中南置地：多元化探索因亏损终止 珠三角土储仍是短板

【导语】2012年的首破百亿，到2017年离千亿还差临门一脚，再到2018年定格1466.1亿，中南置地用了六年时间，完成了从百亿到千亿的蜕变，实现了销售业绩的五倍增长。

2014年以前，中南置地一直走的大盘模式，而今拿地策略已然由大盘模式转为小而快。千亿之前，规模扩张是中南的行动目标，高周转、高负债是其扩张利器，而千亿后，如何在质和量间取得平衡，成为中南置地不得不面临的难题。

耗时六年进阶千亿 单城市产能尚待提高

2005年以来，中南走的一直是百万大盘的路子，业务多年聚焦三四线市场，而2013年以后，中南发起进军一二线的布局调整，以至于2015年业绩只有微进步。2016年，中南置地更是做出了两大调整：迁都上海以及加快拿地步伐。两大战略的调整不仅为中南置地之后的扩张奠定了基础，也令这家从建筑行业延伸至房地产业的区域房企开始备受关注。

去年是中南置地里程碑式的一年，不仅突破千亿房企门槛，并且销售业绩实现了五倍增长。

数据来源：企业年报、CRIC

去年，中南建设房地产业务板块(中南置地)，全年累计合同销售金额为1466.1亿元，同比增长52%;实现营业收入275.6亿元，同比增长23%;结算项目利润率明显改善，综合毛利率20.23%。

从中南置地历年的年报数据来看，土地投资力度的加大使中南置地销售规模增长变快，再加上高周转的运作模式，五年里中南置地的复合增长率超过百分之五十。

2018年中南置地单城市产能为24亿元，其中销售达到百亿以上的仅有三城，占布局总城市数的5%。作为一家在全国百余城市拥有近三百座楼盘的房企来说，未来中南置地还应进一步提高单城市产能和规模增长。

土地权益比下降 珠三角土储仍是短板

随着规模扩大，中南置地拿地的脚步也开始提速。截止去年底，中南置地在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米，而根据中南置地目前的发展速度，约可维持中南未来三年左右的销售增长需求。

其中，2016和2017年，中南置地分别新增土地储备货值七百亿元、近两千亿元;2018年中南置地新增规划建筑面积合计1595万平方米，同比增长六个百分点。

三四线和环一线城市群是中南置地业绩增长的主要来源地，房掌柜了解到，在中南置地去年获取地块中合作开发数量占比达到了77%，全年新增项目的权益面积占比为53%，同比新增项目权益比例下降了15%。

数据来源：企业年报、CRIC

具体来看，去年中南置地在二线城市的拿地占比增加十个百分点至37%;长三角区域新增拿地占比达到52%;受益于佛山57.7万平方米的土储面积，中南置地去年在珠三角地区土储占比达到了9%，虽然同比增加了8个百分点，但是相较于其他千亿房企来说，珠三角地区仍是中南置地的短板。

多元化探索因亏损终止 净负债率有待进一步下降

从2014年至今，在一路凶猛扩张的背后，对于资金的消耗，使得中南置地不得不维持高周转模式，不仅如此，快速扩张还给中南置地带来了高负债。

数据来源：企业年报、CRIC

房掌柜了解到，去年，中南共获得银行授信额度1182.53亿元。除了银行授信外，中南还先后使用了发行公司债、美元债、资产支持票据、资管等，未来还将积极开拓海外债、尾款ABN、保理ABS等进一步拓宽融资渠道。

数据来源：企业年报、CRIC

多元化的融资渠道，为中南建设带来充沛的货币资金，但并没有降低其资产负债率。年报显示，去年中南持有现金达204.2亿元，同比增加43%;现金短债比上升至1.13;资产负债率不降反升，达到了91.69%，同比上升1.31个百分比;净负债率同比下滑至192%。总体来看，目前中南建设的净负债率水平依然维持行业较高位置。

在地产主业发展之外，中南还曾有过多元化的探索，但最终因亏损而终止。2017年，中南建设曾与美国硅谷区块链公司PEERNOVA合作成立智链，中南建设持有智链51%股份。而中南建设2017年年报显示，截至2017年末智链净利润亏损265万元。智链的失败也直接反映在了中南建设中南建设的净利润上，2017年，中南建设净利润同比下降147%。去年4月，中南建设发布公告，拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链51%股权，此后不再持有智链股权。

结语：

在多元化的发展中，中南建设未来战略重点仍将以房地产开发为主，并逐步减少非主营业务的投入。跨入千亿阵营后，中南置地首要面对的是如何实现规模和效益的双赢、提升盈利能力和彻底走出区域性房企的定性。