提出。

　　为了争得中高端客户的青睐，除了最基本的安全、便利、舒适和经济之外，远洋邦舍在差异化层面上也有不少亮点，譬如健康建筑体系。资料显示，截止2018年年底，远洋健康建筑体系已经在全国59个项目实施落地，涵盖住宅、长租公寓和养老等多业态产品，覆盖总计约1161万平米，2019年后体系将进行全面覆盖。

　　为了获得更好的市场和收入，远洋邦舍还尝试推进新的模式，将联合办公与长租公寓两大热点相结合。

　　“我们希望这是一个综合类的工作、生活共享的社区，使得能够更接近于年轻人，24小时之内也许能够让他更多的时间留在这个区域内。”俞国泰表示。

　　以邦舍第一个项目为例，北京青年路店就是一个共享公寓和办公的集成项目。其最大特点是，注重居住体验的提升和社群文化的创造，集合办公、居住、饮食、休闲的超大公共空间，吸引了市场极大关注度。

　　这也使远洋邦邦舍得以在夹缝中艰难站立。

　　“公寓不是一个挣快钱、挣大钱的行业”

　　克而瑞的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

　　长租公寓缺乏赢利模式这个行业性难题同样也在困扰着远洋。作为一种新兴业态，地贵、钱贵、周转慢，是长租公寓无法绕过的“痛点”。

　　今年5月13日，朗诗集团宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务剥离至控股集团，成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司。面临这一困扰的绝不仅是朗诗集团。有公开资料显示，目前已有至少15个长租公寓品牌遭遇爆仓危机。

　　除了将长租公寓作为融资产品用未来收益获取发展资金外，长租公寓并未找到好的赢利模式。

　　用自有资金和租金收益来维持长租公寓的发展，显然不是长租公寓的发展之道，远洋邦舍在长租公寓的融资方面也有过一些动作。

　　掌柜财经查阅资料发现，2017年11月份，远洋集团与广东建行达成住房租赁业务合作。广东省建行将向远洋提供包括基金、并购贷、开发贷、经营性物业贷、REITS、ABS等多形式业务品种、总额达100亿元的住房租赁专项融资服务。另悉，2018年8月2日，远洋地产长租公寓ABS获深交所审批，产品总规模50亿;2018年12月13日，远洋集团成功发行商业地产REITs产品，总规模约32亿。

　　近几年，远洋集团一直构建自己的多元化业务版图。除了住宅主业，包括金融、养老产业、长租公寓、大物流、大数据、智能化亦被远洋确定为未来的新兴战略业务板块。尽管远洋方面多次表示，除了开发主业，在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。但是却未能有数据得以佐证这一点。根据年报显示，虽然除了物业开发以外的业务都实现了不同程度的增长，尤其是其他房地产相关业务营收大涨58%，但是仍然保持着微少的营业额贡献。总的来说，其多元化战略的部署，结果也不尽如人意。

　　俞国泰曾在公开场合表示，长租公寓市场发展需要有长期稳定的资金，而且还是相对要求回报率比较低的资金来参与，才会助推这个行业的健康发展。在他看来，“公寓不是一个挣快钱、挣大钱的行业态。“

　　这句话，隐约透露出远洋长租公寓发展的尴尬。